Bài viết thể hiện quan điểm của Mandy Zuo, cây viết chuyên về kinh tế và chính trị Trung Quốc tại SCMP.
Trung Quốc tự hào khi có thể nuôi sống gần đến 1/5 dân số thế giới chỉ trên 9% diện tích đất trồng trọt trên toàn cầu.
Với phần lớn trong số 960 triệu ha được bao phủ bởi núi và cao nguyên, nguồn tài nguyên đất đai là rất khan hiếm đối với Trung Quốc, khiến việc sử dụng đất đai trở thành một vấn đề có tầm quan trọng chiến lược.
Giới lãnh đạo cấp cao của Trung Quốc liên tục cảnh báo không nên phá bỏ “ranh giới đỏ” về diện tích đất nông nghiệp chưa đến 120 triệu ha, trong khi vẫn yêu cầu nâng cao hiệu quả sử dụng đất sau nhiều thập kỷ đô thị hóa nhanh chóng.
Tại cuộc họp do Chủ tịch nước Trung Quốc Tập Cận Bình chủ trì hồi tháng 2, các quan chức cấp cao đã đồng ý thúc đẩy phối hợp chính sách đất đai với các chính sách kinh tế vĩ mô và phát triển khu vực, đồng thời cam kết phân bổ nhiều nguồn lực hơn cho các khu vực có khả năng cạnh tranh kinh tế cao hơn.
Mặc dù thông tin chính thức của cuộc họp vẫn còn ngắn gọn và mơ hồ nhưng nó báo hiệu sự cần thiết phải cải cách hệ thống đất đai phức tạp và cứng nhắc đang cản trở tăng trưởng kinh tế của nước này.
Hệ thống đất đai hiện tại của Trung Quốc
Ở Trung Quốc, về mặt nguyên tắc, nhà nước sở hữu toàn bộ đất đai và kiểm soát cách sử dụng đất đai.
Ở khu vực thành thị, đất có thể được cho các doanh nghiệp và cá nhân thuê thông qua hợp đồng thuê dài hạn và sau đó được tự động gia hạn, từ đó tạo ra các quyền chức năng tương tự như quyền sở hữu tài sản tư nhân.
Tuy nhiên, đất ở nông thôn thuộc sở hữu của tập thể làng và chỉ được mua bán giữa những người dân trong làng.
Hệ thống này được thành lập nhằm đảm bảo quyền sở hữu tập thể, đồng thời cho phép nông dân sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp.
Nhưng với việc ngày càng nhiều nông dân chuyển đến các thành phố trong bối cảnh đô thị hóa và công nghiệp hóa trong những thập kỷ qua, nhiều phần đất nông thôn bị bỏ hoang.
Vì đất không thể mua bán nên nông dân cũng không thể bán nhà hoặc đất nông nghiệp. Điều này hạn chế khả năng mua nhà ở thành thị của họ. Trong khi đó, các khu vực đô thị vẫn thiếu đất để phát triển thương mại, do đó hạn chế triển vọng tăng trưởng kinh tế của các khu vực đô thị.
Bên cạnh khoảng cách giữa thành thị và nông thôn, còn có sự chênh lệch lớn về nguồn lực đất đai sẵn có giữa các khu vực khác nhau do trình độ phát triển kinh tế khác nhau.
Vào tháng 2, TF Securities có trụ sở tại Vũ Hán cho biết, trong năm 2022, sản lượng công nghiệp giá trị gia tăng ở tỉnh Cam Túc phía tây bắc chỉ bằng 7% của Quảng Đông ở phía đông nam. Tuy nhiên, diện tích đất sẵn có để xây dựng bình quân đầu người ở Cam Túc lại gấp 1,7 lần ở Quảng Đông.
Những tai ương trên thị trường bất động sản của Trung Quốc có tác động gì đến hoạt động 'tài trợ đất đai' truyền thống?
Trước khi lĩnh vực bất động sản rơi vào khủng hoảng, nguồn thu từ các chính quyền địa phương phụ thuộc rất nhiều vào việc mảng này.
Khi đất được trưng dụng cho các dự án phát triển, chẳng hạn như cơ sở hạ tầng hoặc mở rộng đô thị, nông dân và tập thể nông thôn thường nhận được bền bù từ chính quyền địa phương. Việc đền bù có thể bao gồm tiền, tái định cư hoặc giao đất thay thế.
Tuy nhiên, số tiền đền bù này thường thấp hơn nhiều so với số tiền chính quyền thu được khi bán đất cho các nhà phát triển bất động sản. Đây được coi là mô hình phát triển “tài trợ đất đai” phổ biến trên khắp Trung Quốc.
Nhiều chính quyền địa phương hiện hiện đang thiếu tiền mặt và thậm chí rơi vào cảnh nợ nần chủ yếu do những tai ương kéo dài trên thị trường bất động sản bắt đầu từ đợt Covid-19.
Mô hình phát triển không lành mạnh như vậy – với giá nhà tăng vọt ở các thành phố, sự phụ thuộc của các nhà phát triển bất động sản đang nợ đầm đìa và chính quyền địa phương vào nguồn thu từ đất đai cần phải kết thúc, cựu bộ trưởng tài chính Lou Jiwei cho biết tại một diễn đàn ở Thâm Quyến vào tháng 12.
Đã đến lúc cải cách hệ thống đất đai của Trung Quốc?
Cho phép mua bán đất đai giữa thành thị và nông thôn cũng như giữa các địa phương khác nhau được nhiều người coi là giải pháp khi nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đang tìm kiếm tiềm năng tăng trưởng mới.
Tại thành phố phía tây Trùng Khánh, “chương trình phiếu mua đất” được triển khai từ năm 2008 như một thí điểm cho giải phóng thị trường đất đai.
Theo chương trình, những nông dân tự nguyện chuyển đổi nhà của họ thành đất canh tác sau khi định cư ở thành phố sẽ được cấp “phiếu đất”. Sau đó họ có thể bán cho chính quyền địa phương hoặc các nhà phát triển cần đất xây dựng.
Theo cơ quan giám sát tài sản nhà nước của thành phố, tính đến cuối năm 2022, khoảng 24.700 ha đất nông thôn, trị giá hơn 72 tỷ nhân dân tệ (10 tỷ USD), đã được giao dịch theo chương trình này. Nhưng cho đến hiện tại, chương trình này vẫn chưa được nhân rộng ở các khu vực khác.
Tham khảo: SCMP
.png "Hàng loạt quan chức cảnh báo ‘thận trọng’, Fed sẵn sàng tạm dừng cắt giảm lãi suất?")
.jpg "Doanh nghiệp kiến nghị thay đổi thời gian hiệu lực Thông tư liên quan đến chất lượng vật liệu xây dựng")
