Trong buổi làm việc với Văn phòng Nghiên cứu Kinh tế vĩ mô ASEAN+3 (AMRO) về các lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản Việt Nam mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong 10 năm trở lại đây kể từ sau giai đoạn khủng hoảng, thị trường đã có sự tăng trưởng rất nóng. Tuy nhiên, cho tới thời điểm hiện tại, thị trường đã bắt đầu bộc lộ những khiếm khuyết, tuy chưa tới mức khủng hoảng như giai đoạn 10 năm trước, nhưng những nút thắt từ pháp lý tới dòng vốn đang khiến thị trường tắc nghẽn, từ đó cũng gây cản trở tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Giữa năm 2022, hàng loạt các thông tin cùng với những cơ chế, chính sách siết chặt thị trường bất động sản khiến nguồn cung sụt giảm mạnh, thanh khoản của thị trường ngày càng suy yếu.
Bước sang quý 1/2023, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu tích cực hơn nhờ vào những động thái quyết liệt của Chính phủ thông qua việc ban hành nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc, phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Kể từ đầu năm 2023 đến nay, tổng lượng giao dịch 3 quý đạt chỉ khoảng 10.000 sản phẩm từ các dự án ở thị trường sơ cấp, chưa được 10% so với cùng thời điểm 2018, 2019, trước đại dịch Covid-19. Chính phủ dường như đang quan sát rất kỹ tình trạng sức khỏe của các doanh nghiệp và môi giới bất động sản để có những chỉ đạo sát sao nhất, nhằm hỗ trợ tốt nhất cho các nhóm đối tượng này. Đặc biệt, Nghị quyết số 33/NQ-CP được ban hành với mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, từng bước gỡ khó cả về câu chuyện pháp lý các dự án, trái phiếu, và đặc biệt dòng vốn khi chính sách kinh tế vĩ mô “đổ nền” đủ tốt, nhờ đó giúp Ngân hàng Nhà nước có cơ hội điều chỉnh hạ lãi suất điều hành.
Mới đây nhất, việc quyết định tạm hoãn thực hiện một số quy định hạn chế cho vay trong Thông tư số 06/2023/TT-NHNN trước những ý kiến phản hồi và đề xuất của các đối tượng tham gia thị trường cũng cho thấy sự lắng nghe, đồng hành và ủng hộ từ phía Chính phủ. Trong quý 1/2023, giao dịch rất thấp khoảng 3.000 sản phẩm, sang quý 2/2023 lên 4.000 sản phẩm. 2 tháng đầu của quý 3/2023 đã có khoảng 200 - 300 dự án quay trở lại chào bán với gần 5.000 sản phẩm được giao dịch thành công. Mặc dù số tăng so với thời điểm bình thường còn rất nhỏ, nhưng điều này cho thấy đã bắt đầu có dấu hiệu về khả năng mua bán trên thị trường.
Ông Đính dự báo khả năng cao, thị trường sẽ có đợt điều chỉnh giá lớn vào cuối năm 2024, đầu năm 2025. Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam chắc chắn sẽ phát triển trong trung và dài hạn và khác với quá trình phát triển như mạnh mẽ ở giai đoạn trước. Thị trường sẽ phát triển theo hướng ổn định, bền vững hơn.
Về sức khỏe doanh nghiệp, theo khảo sát của VARS, có khoảng 23% doanh nghiệp chỉ có thể “cầm cự” được hết năm nay nếu không có các chính sách điều hành vĩ mô, sự tác động mạnh mẽ của các chính sách.
“Các nhà phát triển bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ gia tăng. Doanh nghiệp đang đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu tăng từng ngày và danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán ngày càng kéo dài thêm do chưa có khả năng thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp”, ông Đính nhận định.
Trước đó, nhiều doanh nghiệp đã đầu tư dàn trải, huy động vốn từ dự án này để phát triển dự án khác, do đó khi gặp vấn đề về nguồn vốn, hàng loạt dự án đã phải đồng loạt tạm dừng.
Đến thời điểm hiện tại, hệ lụy dễ thấy từ việc sử dụng đòn bẩy quá cao đã cho các doanh nghiệp bất động sản “bài học” để định hướng phát triển an toàn, bền vững hơn.
Để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, Chủ tịch VARS cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cấu trúc hoạt động. Đối với các khoản nợ trái phiếu, nợ tín dụng, nhiều doanh nghiệp sẽ buộc phải chấp nhận trả thêm tiền bằng các hình thức khác nhau trong quá trình đàm phán gia hạn trái phiếu với trái chủ để có thêm thời gian để tái cấu trúc nợ. Tuy nhiên, thời gian không nhiều, chỉ 1-2 năm.
Nhiều doanh nghiệp sẽ phải bán bớt tài sản để có nguồn tiền trả nợ. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể “vực dậy" nếu quyết liệt tái cấu trúc nhanh hơn để giải quyết triệt để các vấn đề.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng cần tập trung vào phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu cũng như khả năng chi trả của đại đa số người dân như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội để phục hồi thanh khoản.
