Vì đâu giữa “tâm bão” biến động, BĐS vệ tinh Tp.HCM lại kéo được nhu cầu ở thực?

Giãn dân ra vùng ven, nhu cầu ở thực lên ngôi

Sự xuất hiện của các dự án khu đô thị tại ven Tp.HCM đã và đang làm thay đổi bộ mặt, diện mạo của thị trường BĐS. Nhu cầu ở thực ngày càng hình thành rõ nét ở các dự án khu ven, khi mà giá BĐS nội đô tăng mạnh, quỹ đất ngày càng khan hiếm.

Thực tế cho thấy, tốc độ phát triển đô thị hóa ngày càng nhanh kèm theo tình trạng quá tải tại các thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng, thì việc phát triển đô thị vệ tinh được chú trọng. Điều này nhằm tái phân bổ lượng dân cư, giảm tải tác động đến cơ sở hạ tầng cũng như môi trường ở khu vực đô thị lõi.

Tại đầu tàu kinh tế - xã hội như Tp.HCM hay Hà Nội, đã có những mô hình tiêu biểu cho thấy thành công của các đô thị vệ tinh. Chẳng hạn, tại Tp.HCM, sự xuất hiện của Tp.Thủ Đức đã giúp phát triển về hạ tầng kéo theo dòng đầu tư dịch chuyển. Xu thế này đóng vai trò không nhỏ giúp giải cứu Tp.HCM khỏi áp lực dân số, đồng thời tạo ra các khu đô thị hiện đại mới. Suốt thời gian qua, nơi đây hình thành loạt dự án BĐS quy mô làm thay đổi diện mạo khu vực, đồng thời tạo nên chốn an cư thực cho người dân. Phải kể đến loạt dự án như Vạn Phúc City, Vinhome Grand Park, Melosa, dự án Laimian City, KĐT Sala, dự án Saigon Garden Riverside…

Hay, khu Nam là khu vực phát triển mạnh của Tp.HCM khi hoạt động giãn dân ghi nhận tăng cao. Khu vực này mở rộng không gian, kết nối giao lưu kinh tế trực tiếp với các tỉnh miền Tây, cho nên nhu cầu thực về BĐS khá lớn. Thời gian qua, tại đây, xuất hiện loạt dự án BĐS quy mô, kéo được nhu cầu ở thực, góp phần thay đổi diện mạo khu vực. Phải kể đến dự án Mizuki Park quy mô 26ha của Nam Long Group đang chào bán tiếp dòng sản phẩm căn hộ cao cấp ven sông Flora Panorama. Đây là khu đô thị đã thu hút hàng ngàn cư dân vào sinh sống trước đó.

Tại tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ - cung đường huyết mạch của khu Nam Sài Gòn có KĐT Dragon City của Công ty Phú Long, quy mô 65ha, cư dân đã vào ở đông đúc. Hiện dự án căn hộ thành phần là Essensia Sky của KĐT đang được chủ đầu tư này giới thiệu ra thị trường đợt 2 với loạt chính sách ưu đãi, nhằm thu hút nhu cầu ở thực về.

Ngoài ra, loạt dự án BĐS hình thành trước đó tại khu Nam Tp.HCM như Saigon South Residence, Sunrise Riverside, The Park Residence, Hưng Phát Silver Star, Hoàng Anh Thanh Bình…ngoài nhu cầu đầu tư, các dự án này đã kéo theo nhu cầu ở thực về sinh sống và làm việc. Mức độ giãn dân từ nội thành về khu Nam được ghi nhận tăng mạnh trong những năm qua.

“Di dân” về khu Tây Tp.HCM cũng ghi nhận đáng kể thời gian qua. Nếu khu Đông và khu Nam phát triển mạnh về hạ tầng, công trình thì khu Tây lại có lợi thế về lượng cư dân nhập cư nhiều. Điều này đã kích thích nhu cầu tìm kiếm BĐS ở thực tăng lên tại đây. Các quý vừa qua, tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại Tp.HCM trung bình đạt từ 70-100%. Trong đó, mức thanh khoản các dự án tại khu Tây đạt 90-100% do phần lớn nguồn cung tại đây thuộc loại hình trung cấp, giá phù hợp với nhu cầu mua thực. Các dự án tại khu Tây thời gian gần đây bung thị trường phải kể đến Akari City (mặt tiền Võ Văn Kiệt, Q.Bình Tân), Picity High Park (Q.12)…

Chuyên gia nói gì?

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường đang biến động, mặt bằng thu nhập hầu như không tăng, vay vốn ngân hàng khó khăn, ngay cả các nhà đầu tư sành sỏi cũng đang cân nhắc dòng tiền đầu tư khi dòng vốn không dễ dàng như trước. Ưu tiên thời điểm này, người mua ở thực tăng cường tìm kiếm dự án mức giá bán hợp lý, hỗ trợ vay và ưu đãi thanh toán.

Có thể thấy, BĐS đáp ứng nhu cầu ở thực, đặc biệt ở dòng căn hộ ít bị ảnh hưởng chung trước khó khăn. Yếu tố để loại hình này sống khoẻ trước vòng xoáy biến động, theo các chuyên gia là đánh trúng vào nhu cầu an cư của số đông người dân. Đặt trong bối cảnh giá BĐS Tp.HCM liên tục tăng cao thì các dự án chung cư còn ngưỡng giá dao động 50-60 triệu đồng/m2 được xem lựa chọn hợp lý cho nhu cầu ở thực. Vì thế, dù thị trường biến động, một số dự án chung cư tại Tp.HCM “ngược sóng” chào bán, tỉ lệ hấp thụ khá tốt.

Chia sẻ trên báo chí mới đây, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định: Lúc này, BĐS đầu cơ bị mất thanh khoản, BĐS đầu tư chậm lại, các sản phẩm nhu cầu ở thực lại được quan tâm.

Vị này cho hay, các BĐS phục vụ nhu cầu thực, chung cư, khu công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển trong hiện tại và tương lai.

“Những nhóm thị trường tiềm năng gồm BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM; BĐS tại thủ phủ công nghiệp; những khu vực có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là các thị trường bền vững, thu hút đầu tư. Hiện tại, thị trường BĐS đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những dòng BĐS tiềm năng, những chủ đầu tư đủ tiềm lực và đi đúng hướng, những địa phương có lợi thế bền vững”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, việc nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực tiếp tục ở mức rất cao đang là cơ hội lớn cho các chủ đầu tư tìm kiếm lợi nhuận, phát triển kinh doanh, mở rộng địa bàn phát triển.

Vị này cho rằng, do giá BĐS tại các quận trung tâm của nhiều thành phố lớn tiếp tục gia tăng, không ngừng trở nên đắt đỏ hơn nên các chủ đầu tư hướng đến việc phát triển dự án ở những khu vực tương đối xa trung tâm cũng là điều dễ hiểu.

Hiện tại, tại Tp.HCM các dự án căn hộ có mức giá từ 30-35 triệu đồng/m2 đã "tuyệt chủng". Dự án còn ở ngưỡng giá 40 triệu đồng/m2 cũng "đỏ mắt" để tìm. Trong khi, các dự án căn hộ giá từ 45-55 triệu đồng/m2 được xem là giá mềm nhất tại thị trường Tp.HCM thời điểm này. Tuy vậy, nguồn cung cũng chỉ "đếm trên đầu ngón tay".

Ghi nhận cho thấy, hầu hết các dự án mức giá vừa tầm, đưa ra thị trường trong bối cảnh biến động vẫn nhận được sự quan tâm khá lớn. Trong quý 2/2022, theo các đơn vị nghiên cứu, mặc dù thanh khoản thị trường bị ảnh hưởng bởi các tác động từ chính sách, tâm lý, nhưng tỉ lệ giao dịch ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn đạt mức khả quan từ 60-70%. Điều này cho thấy, phân khúc này có “chỗ đứng vững” trên thị trường BĐS từ trước đến nay.

Chưa kể, thời điểm này, chính sách bán hàng của doanh nghiệp BĐS cũng đột phá đối với người mua ở thực. Điều này đang tạo cơ hội cho người dùng cuối, nhất là lúc thị trường biến động, tâm lý mua hàng bị ảnh hưởng.