TP.HCM lại sắp đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư bỏ trống ở Thủ Thiêm

Cụ thể, theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM thông tin tại buổi làm việc giữa Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM và UBND thành phố, chuẩn bị cho kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, cuối năm 2024 sẽ hoàn tất các thủ tục, đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở phường Bình Khánh.

Theo ông Khiết, có hơn 11.000 căn hộ, nền đất tái định cư đang bỏ trống, không người ở. Số lượng này gồm gần 9.000 căn hộ và hơn 2.100 nền đất. Thành phố đã có chủ trương đấu giá với hơn 4.900 căn và 42 nền đất tại phường Bình Khánh (nhà tái định cư cho người dân khu đô thị mới Thủ Thiêm) và khu nhà tái định cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh).

Trên thực tế, việc TPHCM tổ chức đấu giá nhiều lần nhưng vẫn không thành công, nguyên nhân chủ yếu là bài toán tài chính. Điều này khiến không doanh nghiệp nào tham gia đấu giá.

Theo đó, 3.790 căn hộ tái định cư nói trên được TPHCM mang đấu giá lần đầu vào năm 2017 với giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng. Tháng 2/2018, TPHCM đưa ra bán đấu giá lần 2, do Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TPHCM (thuộc Sở Tư pháp) thực hiện, với mức giá khởi điểm hơn 9.100 tỷ đồng. Tại thời điểm đó, phiên đấu giá thất bại vì không có ai mua.

Đến tháng 6/2021, TPHCM tiếp tục bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư này với giá 9.900 tỷ đồng. Khi đó, các căn hộ nói trên được chia làm 2 gói để bán đấu giá. Gói thứ nhất gồm 1.570 căn hộ thuộc lô R4 và lô R5, gói thứ hai gồm 2.220 căn thuộc các lô R1, R2 và R3. Do các gói đều có giá trị lên đến hàng nghìn tỷ đồng nên đối tượng nhắm đến là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá thì trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị trúng đấu giá, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày.

Trên thực tế hiện nay, việc huy động số tiền khoảng 10.000 tỷ đồng trong 3 tháng là điều không dễ với hầu hết các doanh nghiệp bất động sản.

Bên cạnh đó, khu tái định cư này bỏ hoang lâu ngày nên có dấu hiệu xuống cấp. Nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì chủ đầu tư phải đóng thêm tiền sử dụng đất nên họ không mặn mà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị, chia một phần đấu giá cho cá nhân lẻ có nhu cầu ở thực. Theo ông Châu, nếu đấu giá hàng nghìn căn hộ tái định cư Thủ Thiêm sẽ gặp nhiều điều kiện không thuận lợi.

Đầu tiên là thanh khoản thị trường kém, sức mua yếu.

Thứ hai là dòng vốn đang tắc nghẽn, các nhà đầu tư tổ chức khó sắp xếp vốn để tham gia trong khi đó nhà đầu tư cá nhân hoặc người có nhu cầu ở thật nếu mua căn hộ cũng gặp khó khăn trong việc thanh toán một lần cho tài sản giá trị lớn giữa lúc lãi suất cao.

Thứ ba là dự án đã bị bỏ hoang trong thời gian dài, khó tránh khỏi tình trạng xuống cấp và cần bảo trì, bảo dưỡng điều này có thể tạo rào cản tâm lý cho khách mua.

Những vướng mắc còn đặt ra

Lý giải nguyên nhân chưa thể chuyển đổi lượng lớn căn hộ tái định cư thành nhà ở xã hội, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết phương án chuyển các căn hộ này sang nhà ở xã hội cũng không phù hợp bởi nhà ở xã hội phải được miễn tiền sử dụng đất trong giá thành nhưng vẫn phải tính toán các chi phí bồi thường nên giá vẫn ở mức rất cao. Mặt khác, nhà ở xã hội chỉ được nằm trong khung diện tích 20 m2 đến 70 m2.

Cũng theo ông Khiết, khu tái định cư ở phường Bình Khánh chỉ có khoảng 30% căn hộ đáp ứng được khung diện tích này và nằm rải rác ở từng tòa chung cư nên không thể bố trí nhà ở xã hội nằm rải rác ở từng tòa.

Đối với phương án xử lý hiện nay, theo ông Khiết, TP. HCM đã tính nhiều phương án cho các căn hộ tồn đọng. Cách giải quyết tốt nhất là chuyển qua hình thức đấu giá bởi những căn hộ này được tạo lập từ ngân sách nhà nước, vốn vay ngân hàng.

Ngoài ra, theo vị lãnh đạo Sở Xây dựng TP. HCM, trước đó, từng có chủ trương xin chuyển các căn hộ tái định cư cho Khu đô thị mới Thủ Thiêm sang căn hộ thương mại, nhưng việc này cũng có nhiều vấn đề đặt ra như việc chỉ tính riêng giá gốc mỗi m2 đã lên tới 27 triệu đồng, chưa kể các khoản tiền bồi thường, chi phí đất, các chi phí khác theo lãi vay.

Khu tái định cư Bình Khánh nằm trong chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư khu siêu đô thị Thủ Thiêm. Theo quy định của Luật đất đai 2013, nhà nước thu hồi đất cho phép người dân lựa chọn đền bù bằng cả ba hình thức gồm tiền, căn hộ và nền đất. Tuy nhiên, khi giá bồi thường tiến sát thị trường, người dân chủ yếu chọn nhận tiền để tự lo nơi ở mới nên đây là số căn hộ dôi dư.

3.790 căn hộ tái định phường Bình Khánh nằm bên Đại lộ Mai Chí Thọ. Đây là tuyến đường đẹp nhất Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Tổ hợp tái định cư này được chia thành hai dự án có số căn hộ lần lượt là 2.220 căn và 1.570 căn. Thành phố từng đưa ra mức giá cho cụm chung cư này là 9.000 tỷ đồng vào năm 2017 và tăng lên 9.900 tỷ vào năm 2021.

Khu đô thị Thủ Thiêm nằm trên bán đảo Thủ Thiêm (TP Thủ Đức) đối diện quận 1 qua bờ sông Sài Gòn, có tổng diện tích 657 ha. Được chính phủ phê duyệt từ năm 1996, bán đảo này được kỳ vọng trở thành trung tâm tài chính, thương mại mang tầm cỡ quốc tế và được kỳ vọng là đô thị đẹp nhất khu vực Đông Nam Á. Đây cũng là khu tái định cư quy mô lớn, vị trí đắc địa bậc nhất TP HCM hiện nay.