Thấy gì từ tham vọng của CEO Group khi phát hành thêm 252 triệu cổ phiếu chưa bằng phân nửa thị giá?

Ngày 20/7 tới đây CTCP Tập đoàn C.E.O (CEO Group) sẽ chốt danh sách cổ đông thực hiện quyền mua cổ phiếu.

Theo đó CEO dự kiến phát hành gần 252,2 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu. Tỷ lệ phát hành100:98, tương ứng cổ đông sở hữu 1 cổ phiếu được nhận 1 quyền mua, cứ 100 quyền mua được mua 1 cổ phiếu mới.

Giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu. Dự kiến nếu bán hết CEO Group thu về khoảng 2.522 tỷ đồng. Trên thị trường cổ phiếu CEO hiện đang giao dịch quanh mức 21.000- 22.000 đồng/cổ phiếu. Như vậy, giá chào bán chưa bằn ½ thị giá.

Số tiền thu được để đầu tư Dự án khu biệt thự cao cấp Sonasea Residence. Tăng vốn cho các công ty con và bổ sung vốn lưu động.

Sau giai đoạn 2020 - 2021 sa sút, kết quả trên báo cáo tài chính cho thấy Công ty CP Tập đoàn C.E.O (CEO Group) đã hồi phục trong năm 2022 và tiếp tục đặt kỳ vọng lớn trong năm 2023.

Tuy nhiên, từ việc tổ chức Đại hội cổ đông năm 2023 lần 1 bất thành cũng như việc loạt dự án tại Hà Nội bị cơ quan chức năng “nhắc tên” đến động thái tăng vốn “khủng”, giới đầu tư hiện đang đặt ra không ít câu hỏi về tính khả thi của những tham vọng mà CEO Group đang đặt ra.

Kế hoạch doanh thu 3.000 tỷ đồng có khả thi?

Năm 2023, CEO Group đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng, lãi sau thuế 315 tỷ đồng. Đây là năm thứ hai liên tiếp công ty đặt mục tiêu doanh thu 3.000 tỷ đồng. Năm 2022, doanh thu CEO Group không đạt kế hoạch khi doanh thu chỉ dừng ở mức 2.549 tỷ đồng.

Để thực hiện được cột mốc doanh thu 3000 tỷ đồng trong năm 2023, CEO Group đã đưa ra cơ sở kinh doanh như sau: doanh thu cho thuê tòa tháp CEO 50 tỷ đồng, doanh thu từ dự án Sonasea Villas & Resort 1-2 700 tỷ đồng, doanh thu từ dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City 1.700 tỷ đồng, doanh thu từ dự án CEOHomes Hana Garden 200 tỷ đồng và doanh thu từ dịch vụ thương mại khác 350 tỷ đồng.

Trừ đi chi phí: tháp CEO 20 tỷ đồng, Sonasea Villas & Resort 1-2 680 tỷ đồng, Sonasea Vân Đồn Harbor City 1.400 tỷ đồng, CEOHomes Hana Garden 160 tỷ đồng, dịch vụ thương mại 335 tỷ đồng, CEO Group ước tính lãi trước thuế sẽ đạt 405 tỷ đồng và lãi sau thuế đạt 315 tỷ đồng.

CEOHomes Hana Garden

Từ phương án kinh doanh nêu trên, điểm đáng chú ý đầu tiên cần làm rõ là doanh thu từ dự án CEOHomes Hana Garden.

Đây là một trong những dự án trọng tâm của CEO Group trong những năm qua, nằm trên địa bàn huyện Mê Linh, TP. Hà Nội.

Dự án này có quy mô 20,3ha, tổng mức đầu tư 2.168 tỷ đồng. Dự án này mới dừng ở mức cơ bản xong giải phóng mặt bằng, đang làm thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất, xin cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật để triển khai đầu tư xây dựng.

Mới đây, UBND TP, vào trung tuần tháng 3/2023, Văn phòng UBND TP. Hà Nội đã phát đi văn bản thông báo ý kiến chỉ đạo của Chủ tịch UBND Thành phố về kết quả kiểm tra, rà soát việc thực hiện các dự án vốn ngoài ngân sách có sử dụng đất chậm triển khai trên địa bàn huyện Mê Linh.

Tại văn bản nói trên, UBND TP. Hà Nội hiện đang giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, rà soát tham mưu UBND Thành phố xem xét tháo gỡ thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với Dự án Khu đô thị mới CEO Mê Linh (sau khi được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất lúa).

Với tiến độ như vậy và xét trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, việc dự án này có thể mang về 200 tỷ đồng doanh thu trong năm 2023 là một nỗi hoài nghi không nhỏ.

Sonasea Residences

Với dự án Sonasea Residences (Phú Quốc), tại đại hội năm 2022, lãnh đạo công ty đặt mục tiêu sẽ khởi công dự án vào quý IV/2022 và kỳ vọng dự án này có thể đóng góp 25% doanh thu.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy, tới hiện tại, Sonasea Residences (62,5ha, tổng mức đầu tư 2.861 tỷ đồng) mới chỉ cơ bản xong giải phóng mặt bằng và vẫn đang trong quá trình thực hiện thủ tục để có thể triển khai đầu tư.

Báo cáo tài chính kiểm toán năm 2022 của CEO Group thể hiện công ty có 278 tỷ đồng các khoản phải thu là tiền thỏa thuận đền bù dự án khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences.

Sonasea Residences 2

Đối với khu dân cư Đường Bào (hay còn được gọi là Sonasea Residences 2) rộng 98,2ha, tổng mức đầu tư 2.666 tỷ đồng, dự án này cũng đang ở mức thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch. Như vậy, các nhà đầu tư hiện chưa xác định thời điểm cụ thể khi nào dự án này mới đóng góp doanh thu cho CEO Group.

Sonasea Villas & Resort 1, 2

Một điểm nhấn khác khi xem xét bài toán kinh doanh 2023 của CEO Group là doanh thu từ Sonasea Villas & Resort 1 - 2.

Dự án Sonasea Villas & Resort 1 có quy mô 65,17ha, tổng mức đầu tư 4.518 tỷ đồng, đã có những hạng mục đi vào hoạt động như Novotel Phú Quốc (2016), Best Western Premier Sonasea Phu Quoc (2019). Còn Sonasea Villas & Resort 2 có quy mô 52ha, tổng mức đầu tư 3.092 tỷ đồng, hiện đã hoàn thiện cơ bản hạ tầng kỹ thuật và kiến trúc 318 căn biệt thự, nhà tiện ích.

Cả hai dự án này đều nằm trên địa bàn xã Dương Tơ, TP. Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Điều đáng nói là du lịch Phú Quốc hiện đang trong tình trạng suy giảm nặng nề, vắng khách do nhiều yếu tố, ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của các dự án nghỉ dưỡng.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới hiện tượng khá đông nhà đầu tư thứ cấp đang “mắc kẹt” tại thị trường này với những sản phẩm đầu tư từng “nổi sóng” các năm trước như villas, condotel, đất nền.

Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư đang đặt ra câu hỏi về tính khả thi của mục tiêu doanh số 700 tỷ đồng từ 2 dự án nêu trên của CEO Group cũng trở thành mối băn khoăn với nhà đầu tư.

Mảng xuất khẩu lao động

Ngoài ra, mảng phát triển nguồn nhân lực, xuất khẩu lao động của CEO Group những năm qua gặp khó khăn rất lớn. Trong giai đoạn 2021 2022, việc đưa các thực tập sinh sang Nhật Bản gần như đóng băng hoàn toàn. Trong năm 2023, sự hồi phục của lĩnh vực này vẫn là một dấu hỏi khi những thị trường trọng điểm truyền thống như Nhật Bản, Hàn Quốc liên tục có những động thái siết chặt việc tiếp nhận lao động, nhất là đối với loại hình thực tập sinh.

Tham vọng tăng vốn

Vừa qua, một sự kiện “chưa từng có” trong lịch sử doanh nghiệp theo cách nói của Chủ tịch HĐQT CEO Group oonh Đoàn Văn Bình là Đại hội đồng cổ đông 2023 lần 1 của CEO Group đã thất bại do quá ít cổ đông tham dự.

Hiện nay, vấn đề mà các cổ đông của CEO Group đa là câu chuyện phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Đại hội 2022 đã thông qua phương án phát hành 257,3 triệu cổ phiếu, trong đó có 252,19 triệu cổ phiếu phát hành cho cổ đông hiện hữu và 5,14 triệu cổ phiếu ESOP.

Cuối tháng 6/2023, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước đã có văn bản cho phép CEO Group tăng vốn. Việc chốt danh sách cổ đông thực hiện quyền mua cổ phiếu phát hành thêm theo tỷ lệ 100:98 đối với 252,19 triệu cổ phiếu sẽ được thực hiện vào hạ tuần tháng 7 này.

Câu chuyện tăng vốn là một chủ đề đã làm “nóng” đại hội 2022 và tiếp tục được các cổ đông CEO Group thảo luận những ngày này, do chỉ từ đầu tháng trong khoảng 1 tháng qua, thị giá cổ phiếu CEO đã giảm tới 20%.

Về lý do tăng vốn, tại đại hội 2022, lãnh đạo CEO Group đã thông tin với cổ đông rằng: “Ta vừa muốn mở rộng hoạt động, quỹ đất nhưng lại không muốn tăng vốn, điều đó hơi mâu thuẫn. Cổ đông biết rằng tiền đầu tư dự án, trước hết là tiền tự có của doanh nghiệp, thực hiện xong nghĩa vụ ngân sách mới có thể vay ngân hàng. Ngoài ra, cổ đông biết rằng nhà nước quản lý dự án rất chặt chẽ. Doanh nghiệp phải chứng minh vốn tự có của mình. Một nguồn vốn không thể dùng để chứng minh cho nhiều dự án. Vốn của CEO là 2.500 tỷ đồng, đã phân bổ hết cho các dự án rồi. Do đó, ta muốn mở rộng danh mục dự án thì phải tăng vốn”.

Vấn đề cổ đông băn khoăn chính là CEO Group hiện đang góp mặt tại một danh mục dự án khá lớn, trong đó có nhiều dự án chưa xác định được ngày khởi công.

Có thể kể đến một số trường hợp như dự án Seven Star (lô D27 khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội), CEO Group liên danh với Tập đoàn Bảo Việt và Tổng công ty Sông Đà Thăng Long với tỷ lệ 25%, đang trong giai đoạn phôi thai.

Dự án River Silk City (Hà Nam) đang điều chỉnh quy hoạch 1/500 và thực hiện các thủ tục pháp lý cho phân kỳ 4 - 5 – 6; dự án khu du lịch sinh thái sân golf và biệt thự nghỉ dưỡng Sonasea Golf Estates mới có quy hoạch 1/2000 và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch 1/500.

Tại dự án Sonasea Premier Nha Trang, được biết CEO Group đang xin giấy phép xây dựng và các thủ tục khác; dự án Sonasea Kiên Giang City còn đang làm pháp lý như lập hồ sơ nhiệm vụ quy hoạch và quy hoạch chi tiết…

Cũng trong trạng thái “chờ”, các dự án CEOHomes Hana Garden và Sonasea Residences 1- 2 cũng đang trong quá trình hoàn thiện các thủ tục cần thiết liên quan.

Ngoài ra, theo công bố mới đây, CEO Group đang có tham vọng mở rộng quỹ đất thêm 500 - 1.000ha và muốn lấn sân vào mảng bất động sản công nghiệp.

Băn khoăn của cổ đông

Tại đại hội 2022, lãnh đạo CEO Group đã thuyết minh về một kế hoạch 5 năm khá tham vọng với mức doanh số 33.000 - 35.000 tỷ đồng, bình quân 6.500 - 7.000 tỷ đồng/năm; lợi nhuận 4.000 tỷ đồng, bình quân 700 – 800 tỷ đồng/năm; cổ tức phấn đấu chia 10%/năm.

Tuy nhiên, thực tế, 2 năm qua, CEO không chia cổ tức và năm 2023 cũng dự kiến không chia. Trên thị trường, sau khi tăng phi mã giai đoạn cuối 2021 - đầu 2022, có thời điểm vượt mức 100.000 đồng/cổ phiếu thì thị giá cổ phiếu CEO đã “cắm đầu” lao dốc, mất hơn 90% thị giá so với mức đỉnh. Mở cửa phiên 10/7, thị giá CEO ở mức 22.100 đồng/cổ phiếu.

Ở một góc nhìn khác, dù có hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu tại ngày kết thúc quý I/2023 chỉ là 0,76 lần và nợ vay giảm rất mạnh nhưng CEO Group không lựa chọn phát hành trái phiếu hay vay vốn tín dụng mà gọi vốn từ cổ đông.

Việc chưa có kế hoạch chia cổ tức cũng như kế hoạch phát hành cổ phiếu khủng để tăng vốn hiện khiến không ít cổ đông của CEO Group băn khoăn trong bối cảnh không phải cổ đông nào cũng sẵn sàng bỏ “tiền tươi” để thực hiện quyền mua cổ phiếu.