Nhà ở thương mại giá rẻ – Giải pháp đồng bộ và tầm nhìn tương lai

Trong bối cảnh giá đất đô thị sẽ tăng 20-30% từ năm 2026 và 70% lao động khu công nghiệp vẫn phải sống trong nhà trọ tạm bợ, làm thế nào để biến nhà ở thương mại giá rẻ từ 15-45 triệu đồng/m² thành chìa khóa mở ra tương lai đô thị bền vững? Câu trả lời nằm ở sự kết hợp đồng bộ giữa 5 mô hình quy hoạch tiên tiến, thành lập Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia và loạt chính sách đột phá cần được triển khai.

Giải pháp đồng bộ: Cơ hội vàng cho doanh nghiệp và người dân

Thực tế cho thấy nhà ở thương mại giá rẻ không chỉ đáp ứng 60% nhu cầu ở thực của lực lượng lao động trẻ, công nhân kỹ thuật, nhân viên văn phòng mà còn là nền tảng chiến lược định hình tương lai các đô thị lớn. Khác với nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với giá 10-15 triệu đồng/m², nhà ở thương mại giá rẻ hướng đến các gia đình có thu nhập 10-35 triệu đồng/tháng, cho phép chuyển nhượng tự do và tích hợp đầy đủ tiện ích hiện đại.

Để giải quyết bài toán cung-cầu nhà ở thương mại giá rẻ, Việt Nam cần một chiến lược tổng thể, tận dụng hạ tầng hiện đại, cơ chế linh hoạt và các công cụ tài chính hiệu quả. Trọng tâm của chiến lược này nằm ở việc xây dựng hệ thống quy hoạch tích hợp, bao gồm năm mô hình hạ tầng tiên tiến: TOD, ZOD, NOD, LVC và RULD.

Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) tập trung phát triển các dự án nhà ở thương mại giá rẻ dọc theo các tuyến giao thông công cộng như Metro số 1 và số 2 tại TP.HCM đã đạt 100% tiến độ giải phóng mặt bằng, tuyến Nhổn – Ga Hà Nội, đường sắt cao tốc Bắc – Nam và các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM. Các khu vực trọng điểm gồm Thủ Đức, Đông Anh, Hòa Khánh và Cần Giờ, nơi khu vực gần ga metro Thủ Đức đang cung cấp căn hộ giá 20-30 triệu đồng/m², cho phép cư dân di chuyển đến trung tâm thành phố chỉ trong 20-30 phút. Tuy nhiên, thách thức lớn là giá đất quanh ga metro Thủ Đức đã tăng 20-30% trong 3 năm qua, đòi hỏi cơ chế LVC (Land Value Capture) hiệu quả hơn.

Mô hình ZOD (Zone-Oriented Development) tập trung phát triển nhà ở gần khu công nghiệp và cảng logistics như VSIP III tại Bình Dương, Yên Phong ở Bắc Ninh, Tân Đức tại Long An, Phú Mỹ ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Đình Vũ tại Hải Phòng, tạo điều kiện sinh sống thuận lợi cho lực lượng lao động kỹ thuật.

Mô hình NOD (Node-Oriented Development) hình thành các khu đô thị tại các nút giao thông chiến lược như Long Thành kết hợp sân bay và cao tốc, ga Thủ Thiêm, Đông Anh và Cần Giờ, kết hợp metro, vành đai và cảng biển. Nổi bật nhất là dự án lấn biển Cần Giờ rộng 2.870 ha hình thành khu đô thị sinh thái, kết hợp nhà ở giá rẻ, du lịch và cảng biển quốc tế, liên kết qua cầu Cần Giờ dự kiến hoàn thành năm 2028.

Mô hình LVC (Land Value Capture) chủ động quy hoạch quỹ đất sạch quanh các tuyến hạ tầng lớn như metro, cao tốc, sân bay, cảng biển để tái đầu tư vào nhà ở giá rẻ thông qua hình thức PPP và cơ chế điều tiết giá trị đất tăng thêm. Singapore đã áp dụng mô hình này thành công khi tái đầu tư 70% nguồn thu, giúp 90% dân số sở hữu nhà với mức vay ưu đãi 2,6%/năm.

Mô hình RULD (Rural-Urban Linkage Development) phát triển cụm dân cư giá hợp lý tại các vùng ven đô như Long An, Vĩnh Phúc, Tây Ninh và Hòa Bình, kết nối hiệu quả qua quốc lộ, đường tỉnh và xe buýt liên vùng. Điển hình như dự án Ehome Southgate tại Long An với giá 1,1 tỷ đồng/căn, kết nối TP.HCM qua quốc lộ 1A trong 45 phút.

Tuy nhiên, việc triển khai thành công các mô hình quy hoạch trên đang đối mặt với thách thức lớn từ xu hướng tăng giá đất dự kiến từ năm 2026. Để đảm bảo tính bền vững của thị trường nhà ở thương mại giá rẻ, Việt Nam cần triển khai đồng bộ ba giải pháp then chốt về quỹ đất, nguồn vốn và cơ chế giám sát.

Thứ nhất, cung cấp quỹ đất sạch thông qua PPP, không áp dụng cơ chế đấu giá, hoặc cho thuê dài hạn 30–50 năm với mức giá ưu đãi cho các dự án phù hợp tiêu chí TOD, ZOD, NOD và LVC.

Thứ hai, thành lập Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia với quy mô tối thiểu 50.000 tỷ đồng, huy động từ trái phiếu xanh lãi suất 3–3,5%/năm, ODA ưu đãi từ JICA, ADB với lãi suất 0–1%/năm, và một phần từ thuế bất động sản thương mại.

Thứ ba, công khai minh bạch quỹ đất sẵn sàng thông qua nền tảng blockchain, áp dụng chế tài phạt 5–10% giá trị dự án với các chủ đầu tư chậm triển khai quá 2 năm.

Song song với việc ổn định nguồn cung đất và vốn, việc thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư cần được hỗ trợ thông qua hệ thống ưu đãi đa chiều, từ thuế, tài chính đến thủ tục hành chính. Cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư được thiết kế theo ba nhóm chính nhằm tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường.

Về thuế, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 10 năm đầu, giảm 50% thuế VAT cho vật liệu xây dựng xanh, hỗ trợ 50% chi phí đầu tư công nghệ tiết kiệm năng lượng đạt chuẩn xanh như LOTUS, EDGE.

Về tài chính, cho phép vay với lãi suất ưu đãi 4–5%/năm từ Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia, thấp hơn đáng kể so với lãi suất thương mại hiện tại 8-10%/năm.

Về thủ tục, ưu tiên đấu thầu và cấp phép nhanh cho các dự án ứng dụng công nghệ tiên tiến như BIM, mô-đun hóa, in 3D bê tông, giúp giảm 20–30% chi phí và rút ngắn 40% thời gian thi công.

Bên cạnh việc tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, thành công của thị trường nhà ở thương mại giá rẻ còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của người dân - đối tượng thụ hưởng chính. Do đó, hệ thống hỗ trợ người mua nhà cần được triển khai toàn diện qua ba trụ cột cốt lõi: tài chính, thông tin và thủ tục, nhằm đảm bảo tính khả thi và bền vững của chương trình.

Về tài chính, tăng khả năng tiếp cận vốn vay thông qua các gói tín dụng thương mại ưu đãi lãi suất 3–4%/năm, với phương án trả góp linh hoạt đảm bảo tỷ lệ chi trả không vượt quá 30% thu nhập hàng tháng, tương đương 2–10 triệu đồng/tháng cho các gia đình thu nhập trung bình.

Về thông tin, minh bạch hóa thông tin dự án, chính sách ưu đãi, tiến độ thi công thông qua các nền tảng số như YouTube, TikTok, website chính thức và ứng dụng blockchain, tạo niềm tin và tăng khả năng tiếp cận cho người dân đô thị trẻ.

Về thủ tục, khuyến khích các ngân hàng thương mại đơn giản hóa quy trình xét duyệt tín dụng, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ từ 30-45 ngày hiện tại xuống dưới 15 ngày làm việc đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thương mại giá rẻ.

Cải cách đột phá: Từ chính sách đến hành động

Để tháo gỡ các điểm nghẽn hiện tại và thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, vốn đóng vai trò chiến lược trong tiến trình đô thị hóa, Chính phủ có thể xem xét triển khai một loạt cải cách sâu rộng, đồng bộ giữa thể chế, hạ tầng và chính sách khuyến khích đầu tư, bao gồm:

Hoàn thiện cơ chế thực thi và chính sách ưu tiên: Mặc dù nhà ở thương mại giá rẻ hiện đã được quy định chung trong Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 như các dự án nhà ở thương mại thông thường, nhưng thực tế triển khai cho thấy cần có cơ chế thực thi linh hoạt hơn và các chính sách hỗ trợ riêng. Chính phủ cần ban hành thông tư, hướng dẫn và cơ chế xét chọn ưu tiên cho các dự án có giá bán từ 15–45 triệu đồng/m² nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt từ 6–24 tháng xuống còn 3–6 tháng, đơn giản hóa thủ tục hành chính, minh bạch quy trình giải phóng mặt bằng, cấp phép đầu tư, chuyển nhượng, huy động vốn. Những điều này sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể nhanh chóng triển khai dự án tại các khu vực vùng ven có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi.

Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối: Tăng tốc triển khai các tuyến metro (Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng), đường sắt cao tốc Bắc – Nam, các tuyến cao tốc chiến lược (Biên Hòa – Vũng Tàu, Bắc – Nam), các tuyến vành đai (Hà Nội 3, 3.5, 4; TP.HCM 3, 4), và các trục đường liên tỉnh trọng yếu như Quốc lộ 1A và đường tỉnh 51. Mục tiêu là đảm bảo liên kết đồng bộ giữa nhà ở thương mại giá rẻ tại các khu đô thị vệ tinh (Cần Giờ, Phú Mỹ, Yên Phong, Đà Nẵng Free Zone...) với các đầu mối giao thông lớn như sân bay Long Thành, Nội Bài, và cảng biển quốc tế Cái Mép – Thị Vải.

Tối ưu hóa công cụ LVC: Ban hành khung pháp lý minh bạch để thu hút doanh nghiệp tham gia đấu giá hoặc thuê đất quanh các trục hạ tầng chiến lược (metro, sân bay, cảng biển, tuyến đường sắt cao tốc Bắc - Nam), đồng thời tái đầu tư ít nhất 70% giá trị gia tăng từ đất vào phát triển nhà ở thương mại giá rẻ và hệ sinh thái tiện ích đô thị (trường học, y tế, công viên...).

Thúc đẩy mô hình hợp tác công – tư (PPP): Tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng ưu đãi 2–3%/năm, miễn thuế sử dụng đất trong 20 năm đối với các dự án phát triển theo mô hình TOD, ZOD, NOD, hoặc RULD. Đồng thời, Chính phủ cần công khai quỹ đất sẵn sàng triển khai, ưu tiên các dự án sử dụng công nghệ xây dựng tiên tiến như BIM, mô-đun hóa, và vật liệu xanh.

Quy hoạch và sử dụng hiệu quả quỹ đất công: Dành ra 20–30% quỹ đất công tại các vị trí chiến lược như Thủ Đức, Cần Giờ, Bình Chánh, Long Thành, Đông Anh, Đà Nẵng Free Zone để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Ưu tiên các dự án có thời gian thi công nhanh, ứng dụng công nghệ xanh và mang lại giá trị cộng đồng rõ ràng.

Truyền thông & khuyến khích người dân tham gia: Phát động một chiến dịch truyền thông quốc gia đa nền tảng, hợp tác với TikTok, YouTube và các nền tảng blockchain để lan tỏa thông điệp "An cư lạc nghiệp – Giấc mơ trong tầm tay", giúp người dân tiếp cận thông tin về dự án, chương trình vay ưu đãi, và thủ tục đăng ký nhanh chóng, minh bạch.

Lộ trình 2025-2030: Từ ước mơ đến hiện thực

Để biến giấc mơ an cư thành hiện thực cho hàng triệu người dân, đặc biệt là tầng lớp lao động và gia đình trẻ có thu nhập trung bình, Việt Nam cần một lộ trình hành động bài bản, thực tiễn và quyết liệt. Giai đoạn 2025–2030 là thời điểm bản lề để định hình một thị trường nhà ở thương mại giá rẻ phát triển bền vững và đồng bộ hạ tầng.

Giai đoạn 2025–2027, Việt Nam cần tập trung đặt nền móng vững chắc thông qua hoàn thiện khung pháp lý với việc ban hành các thông tư và hướng dẫn ưu tiên cho phân khúc nhà ở giá 15–45 triệu đồng/m², đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian phê duyệt xuống 3–6 tháng. Đồng thời, việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia với quy mô tối thiểu 50.000 tỷ đồng được huy động từ trái phiếu xanh (3–3,5%), vốn ODA ưu đãi (0–1%/năm từ JICA, ADB) và 15% thuế bất động sản thương mại sẽ tạo nguồn lực tài chính vững mạnh. Việc quy hoạch 10–15 khu đô thị giá rẻ tích hợp TOD, ZOD, NOD và LVC cũng được ưu tiên tại các vùng vệ tinh chiến lược như Đông Anh, Thủ Đức, Long Thành, Cần Giờ, Yên Phong và Đà Nẵng Free Zone.

Tiếp nối đó, giai đoạn 2028–2030, Việt Nam cần tăng tốc phát triển quy mô lớn với mục tiêu hoàn thành 300.000 căn nhà ở thương mại giá rẻ, đáp ứng 30% nhu cầu thị trường tại các thành phố lớn và khu đô thị vệ tinh. Việc mở rộng các mô hình hạ tầng hiện đại được tập trung triển khai tại Bình Dương (VSIP III), Long Thành, Bắc Ninh (Yên Phong), Đà Nẵng Free Zone, gắn kết chặt chẽ với metro, đường sắt cao tốc, cảng biển, và sân bay. Đặc biệt, việc đồng bộ tiện ích xã hội thông qua tích hợp trường học, y tế, công viên và giao thông công cộng trong phạm vi đi bộ sẽ hướng tới mô hình đô thị thông minh, bền vững, phục vụ cư dân toàn diện.

Phát triển nhà ở thương mại giá rẻ đang định hình một hướng đi chiến lược trong kiến tạo đô thị bền vững, khi đồng thời giải quyết nhu cầu ở thực, nâng cao chất lượng sống, và gắn kết chặt chẽ với quy hoạch hạ tầng. Đây không chỉ là lời đáp cho bài toán nhà ở đô thị, mà còn là chất xúc tác để thúc đẩy năng suất lao động, ổn định thị trường, và lan tỏa lợi ích phát triển đến nhiều tầng lớp trong xã hội.

Các mô hình quy hoạch tích hợp như TOD (liên kết giao thông công cộng), ZOD (gắn với cụm công nghiệp), hay NOD (tập trung tại các đầu mối hạ tầng) đang mở ra cơ hội quy hoạch nhà ở thương mại giá rẻ một cách hợp lý, tối ưu chi phí và giảm áp lực lên lõi đô thị. Những mô hình này không chỉ tạo điều kiện phát triển nhà ở giá rẻ mà còn thúc đẩy kết nối thông minh giữa trung tâm và vùng ven, hình thành các “vành đai phát triển mềm” cân bằng và bền vững. Đặc biệt, các dự án trọng điểm được khởi công đồng loạt trên cả nước vào ngày 19/8/2025 vừa qua đã góp phần hiện thực hóa các mô hình quy hoạch tích hợp, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong chiến lược đô thị hóa bền vững của Việt Nam.

Định hướng từ Nghị quyết 66 và 68 của Chính phủ đã đặt nền móng cho một hệ sinh thái nhà ở và hạ tầng phát triển bền vững, với tầm nhìn dài hạn và các công cụ thực thi cụ thể. Việc ứng dụng LVC giúp khai thác hiệu quả giá trị đất tăng thêm từ các dự án hạ tầng lớn như cao tốc Bắc – Nam hay metro, tái đầu tư vào nhà ở giá rẻ và tiện ích đô thị.

Mỗi dự án nhà ở giá rẻ được triển khai đúng thời điểm, đúng địa điểm và đúng cách sẽ góp phần hình thành các đô thị nhân văn, nơi chất lượng sống, tính kết nối và khả năng tiếp cận nhà ở không còn là đặc quyền mà trở thành nền tảng cho một xã hội phát triển đồng đều, công bằng và bền vững.