Thị trường trầm lắng, rầm rộ rao bán bất động sản cắt lỗ… nhưng có thực sự cắt lỗ?

Sau giai đoạn đất đai sốt nóng khắp nơi, thị trường rơi vào trầm lắng khiến nhiều nhà đầu tư bị đẩy vào tình thế khó khăn. Đặc biệt, những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn, ôm nhiều lô đất như đang “ngồi trên đống lửa”, muốn thoát hàng để giải quyết vấn đề về tài chính. 

Chính vì thế, lượng tin đăng bất động sản bán tháng 8 tăng mạnh lên mức 273% so với cùng kỳ, còn từ đầu năm đến nay, lượng tin đăng tăng 38%. Đáng chú ý, trên các diễn đàn nhà đất, thông tin rao bán cắt lỗ đất xuất hiện dày đặc “cần tiền bán cắt lỗ”, “ngộp ngân hàng, chính chủ cần bán gấp”, “cắt lỗ 300 triệu”... 

Có gần 3 tỷ đồng không sử dụng đến, chị Hương (Thanh Xuân, Hà Nội) quyết định đi “săn” đất nền cắt lỗ ở thời điểm này. Nhà đầu tư này cho rằng, đây sẽ là thời điểm thích hợp để có thể mua được những mảnh đất giá rẻ. 

Chị Hương xuống tiền mua lô đất 2,3 tỷ đồng tại Bắc Ninh. Trước khi giao dịch, người bán kể mua lô đất nền dự án gần 100m2 lúc thị trường nóng sốt giá 2,5 tỷ đồng với mong muốn “lướt sóng” kiếm 100-200 triệu đồng. Nhưng thị trường hạ nhiệt, người này không kịp thoát hàng. Đến nay, do không thể cân đối được tài chính nên cần thu hồi vốn, chấp nhận cắt lỗ 200 triệu đồng. 

Khi đi làm thủ tục sang tên, chị Hương ngã ngửa biết rằng lô đất này được mua vào năm 2019, giá đất quanh khu vực giao dịch ở mức 10-12 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Như vậy, thực chất việc rao bán cắt lỗ vẫn giúp người bán lời đến hơn 1 tỷ đồng.

Theo chia sẻ của anh Lâm - môi giới đất nền dự án ở Phú Xuyên, đa số rao bán cắt lỗ chỉ là cái bẫy tâm lý mà người bán muốn giăng. Khi đăng tin, họ đều đăng mức giá cao hơn so với số tiền họ bỏ ra. 

Anh Lâm cho biết, thực tế, những nhà đầu tư có vốn thực hoặc sử dụng đòn bẩy thấp thì họ vẫn ôm hàng chờ đợi nên không có chuyện cắt lỗ ồ ạt. Chỉ có nhà đầu tư nào sử dụng đòn bẩy lớn, không có cáng đáng được khoản lãi hoặc nhà đầu tư cần tiền gấp thì mới buộc phải bán cắt lỗ nhưng con số này rất ít.  

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, thị trường hiện nay chưa đến mức phải bán tháo, cắt lỗ với giá giảm sâu, giảm sốc như một số tin rao bán. Vì vậy, để tránh rơi vào những chiếc bẫy của các đối tượng, người mua phải hết sức tỉnh táo tìm hiểu kỹ thông tin, đặc biệt cần so sánh giá bán.

Về vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính, Savills Hà Nội chia sẻ, việc bán cắt lỗ là có thể xảy ra trên thị trường bất động sản ở trường hợp như nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ về bất động sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Điều này dẫn đến một số vấn đề như dự án vướng quy hoạch, vướng các yếu tố môi trường gần khu mộ hay đường điện, lối tiếp cận hạn chế…

Đây là những nguyên nhân khiến tính thương mại của bất động sản không cao và việc chuyển nhượng trở nên khó khăn. Ngoài ra, nếu các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để thực hiện đầu tư bất động sản, việc bán cắt lỗ để tránh lãi vay ngân hàng cũng là một khả năng có thể nghĩ đến. 

Tuy nhiên, bà Hồng Vân nhìn nhận, nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng hiện vẫn đang trên đà phục hồi sau giai đoạn dịch bệnh. Bởi vậy, sẽ không có việc giảm giá bất động sản mạnh trên mặt bằng chung và cũng sẽ không có hiện tượng làn sóng cắt lỗ đại trà trên mọi phân khúc, thị trường. 

Với tình hình thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, ông Ngô Văn Dũng, Giám đốc Điều hành CTCP Kim Long Land cho rằng, đây là thời điểm tốt để mua vào.

“Thời gian tới, theo tinh thần Nghị quyết 18 vừa rồi của Chính phủ, tiền sử dụng đất sẽ tăng cao vì định giá đất theo giá thị trường. Do vậy, lãi áp dụng với các chủ đầu tư sẽ được tiết giảm bởi tiền vốn cao. Vì thế, giá đất trong ngắn hạn (giai đoạn 2023 - 2024) sẽ tăng. Nếu nhà đầu tư có tiền nên đầu tư ngay còn đừng bao giờ bán thời điểm này”, ông Dũng đưa ra lời khuyên.