VNREA đề xuất áp dụng Bảng giá đất cụ thể cho dự án trên 100ha

Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa có nội dung góp ý dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024.

Đối với nội dung dự thảo, VNREA góp ý bổ sung quy định về việc áp dụng Bảng giá đất cụ thể cho dự án có quy mô trên 100ha do lo ngại nếu áp dụng Bảng giá đất chung sẽ phát sinh vướng mắc khi dự án có những khu vực, loại đất cho có trong Bảng giá đất.

Cụ thể, theo VNREA, điều 5 Dự thảo Nghị quyết quy định việc áp dụng bảng giá đất để xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của tất cả các dự án khi được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với tất cả các trường hợp.

Tuy nhiên, theo VNREA, trên thực tế có những dự án đầu tư tại những khu vực mới phát triển, hoặc những dự án có quy mô sử dụng đất lớn và chưa có bảng giá đất hoặc nếu có bảng giá đất thì việc áp dụng bảng giá đất cũng sẽ không phù hợp. Trường hợp này, cần thực hiện việc xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai hiện hành để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Do đó, VNREA đề xuất bổ sung quy định các trường hợp áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: Các dự án có quy mô sử dụng đất lớn từ 100ha trở lên và các dự án đầu tư tại các khu vực mới phát triển, chưa có bảng giá đất.

Kiến nghị phân loại trường hợp phải nộp tiền bổ sung cho thời gian chờ giá đất

Bên cạnh đó, VNREA cũng đề xuất bổ sung quy định về việc tính khoản tiền thu bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất.

Cụ thể, căn cứ điểm d Khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024, Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định việc thu khoản tiền bổ sung đối với trường hợp người có quyết định giao đất/cho thuê đất trước thời điểm 01/8/2024 nhưng chưa được xác định giá đất sẽ phải nộp một khoản tiền thu bổ sung tính bằng 5,4%/năm (dự kiến điều chỉnh xuống còn 3,6%/năm) số tiền sử dụng đất/tiền thuê đất phải nộp cho khoảng thời gian chưa xác định giá đất. Lý do cho rằng khi chưa phải nộp tiền sử dụng đất/tiền thuê đất thì nhà đầu tư được hưởng lợi từ số tiền chưa nộp đó.

Tuy nhiên, theo VNREA, quan điểm trên là “chưa đúng và chưa phù hợp” do nghĩa vụ xác định giá đất là trách nhiệm của cơ quan nhà nước, không phụ thuộc bởi người sử dụng đất. Do đó, việc yêu cầu người sử dụng đất phải chịu trách nhiệm trong trường hợp này là không có cơ sở. Khi người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì họ chưa thực hiện được các quyền của người sử dụng đất: quyền mua bán/chuyển nhượng/thế chấp… vì theo quy định chỉ được thực hiện các quyền này sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.

Do đó, VNREA đề xuất, đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất thì có thể chia làm 2 trường hợp.

Trường hợp 1, người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai nếu người sử dụng đất đã đưa diện tích đất được trao quyền sử dụng đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng.

Trường hợp 2, người sử dụng đất không phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điểm a, b, c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai nếu người sử dụng đất chưa đưa diện tích đất được trao quyền sử dụng đất vào khai thác, kinh doanh, sử dụng. Trường hợp người sử dụng đất đã nộp khoản tiền thu bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì được hoàn trả khoản tiền thu bổ sung đã nộp hoặc được đối trừ vào các nghĩa vụ tài chính khác đối với nhà nước.