Thấy gì sau những nỗ lực “kéo dân” về ở tại các dự án bất động sản ven Tp.HCM

Thị trường bất động sản phía Nam từng chứng kiến những khu đô thị quy mô thuộc vùng ven Tp.HCM dù mọc lên nhiều năm nhưng không có người về ở. Khu “đô thị ma” hiện diện ở một số khu vực lân cận Tp.HCM để lại hậu quả lãng phí nguồn đất đai, làm mất đi cơ hội phát triển của địa phương, chôn vốn của chủ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân.

Trải qua một thời kì sàng lọc kéo dài suốt từ thời điểm Covid-19 đến nay, thị trường bất động sản đã có những định vị mới, ở cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư. Với chủ đầu tư, nếu không định hướng phát triển dự án bền vững, lâu dài rất khó trụ trên thị trường. Ở giai đoạn này, chỉ những chủ đầu tư có dòng tiền mạnh, có năng lực, uy tín mới tạo được niềm tin đối với người mua, thị trường.

Với nhà đầu tư, thời kì “lướt sóng hưởng chênh” đã qua, phần lớn xác định đầu tư dài hạn với kì vọng lợi nhuận ổn định. Họ ưu tiên dòng vốn vào các thị trường tiềm năng, đồng thời chọn lọc rất kỹ dự án, sản phẩm mới đưa ra quyết định đầu tư. 

Khi khẩu vị thị trường thay đổi thì bản chủ đầu tư cũng phải thay đổi để bán hàng. Gần đây, thị trường địa ốc phía Nam liên tục xuất hiện động thái từ phía chủ đầu tư nhằm thu hút nhu cầu ở thực, từ đó tạo thế cạnh tranh trên thị trường trong bối cảnh bất động sản còn khó khăn. 

Trong đó, không ít chủ đầu tư mạnh tay chi tiền cho tiện ích nội khu dự án, hợp tác với các đơn vị để vận hành các tiện ích cộng đồng hay thường xuyên tổ chức các hoạt động cư dân theo tuần/tháng… đều là những nỗ lực nhằm kéo nhu cầu về dự án ở thực, tăng tính thanh khoản cho dự án.

Chẳng hạn, mới đây một chủ đầu tư phía Nam tổ chức kí kết và công bố chuỗi tiện ích đưa vào vận hành tại khu đô thị quy mô hàng trăm héc-ta tại khu ven Tp.HCM. Theo đó, loạt tiện ích như trường học, phòng khám, chuỗi cửa hàng thực phẩm… được đưa vào vận hành trong quý 3 năm nay. Được biết, khu đô thị này định hướng trở thành đô thị phục vụ 30.000 cư dân, góp phần quan trọng vào việc đón làn sóng giãn dân về các đô thị vệ tinh.

Hay, trong buổi chia sẻ mới đây, đại diện một chủ đầu tư dự án bất động sản khu vực Bình Dương cho hay, thay vì thuê đơn vị khai thác vận hành chủ đầu tư muốn đứng ra trực tiếp quản lý vận hành toà nhà. Điều này xuất phát từ yếu tố xây dựng cộng đồng cư dân vào ở thực mà doanh nghiệp đã vạch ra trước đó. 

Theo đó, suốt thời gian qua, doanh nghiệp chú trọng và nỗ lực để kéo nhu cầu ở thực về ở bằng chính hoạt động cộng đồng được tổ chức thường xuyên cùng các tiện ích được đầu tư bài bản. Điều này đã cho ra kết quả, khu dự án lấp đầy người ở đến 90% trong khoảng thời gian ngắn. Các dự án kế tiếp cũng có tỉ lệ hấp thụ khá cao dù bối cảnh thị trường khó khăn. Trong đó, nhu cầu phần lớn là đến từ những người trẻ, gia đình trẻ mua ở thực. Tỉ lệ mua đầu tư chỉ chiếm khoảng 10-20% trong dự án.

"Khi nhu cầu ở thực tăng tự khắc nhu cầu đầu tư cho thuê, hoặc chuyển nhượng hưởng chênh cũng gia tăng sau đó. Vì thế, câu chuyện kéo được dân về ở thực là rất quan trọng", vị này chia sẻ. 

Ghi nhận cho thấy, khi sự cạnh tranh về thanh khoản càng lớn ở các dự án khu ven Tp.HCM thì sự nỗ lực của chủ đầu tư phải càng nhiều. Thị trường đã từng chứng kiến ở giai đoạn nóng sốt, không ít chủ đầu tư vào thị trường trong tâm thế “dễ dãi”, bán hết sản phẩm là xong nhiệm vụ. Hiện nay, khi góc nhìn của người mua nhà càng cao, sự đầu tư bài bản vào tiện ích dự án lại càng được chú trọng, từ đó mới tạo ra thanh khoản cho dự án.

Trong báo cáo vừa công bố của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, yếu tố dịch vụ, tiện ích và cảnh quan môi trường sống của một dự án được đánh giá cao hơn, thậm chí vượt qua yếu tố tiến độ và uy tín của chủ đầu tư. Điều này cho thấy, ở mỗi giai đoạn, người mua sẽ ưu tiên những yếu tố khác nhau khi lựa chọn bất động sản. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư cũng phải thay đổi để thích ứng với nhu cầu và thị trường.

Thực tế cho thấy, thị trường đã từng có khá nhiều dự án khu đô thị quy mô ven Tp.HCM có tỉ lệ lấp đầy cư dân tốt, đồng thời “được lòng” giới đầu tư nhưng ít ai biết, phía sau đó là cả một câu chuyện dài về gầy dựng tiện ích, kiếm tìm giá trị gia tăng mà nếu không nỗ lực rất ít chủ đầu tư làm được.

Nếu nhìn khách quan vào những dự án sáng đèn và khu đô thị vắng người ở, người mua cũng đủ nhậnra rằng sự đầu tư của mỗi chủ đầu tư là khác nhau, dẫn đến kết quả cho ra khác nhau. Theo đó, câu chuyện về năng lực, dòng tiền của chủ đầu tư trở nên quan trọng hơn trong bối cảnh nhu cầu ở thực quyết định phần lớn đến sự thành – bại của một dự án. 

Chia sẻ về điều này, một chuyên gia trong ngành từng phân tích, để làm nên một sản phẩm gia tăng đúng nghĩa không đơn thuần chỉ là xây dựng cảnh quan hay tiện ích. Không phải tạo ra trào lưu ban đầu hấp dẫn bằng vẻ bề ngoài của dự án. Nếu khu đô thị đó chỉ tăng giá mà không sáng đèn đồng nghĩa dự án không được đón nhận.

Vị này cho rằng, nhà đầu tư bước vào nhịp đầu của thị trường nhưng sự nỗ lực và tâm huyết thực sự muốn gầy dựng chốn an cư vững bền của chủ đầu tư sẽ tạo ra thế cờ vững chắc để kéo được người sinh sống thật về ở.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE cho hay, nếu như trước đây một số dự án được chào bán ngay khi còn mảng đất trống thì hiện nay các chủ đầu tư đã có động thái tích cực hơn. Nhiều chủ đầu tư đang đi theo xu hướng cố gắng hoàn thành một phần phần thô của dự án và đảm bảo có đầy đủ giấy tờ pháp lý của dự án trước khi chào bán ra thị trường. Cùng với đó, các chủ đầu tư mạnh tay chi tiền cho tiện ích, dịch vụ dự án để tạo môi trường sống tốt cho cư dân, điều này là tín hiệu tích cực đối với người mua, với thị trường trong dài hạn. 

Tuy vậy, theo bà Dung, dù ở thời điểm nào thì yếu tố pháp lý cả dự án cũng cần được nhà đầu tư tìm hiểu kỹ càng trước khi đưa ra quyết định.