TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản Việt Nam rất khác Trung Quốc

Nội dung chính

• Bất động sản Việt Nam đang rơi vào giai đoạn khó khăn nhưng sẽ không lặp lại cuộc khủng hoảng địa ốc đã và đang xảy ra tại Trung Quốc do có những đặc điểm khác biệt.
• Dựa vào các chỉ dấu về kinh tế vĩ mô, các động thái hỗ trợ của Nhà nước và xu hướng lãi suất của các nền kinh tế lớn, bất động sản Việt Nam có thể phục hồi vào quý IV/2023.
• Nhà nước cần dùng nhiều biện pháp để hỗ trợ thị trường địa ốc, trong dó có thể nghiên cứu, áp dụng 10 trong số 16 biện pháp Trung Quốc đang thực hiện.

TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, đã phân tích, chia sẻ những góc nhìn về cơ hội của bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2023. 

- Chúng ta đã nói nhiều về triển vọng phục hồi của BĐS khi ngân hàng nhà nước nới room tín dụng, thực tế thì room tín dụng cũng đã nới rồi nhưng BĐS vẫn không có dấu hiệu phục hồi hay tăng trưởng trong tháng cuối năm này. Theo ông, nguyên nhân vì sao? 

- Tôi muốn nhấn mạnh rằng nới room tín dụng không phải là cây đũa thần. 

Trước hết, room tín dụng được bổ sung thêm 1,5-2% là để phân bổ cho toàn bộ nền kinh tế, mà theo chỉ đạo chung của Chính phủ, của Thủ tướng là ưu tiên cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và nhu cầu thực. Còn với BĐS thì sẽ ưu tiên cho phân khúc nhà ở, BĐS công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Chính phủ đã đưa ra những định hướng rất rõ về các phân khúc, loại hình được hỗ trợ. 

Thứ hai, bản thân một số doanh nghiệp BĐS có thể không đáp ứng đủ tiêu chuẩn tín dụng, mà rõ ràng tiêu chuẩn tín dụng thì không thể hạ bởi nếu hạ chuẩn thì sẽ có rủi ro, ảnh hưởng đến cả ngân hàng và cho cả doanh nghiệp BĐS.

Tôi muốn nhấn mạnh rằng nới room tín dụng không phải là cây đũa thần.

Thứ ba, tôi cho rằng với những người có nhu cầu thực, ngân hàng vẫn có thể cho vay được vì tín dụng cho vay vẫn còn. Tuy nhiên, hiện nay lãi suất cho vay vẫn ở mức cao nên một số người mua nhà cũng rất e ngại. Ở góc độ này, tôi cho rằng chủ yếu do khách hàng không vay thôi.

- Ông và một số chuyên gia đã nhận định nhiều khả năng, cuối năm 2023 thị trường BĐS sẽ phục hồi. Dự báo này liệu có lạc quan quá khi mà hiện tại thị trường đang rất khó khăn đối với cả doanh nghiệp lẫn người dân? 

- Dự báo của tôi là có cơ sở. 

Năm 2023, Việt Nam vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng khoảng 6% -  mức cao nhất trong khu vực Đông Nam Á, lạm phát vẫn kiểm soát tích cực 4-5%. Đây là các chỉ số tích cực từ góc nhìn vĩ mô.

Ngoài ra, tôi cho rằng đến quý III và quý IV năm 2023, các vướng mắc về pháp lý, về nguồn vốn rồi những vụ việc vi phạm trong thời gian qua về cơ bản sẽ được tháo gỡ và xử lý. 

Thêm vào đó, nhìn vào thị trường quốc tế, Mỹ dự kiến tăng lãi suất đến hết quý I rồi dừng lại, Châu Âu có thể sẽ tăng lãi suất đến hết quý II rồi sau đó đi ngang và có khả năng sẽ giảm vào năm 2024. Diễn biến này sẽ tác động đến thị trường tài chính Việt Nam, qua đó làm giảm sức nóng, sức ép về lãi suất, về tỷ giá cho năm 2023. Khi mặt bằng lãi suất bình ổn được, tỷ giá ổn định được cơ bản thì thị trường BĐS cũng sẽ giảm được rất nhiều áp lực. 

Tiếp theo, kênh dẫn vốn là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, theo tôi, sẽ được tháo gỡ trong quý II, quý III, kể cả khi có độ trễ thì đến quý IV, kênh này cũng sẽ phục hồi. 

Ngoài ra, pháp lý cho BĐS cũng sẽ được khơi thông dần theo hướng tích cực. Bản thân doanh nghiệp cũng sẽ phải tái cấu trúc mạnh mẽ, sẽ có những doanh nghiệp trụ được và có những doanh nghiệp không còn trụ được đến khi thị trường phục hồi, điều đó buộc phải chấp nhận.  

- Theo ông, giá BĐS 2023 sẽ biến động như thế nào?

- Doanh số BĐS năm nay đã giảm rất mạnh, 20-30% nhưng giá lại giảm rất ít. Tuy nhiên tôi cho rằng hiện có một số phân khúc, loại hình đang dư thừa nguồn cung, không đáp ứng nhu cầu thực, loại này nên và cần chấp nhận giảm giá.

Giá BĐS Việt Nam đã tăng tương đối nhanh trong những năm vừa qua. BĐS Mỹ tăng khoảng 20% trong 3 năm qua, trong khi ở Việt Nam, mức tăng là 40-60% chỉ trong 2 năm. Tôi mong rằng giá BĐS sớm quay về giá trị thực.

Một số doanh nghiệp thanh toán trái phiếu đến hạn, nên chấp nhận hy sinh, chiết khấu BĐS 20-30%, thậm chí 35-40% để có thanh khoản và có tiền trả nợ đúng hạn. Ở Trung Quốc, có những sản phẩm đã phải giảm giá đến 70% mới bán được hàng.

Có một số phân khúc, loại hình đang dư thừa nguồn cung, không đáp ứng nhu cầu thực, loại này nên và cần chấp nhận giảm giá.

Việt Nam có thể áp dụng nhiều chính sách giải cứu BĐS của Trung Quốc

- Một trong những dấu hiệu khởi nguồn của khủng hoảng BĐS Trung Quốc là người dân không còn khả năng trả nợ ngân hàng. Hiện tại ở Việt Nam, nhiều nhà đầu tư cũng có nguy cơ rơi vào trạng thái tương tự. Vậy liệu BĐS Việt Nam có lặp lại cuộc khủng hoảng của địa ốc Trung Quốc? 

- Trước hết, thị trường BĐS Trung Quốc rất khác Việt Nam. Doanh nghiệp BĐS Trung Quốc chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà, chiếm tỷ lệ khoảng 53%. Còn ở Việt Nam, tỷ lệ này chỉ khoảng 15-20%. Việc huy động vốn ở Việt Nam được quản lý bởi Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó quy định rõ dự án phải đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được bán cho người dân. Và ngay cả khi bán cho người dân thì cũng chỉ huy động được một phần nào đó, còn lại doanh nghiệp vẫn phải đi vay và sử dụng vốn tự có. 

Thứ hai, ta nên nhớ rằng không phải tất cả hay đa số người dân mua nhà của Trung Quốc đều mất khả năng trả nợ mà điều này chỉ xảy ra với một số người dùng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Đây là rủi ro có thể xảy ra với bất kỳ ai. Thông thường khi mua nhà, chúng ta phải có ít nhất khoảng 40-60% giá trị ngôi nhà, phần thiếu thì vay ngân hàng. Còn giả sử vay tới 70-80% thì rõ ràng khi lãi suất tăng cao, áp lực tài chính sẽ rất lớn, rất rủi ro.  

Thứ ba, không ít người mua nhà Trung Quốc chây ì trả nợ ngân hàng bởi tâm lý té nước theo mưa, sẵn sàng không trả nợ. Rõ ràng pháp luật của Việt Nam không cho phép điều đó, chúng ta có những cơ chế kiểm soát rất mạnh tay. 

Có thể sẽ có những người mua nhà khó trả nợ nhưng không đến mức quá khó.

Cuối cùng theo góc nhìn của tôi, với thị trường tài chính và BĐS hiện nay, có thể sẽ có những người mua nhà khó trả nợ nhưng không đến mức quá khó bởi ngân hàng đã đánh giá kỹ về khả năng trả nợ của họ trước khi giải ngân. Trường hợp xấu nhất là không còn khả năng trả nợ, người mua nhà cần đàm phán với ngân hàng để giãn hoãn nợ.

- Nhân nói chuyện Trung Quốc, nhiều người bình luận rằng Chính phủ Trung Quốc đưa ra giải pháp giải cứu thị trường BĐS khá chậm rồi họ cũng liên hệ câu chuyện đó với Việt Nam, bày tỏ nhiều góc nhìn trái chiều. Quan điểm của ông như thế nào?

- Thực ra chúng tôi cũng đã nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc và nhận thấy rằng Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó. Thực tế một số giải pháp chúng ta đã và đang làm rồi như giãn hoãn thuế, giãn hoãn nợ… Còn một số giải pháp khác thì chúng tôi cũng đã tư vấn cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Chính phủ nghiên cứu, tìm ra hướng đi phù hợp với thực tế tình hình trong nước. 

Chúng tôi cũng đã nghiên cứu khá kỹ 16 giải pháp giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc và nhận thấy rằng Việt Nam có thể nghiên cứu vận dụng 10 giải pháp trong số đó.

Ví dụ có những biện pháp rất quan trọng: doanh nghiệp phải chấp nhận chiết khấu để bán một số tài sản nhằm trả nợ đúng hạn; đàm phán với các trái chủ gia hạn nợ trong bối cảnh khó khăn, điều này được Nghị định 65 cho phép; đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy BĐS, điều này cần được Nhà nước hướng dẫn để tránh các vấn đề pháp lý có thể phát sinh; doanh nghiệp được phép đảo nợ, tức là được phép phát hành mới để trả nợ cũ. 

Cần sớm khơi thông kênh phát hành trái phiếu ra công chúng để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn.

Và quan trọng hơn cả, theo tôi là cần khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Thực tế chúng tôi đã kiến nghị Nhà nước sớm xử lý dứt điểm các vụ việc vừa qua và có thông điệp rõ ràng với nhà đầu tư, đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ; sớm sửa đổi nghị định 65 và cần sớm khơi thông kênh phát hành trái phiếu ra công chúng để doanh nghiệp đi theo hướng phát hành trái phiếu ra công chúng nhiều hơn.

Không thể dùng tiền ngân sách để giải cứu doanh nghiệp BĐS

- Mới đây ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hòa Bình có một câu nói rất đáng chú ý, rằng hiện nay không ai cứu được BĐS ngoài nhà nước. Tuy nhiên phía Chính phủ cũng đã tỏ rõ nhiều động thái thể hiện không tham gia giải cứu trực tiếp doanh nghiệp mà doanh nghiệp sẽ phải tự cứu mình nhiều hơn. Góc nhìn của ông về vấn đề này?  

- Tôi cho rằng Nhà nước sẽ không dùng tiền ngân sách để giải cứu BĐS bởi ngân sách là tiền thuế của dân, nếu dùng ngân sách để hỗ trợ đối tượng này mà không hỗ trợ đối tượng khác là thiếu công bằng. Hiện nhiều doanh nghiệp đang khó khăn, không riêng BĐS.  

Thứ hai, tôi cũng đã kiến nghị Nhà nước phải có cơ chế chính sách tháo gỡ cho thị trường BĐS, nhất là pháp lý. Điều này giá trị hơn nhiều so với việc hỗ trợ bằng tiền. Pháp lý hiện là một vấn đề rất lớn của BĐS. Tôi đã thống kê sơ bộ và thấy rằng có hàng nghìn dự án ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, rồi vài trăm dự án ở Hà Nội cùng một số tỉnh phía Bắc đang vướng mắc về pháp lý. Nếu quy ra tiền, đó là con số kinh khủng. 

Thứ ba, Nhà nước phải hỗ trợ thị trường theo hướng điều tiết giá cả và quan hệ cung cầu sao cho hợp lý hơn. Thực tế, Nhà nước cũng đã bắt đầu có những gói hỗ trợ vốn để phát triển nhà ở như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân thông qua kênh của ngân hàng chính sách xã hội, mỗi năm cũng giải ngân được trên chục nghìn tỷ với lãi suất khoảng 4,8-5%/năm.

Riêng câu chuyện nhà ở xã hội thì tôi khuyến nghị chúng ta phải có một đề án rõ ràng hơn về chuyện quy định, về pháp lý, về vai trò, trách nhiệm của Chính phủ, của địa phương và các bên có liên quan. Hiện nay, một số doanh nghiệp sẵn sàng bỏ tiền ra đầu tư để phát triển nhà ở xã hội nhưng còn vướng mắc chính sách, cơ chế giải phóng mặt bằng, rồi  chuyện thuế hoặc hỗ trợ một số thủ tục hành chính khác. 

Có hàng nghìn dự án ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, rồi vài trăm dự án ở Hà Nội cùng một số tỉnh phía Bắc đang vướng mắc về pháp lý. Nếu quy ra tiền, đó là con số kinh khủng.

Cuối cùng, tôi cho rằng Nhà nước cũng đã và đang quan tâm để có nhiều cơ chế chính sách và giải pháp để tháo gỡ khó khăn của BĐS. Chính phủ đã thành lập tổ công tác để rà soát những vướng mắc về nhà ở, liên tục đưa ra những thông điệp, những yêu cầu cho các bộ ngành, các địa phương để cùng gỡ khó cho thị trường địa ốc.

- Theo ông, điểm tựa lớn nhất của thị trường BĐS hiện nay là gì?

- Theo tôi là pháp lý. Khi pháp lý được tháo gỡ, thị trường sẽ ổn định và phát triển trở lại. Hiện nay, Quốc hội đang lấy ý kiến toàn dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông nhiều ách tắc trong lĩnh vực địa ốc đã và đang tồn tại suốt nhiều năm qua. 

Tiếp theo, thị trường địa ốc vẫn còn một số điểm sáng như BĐS công nghiệp. Tôi cho rằng BĐS công nghiệp với nhu cầu liên tục tăng cao sẽ là điểm tựa lớn cho toàn bộ thị trường. Bên cạnh đó, nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vẫn là phân khúc rất sáng bởi hướng tới nhu cầu thực của rất nhiều người. Tôi cũng kỳ vọng BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ phát triển hơn trong năm 2023 và các năm sau nữa nhờ vào sự phục hồi ngày càng rõ rệt hơn của du lịch quốc tế. 

- Cảm ơn ông!