Nhiều tín hiệu về một thị trường bất động sản hừng “nắng”

Nhiều địa phương bất động sản tăng giá gấp đôi

Nhìn lại thị trường bất động sản từ năm 2022 đến gần cuối năm 2023 “dậm chân tại chỗ” như một “chỉ báo” về thời kỳ trầm lắng kéo dài. Nhưng dường như điều này diễn ra ngược với bối cảnh thị trường bất động sản ở giai đoạn tiếp theo, bởi ngay từ cuối năm 2023, đầu năm 2024 loại hình chung cư ở Hà Nội bắt đầu tăng giá. Điều này, như một “mồi lửa” châm ngòi cho các đợt tăng giá đất nền, biệt thự liền kề không chỉ ở Hà Nội mà còn lan sang các tỉnh, thành phố trong cả nước.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2024 lượng giao dịch đất nền, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng so với quý IV/2023, riêng Hà Nội tăng 129,9%, TP. HCM tăng 5-20%. Giá chung cư rao bán tại Hà Nội tăng gần 40% so với năm 2019.

Đến quý III/2024, báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản một lần nữa cho thấy giá chung cư và biệt thự liền kề tại Hà Nội tiếp tục tăng 4-7% theo quý, 22-25% theo năm; đặc biệt cục bộ có một số khu vực tăng 35-40%.

Ngược lại, diễn biến giá bất động sản tại TP.HCM đi ngang, có những dự án ở quận xa trung tâm còn giảm giá 14% theo quý và 28% theo năm, tuy nhiên lượng giao dịch vẫn tốt, điều này cho thấy nhu cầu đối với các sản phẩm có giá tốt vẫn giao dịch mạnh.

Thị trường luôn có những điều bất ngờ, bức tranh tăng trưởng về giá tưởng chừng như Hà Nội đang soán ngôi vị “quán quân”, thì một “ngôi sao” đang lên là TP. Đà Nẵng xác lập một mốc mới. Trong quý III/2024, báo cáo của Batdongsan.com.vn thống kê, mặt bằng giá chung cư Đà Nẵng tăng 95% (từ 28 triệu đồng/m2 lên 55 triệu đồng/m2) so với quý I/2023.

Số liệu của Batdongsan.com.vn mới đây cho thấy, trong tháng 11/2024 giá bán chung cư tại Hà Nội đạt 61 triệu đồng/m2, vượt TP.HCM (55 triệu đồng/m2), còn nhà riêng tại Hà Nội đạt mức 197 triệu đồng/m2, tăng 58% so với tháng 1/2023 (tại TP.HCM là 108 triệu đồng/m2, giảm 10% so với tháng 1/2023).

Đánh giá về nguyên nhân tăng giá bất thường của bất động sản trong thời gian qua, Bộ Xây dựng cho rằng, nguyên nhân do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.

Nguyên nhân thứ 2 đó là hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.

Một nguyên nhân quan trọng khác được Bộ Xây dựng nêu là thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, việc tăng giá bất động sản là do biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng... Những yếu tố này đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư đã dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền này đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền.

Một chất xúc tác rất quan trọng cho thị trường bất động sản năm 2024 là lãi suất cho vay tại các ngân hàng thương mại giảm mạnh, từ đầu năm 2023 đến cuối năm 2023 giảm từ 2-2,2%, điều mà Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú phải “thốt” lên rằng: “vượt hơn kỳ vọng”.

Thị trường sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong năm 2025

Một điểm thú vị mà ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc kênh thông tin Batdongsan.com.vn “tiết lộ” rằng, khi giá ở Hà Nội tăng cao là lúc dòng tiền của người Hà Nội vẫn đang “quẩn” ở ngoài Bắc. Và khi dòng tiền của người Hà Nội dịch chuyển vào phía Nam thì bất động sản tại khu vực đó bắt đầu “nổi sóng”.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM vào tháng 11/2024 đã tăng 7% so với tháng 1/2024; có tới 90% người Hà Nội tìm kiếm chung cư Đà Nẵng. Khảo sát của kênh này cũng cho thấy 66% người Hà Nội được hỏi quan tâm đến bất động sản phía Nam.

Đồng thời, khảo sát của kênh này cho thấy, chính tâm lý của người mua nhà đã quyết định một phần rất lớn cho giá tăng như kỳ vọng. Khi trái phiếu doanh nghiệp đang dần lấy lại niềm tin, cũng là lúc tâm lý của người mua nhà “hứng khởi” cho một chu kỳ bất động sản mới.

Tuy nhiên, giá bất động sản tăng cao hơn “kỳ vọng” ở một số tỉnh thành đã khiến cơ quan quản lý nhà nước và các chuyên gia đều lo ngại sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Đã rất nhiều chuyên gia hiến kế để ổn định lại thị trường bất động sản, tăng cung, giảm giá… Nhưng câu chuyện này để giải quyết một sớm một chiều trong năm 2025 là chưa thể xảy ra, khi pháp lý ở nhiều dự án bất động sản chưa được tháo gỡ, dòng tiền 140.000 tỷ đồng vẫn nằm trong trái phiếu doanh nghiệp chưa đến kỳ trả lãi/gốc.

Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội Khoá 15 vừa diễn ra, rất nhiều đại biểu Quốc hội đã thảo luận nhằm đưa ra giải pháp để “cản” đà tăng giá của bất động sản nhà ở. Trong đó các ý kiến đều tập trung vào giải pháp phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, giải quyết nguồn cung cho thị trường, hạ giá bán để người có thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà.

Còn ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đưa ra giải pháp xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý. Tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản tại các địa phương theo hướng chặt chẽ hơn; nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp với nhà ở xã hội…

Nói về triển vọng thị trường bất động sản năm 2025, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đánh giá rằng, mặc dù thị trường bất động sản cả nước có dấu hiệu hồi phục, nhưng đa phần chưa quay trở lại bình thường được. Bởi hiện nay nguồn tiền đang kẹt ở những dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh khiến người dân không được chuyển nhượng. Yếu tố tiếp theo là thị trường đang có 140.000 tỷ đồng nợ xấu, nợ quá hạn ở trái phiếu, mà chưa thể rút nguồn tiền này ra được cho nên rất khó để chuyển từ giai đoạn thăm dò sang củng cố, khởi sắc và ổn định. Thế nên câu chuyện đặt ra phải giải quyết việc đó trong 2 quý đầu tiên năm 2025.

Nhìn lại năm 2024 có thể thấy, thị trường bất động sản liên tiếp đón tin vui khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng 2024, được Quốc hội thông qua và có hiệu lực thi hành sớm hơn 5 tháng (từ ngày 1/8/2024, thay vì 1/1/2025), đã thể chế nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước về quản lý, phát triển nhà ở.

Chính phủ đã liên tục có những thông điệp rất mạnh mẽ, yêu cầu tất cả hệ thống chính trị vào cuộc, tìm cách tháo gỡ khó khăn thực sự cho các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế thông qua tăng tốc đầu tư công, đô thị hóa, tạo sự cân bằng cho thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục “tăng nhiệt” trong năm 2025, khi hàng lang pháp lý mới chính thức đi vào cuộc sống và các chủ đầu tư tiếp tục đẩy mạnh triển khai dự án.

Điều này sẽ tạo động lực dẫn dắt cho thị trường bất động sản phát triển thông qua hoạt động M&A. Nhiều phân khúc bất động sản dự báo sẽ tiếp tục ghi nhận sự phục hồi, trong đó căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường; biệt thự, liền kề sẽ trở nên sôi động. Bên cạnh đó, đất nền và pháp lý thông thoáng sẽ thu hút nhà đầu tư và nhà ở xã hội sẽ có thêm cơ hội sôi động trở lại. Ngoài ra, bất động sản công nghiệp tăng trưởng, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng sẽ có cơ hội cải thiện nhờ vào việc condotel được cấp sổ đỏ.