Ưu tiên vốn cho các dự án BĐS sớm đi vào sử dụng, các dự án mới sẽ khó được triển khai trong năm 2023

Nội dung chính:

•  Năm nay, nguồn vốn chảy vào bất động sản sẽ tập trung vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt…
•  Phần lớn tồn kho bất động sản hiện nay đều trong giai đoạn đầu của dự án, chủ yếu mới ở giai đoạn giải phóng mặt bằng, do đó sẽ khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.
• Khó tiếp cận vốn tín dụng, khó huy động vốn từ cổ phiếu, cộng thêm áp lực đáo hạn trái phiếu, doanh nghiệp bất động sản khó có khả năng triển khai dự án mới trong năm 2023.

Tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản do Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổ chức sáng 8/2, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết Chính phủ và Thủ tướng rất quan tâm việc hướng bất động sản vào những dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà giá rẻ.

Theo đại diện NHNN, trong năm 2023, nguồn vốn chảy vào bất động sản sẽ tập trung vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở, đảm bảo pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn. Còn phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường, NHNN vẫn sẽ kiểm soát chặt rủi ro.

Tại Hội nghị, một trong những đề xuất đáng chú ý của các doanh nghiệp, hiệp hội là mở room tín dụng riêng cho bất động sản. Về điều này, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định, sẽ không có room riêng cho từng ngành nghề, lĩnh vực mà chỉ có room tín dụng chung để dễ kiểm soát lạm phát.

Thống đốc Nguyễn Thị Hồng khái quát 17 đề xuất của doanh nghiệp, hiệp hội trong Hội nghị, gồm: Đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không phân biệt hệ số rủi ro, cần có hướng dẫn về tín dụng đối với việc phát triển khu đô thị, mở room tín dụng riêng cho BĐS, hỗ trợ tín dụng cho phân khúc nhà ở xã hội, có cơ chế riêng về tín dụng BĐS du lịch (condotel), miễn giảm lãi, điều kiện vay vốn, sửa Thông tư 16 cho phép cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay, nên có một gói hỗ trợ lãi suất tương tự với gói 30.000 tỷ năm 2013…

Ngân hàng Nhà nước cho biết chưa từng có chủ trương siết tín dụng vào bất động sản trong năm qua, ngược lại, vẫn cấp tín dụng cho bất động sản với mức tăng trưởng cao và dư nợ lớn. Với các dự án, phương án vay vốn khả thi, ngân hàng cho vay theo đúng quy định. Nhà điều hành chỉ kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng với một số phân khúc bất động sản có rủi ro cao như đầu cơ, kinh doanh phân khúc lớn có tính đầu cơ dẫn đến tình trạng bong bóng.

Theo số liệu của NHNN, dư nợ tín dụng bất động sản đến cuối năm 2022 đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực được giải ngân với mức tăng cao nhất. Tính đến cuối 2022, bất động sản chiếm tỷ trọng 21,2% tổng dư nợ với nền kinh tế - là mức cao nhất trong 5 năm qua.

Các dự án chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng sẽ khó triển khai trong năm 2023

Với quan điểm điều hành của NHNN, ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA Group cho rằng lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản sẽ khó được “giải phóng” trong năm 2023. 

Theo CEO AFA Group, phần lớn hàng tồn kho bất động sản hiện nay của các doanh nghiệp đều nằm trong giai đoạn đầu của dự án, tức mới chỉ ở khâu giải phóng mặt bằng, chưa đi vào giai đoạn triển khai xây dựng. 

Với các dự án như vậy, chủ đầu tư có thể huy động tiền từ 2 nguồn để triển khai: vốn chủ sở hữu (từ thị trường cổ phiếu) và tín dụng. 

Tuy nhiên, hiện nay các doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp bất động sản không dễ huy động tiền từ thị trường cổ phiếu, tức phương án huy động vốn chủ sở hữu không thực sự khả thi. Còn với tín dụng, quan điểm của NHNN là ưu tiên các dự án có khả năng hoàn thành, đã hoàn thiện pháp lý, tức các dự án chưa triển khai xây dựng sẽ khó được xem xét cho vay. Cùng với đó, áp lực về trái phiếu đáo hạn năm 2023 sẽ làm gia tăng gánh nặng tài chính cho các doanh nghiệp địa ốc.

Khó khăn chồng khó khăn, ông Phan Lê Thành Long cho rằng các dự án đang ở giai đoạn đầu sẽ khó triển khai được trong năm 2023, thậm chí cả năm 2024. 

FiinRatings mới đây cũng đã đưa ra báo cáo đánh giá về bức tranh thị trường vốn với lĩnh vực bất động sản năm 2022 và triển vọng cho năm 2023, trong đó có đề cập đến nhiều thách thức của ngành này trong năm 2023.

Theo FiinRatings, năm 2023, ngành bất động sản sẽ tiếp tục gặp nhiều bất lợi từ việc thắt chặt các kênh huy động vốn chính trong nửa đầu năm 2023. Việc thắt chặt tín dụng như vậy không chỉ làm giảm nguồn vốn vay của chủ đầu tư mà còn ảnh hưởng cả đến nguồn vốn trả trước của khách hàng do người mua khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng nên sẽ trì hoãn việc mua nhà hoặc tìm đến kênh đầu tư khác. Vì vậy, doanh nghiệp sẽ khó huy động được nguồn vốn để triển khai thực hiện dự án hoặc không thể tái đầu tư để phát triển doanh nghiệp.

Nhận định của ông Phan Lê Thành Long được chia sẻ tại Chương trình Đi theo dòng tiền: Tín dụng bất động sản: Triển vọng tốt hay không? Bạn đọc có thể xem toàn bộ chương trình tại đây