Tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản từ vốn FDI và kiều hối

Vốn FDI chảy mạnh vào bất động sản

Theo số liệu do Tổng cục Thống kê vừa công bố, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam bao gồm cấp mới, điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần (tính đến ngày 20/4) đạt gần 9,27 tỉ USD, tăng 4,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, vốn ngoại rót vào lĩnh vực bất động sản cũng tăng mạnh.

Cụ thể, vốn FDI đăng ký vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo lớn nhất với 6,03 tỉ USD, chiếm 72,3% tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm. Tiếp đến là hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,68 tỉ USD, chiếm 20,1%. So với vốn FDI của 4 tháng đầu năm 2023 chưa đến 1 tỉ USD, vốn ngoại vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm đến nay đã tăng gần 73%.

Đáng chú ý, giải ngân vốn FDI tại Việt Nam 4 tháng đầu năm 2024 ước đạt 6,28 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất của 4 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 607,6 triệu USD, chiếm 9,7% tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện.

Qua đó, có thể thấy kết quả thu hút vốn FDI đăng ký trong quý đã khẳng định niềm tin vào môi trường đầu tư ổn định ở Việt Nam nói chung và ngành địa ốc nói riêng được các nhà đầu tư quốc tế đánh giá rằng, đây chính là địa điểm kinh doanh hấp dẫn với nhiều chính sách thuận lợi, tiềm năng tăng trưởng tích cực và phù hợp cho mục đích đầu tư lâu dài.

Bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, Việt Nam đã và đang lọt vào tầm ngắm của lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành thị trường tiềm năng thu hút đầu tư. Đặc biệt, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn ở một thị trường chính là yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.

Động lực mới từ Kiều hối

Theo số liệu của Vụ Quản lý ngoại hối, lượng kiều hối về Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022. Lượng kiều hối về Việt Nam mỗi năm lớn cùng với đó là sự cởi mở từ Luật Đất đai 2024 được cho là trợ lực cho thị trường bất động sản thời gian tới.

Luật Đất đai 2024 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2024 có nhiều điểm thay đổi nhận được nhiều sự chú ý. Đáng chú ý là quy định mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều.

Theo ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, thị trường bất động sản đang khởi đầu của một chu kỳ mới, nhiều nhà đầu tư đã nhìn ra cơ hội khi Việt kiều được mua nhà và có đầy đủ quyền sở hữu như một công dân trong nước (theo Luật Đất đai 2024). Do đó, nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại có thể đạt thanh khoản tốt khi đón đầu dòng tiền lớn của kiều bào đổ về.

Trong khi đó, dưới góc độ doanh nghiệp phân phối bất động sản, ông Nguyễn Thái Bình - Tổng giám đốc Công ty Cổ Phần Đông Tây Land nhìn nhận, dòng tiền 6 triệu kiều hối đang âm thầm đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, là nguồn cầu rất lớn ở giai đoạn này. Giao dịch đến từ kiều bào tăng gấp 3 lần so với các năm trước. Trong đó, kiều bào Úc, Mỹ, Canada và khu vực châu Âu chiếm phần lớn.

"Với số lượng khoảng 6 triệu kiều bào, đây là tác động rất tốt. Chúng ta cần có hành động thiết thực, ngoài ban hành quy luật thì cần có hành động để kéo dòng vốn về Việt Nam", ông Bình chia sẻ.

Nhận định về triển vọng tác động tích cực của dòng vốn kiều hối đối với thị trường bất động sản Việt Nam, ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản Việt Kiều.

“Thay đổi này cũng tạo tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều. Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư”, ông Troy Griffiths nói.

Luật Đất đai 2024 “cởi mở” hơn với kiều hối

Cụ thể, Khoản 3 và Khoản 6, Điều 4 về “Người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Các quy định rõ ràng và cởi mở hơn này sẽ trao quyền tự chủ nhiều hơn cho Việt kiều, khuyến khích họ đầu tư, sở hữu một ngôi nhà hoặc ngôi nhà thứ hai trên quê hương mà không cần nhờ người thân ở Việt Nam đứng tên hộ như trước đây.

Tại Điều 28 của Luật Đất đai 2024 cũng quy định, người gốc Việt định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà (luật hiện hành không có những quy định này).

Ngoài ra, Điều 41 và Điều 46 của Luật Đất đai 2024 quy định, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhà nước cho thuê đất, được bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp thúc đẩy hoạt động sang nhượng thứ cấp, tạo cơ chế linh hoạt hơn cho thị trường bất động sản.

Sớm đưa Luật vào cuộc sống để hiện thực hóa những lợi thế

Theo nhận định của các chuyên gia, hiện nay, thủ tục pháp lý vẫn là rào cản đáng kể đối với dòng vốn FDI cũng như Kiều hối chảy vào thị trường bất động sản. Theo đó, để hiện thực hóa những điểm cởi mở hơn trong Luật Đất đai 2024 cũng như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 thì các cơ quan thừa hành cần sớm hoàn thiện các khung khổ pháp lý dưới Luật để Luật “đi vào cuộc sống” kịp thời.

Thực tế cho thấy, hiện tại, thủ tục hành chính và pháp lý vẫn đang là rào cản lớn đối với dòng vốn ngoại đổ vào bất động sản Việt Nam.

Ông Chu Chee Kwang - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long chia sẻ, quá trình mời gọi vốn đầu tư FDI vào bất động sản thường gặp phải những rào cản hành chính phức tạp, có khi lên đến hơn 10 năm để hoàn thành việc đền bù, giải phóng mặt bằng để có quỹ đất sạch và đáp ứng các tiêu chuẩn sinh thái quốc tế. Ngoài ra, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đặc biệt quan tâm tới yếu tố minh mạch tài chính, pháp lý của dự án để thực hiện rót vốn.

Chia sẻ quan điểm trên, đại diện Savills Việt Nam cũng cho rằng, nguyên nhân dẫn đến số lượng về nguồn vốn hạn chế từ nhà đầu tư ngoại vẫn là do thủ tục hành chính. Đặc biệt là bước giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong khi việc xử lý các khoản phí sử dụng đất và duyệt quy hoạch 1/500 được đánh giá là quan trọng đối với các dự án, hiện nay có rất ít dự án được hoàn thiện về mặt pháp lý. Điều này dẫn đến tình trạng khan hiếm về tín dụng, bởi các ngân hàng gặp khó trong việc xác nhận giá trị tài sản thế chấp trước khi cấp vay.

Trong khi đó, ông Trần Thanh Hải - Trưởng Bộ phận Đầu tư VinaLiving (trực thuộc VinaCapital) cho biết, năm qua doanh nghiệp đã có nhiều cơ hội tiếp xúc với các nhà đầu tư ngoại để mời gọi đầu tư vào thị trường Việt Nam nói chung và đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Tuy nhiên, họ vẫn có rất nhiều quan ngại, nhất là sự chồng chéo về pháp lý. Bởi vậy, đa số các nhà đầu tư nước ngoài vẫn trong trạng thái quan sát và chờ đến khi thị trường có nhiều tín hiệu tích cực hơn.