Trong bối cảnh giá đất đô thị sẽ tăng 20-30% từ năm 2026 và 70% lao động khu công nghiệp vẫn phải sống trong nhà trọ tạm bợ, làm thế nào để biến nhà ở thương mại giá rẻ từ 15-45 triệu đồng/m² thành chìa khóa mở ra tương lai đô thị bền vững? Câu trả lời nằm ở sự kết hợp đồng bộ giữa 5 mô hình quy hoạch tiên tiến, thành lập Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia và loạt chính sách đột phá cần được triển khai.
Giải pháp đồng bộ: Cơ hội vàng cho doanh nghiệp và người dân
Thực tế cho thấy nhà ở thương mại giá rẻ không chỉ đáp ứng 60% nhu cầu ở thực của lực lượng lao động trẻ, công nhân kỹ thuật, nhân viên văn phòng mà còn là nền tảng chiến lược định hình tương lai các đô thị lớn. Khác với nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với giá 10-15 triệu đồng/m², nhà ở thương mại giá rẻ hướng đến các gia đình có thu nhập 10-35 triệu đồng/tháng, cho phép chuyển nhượng tự do và tích hợp đầy đủ tiện ích hiện đại.
Để giải quyết bài toán cung-cầu nhà ở thương mại giá rẻ, Việt Nam cần một chiến lược tổng thể, tận dụng hạ tầng hiện đại, cơ chế linh hoạt và các công cụ tài chính hiệu quả. Trọng tâm của chiến lược này nằm ở việc xây dựng hệ thống quy hoạch tích hợp, bao gồm năm mô hình hạ tầng tiên tiến: TOD, ZOD, NOD, LVC và RULD.
Mô hình TOD (Transit-Oriented Development) tập trung phát triển các dự án nhà ở thương mại giá rẻ dọc theo các tuyến giao thông công cộng như Metro số 1 và số 2 tại TP.HCM đã đạt 100% tiến độ giải phóng mặt bằng, tuyến Nhổn – Ga Hà Nội, đường sắt cao tốc Bắc – Nam và các tuyến vành đai tại Hà Nội và TP.HCM. Các khu vực trọng điểm gồm Thủ Đức, Đông Anh, Hòa Khánh và Cần Giờ, nơi khu vực gần ga metro Thủ Đức đang cung cấp căn hộ giá 20-30 triệu đồng/m², cho phép cư dân di chuyển đến trung tâm thành phố chỉ trong 20-30 phút. Tuy nhiên, thách thức lớn là giá đất quanh ga metro Thủ Đức đã tăng 20-30% trong 3 năm qua, đòi hỏi cơ chế LVC (Land Value Capture) hiệu quả hơn.
Mô hình ZOD (Zone-Oriented Development) tập trung phát triển nhà ở gần khu công nghiệp và cảng logistics như VSIP III tại Bình Dương, Yên Phong ở Bắc Ninh, Tân Đức tại Long An, Phú Mỹ ở Bà Rịa – Vũng Tàu, Đình Vũ tại Hải Phòng, tạo điều kiện sinh sống thuận lợi cho lực lượng lao động kỹ thuật.
Mô hình NOD (Node-Oriented Development) hình thành các khu đô thị tại các nút giao thông chiến lược như Long Thành kết hợp sân bay và cao tốc, ga Thủ Thiêm, Đông Anh và Cần Giờ, kết hợp metro, vành đai và cảng biển. Nổi bật nhất là dự án lấn biển Cần Giờ rộng 2.870 ha hình thành khu đô thị sinh thái, kết hợp nhà ở giá rẻ, du lịch và cảng biển quốc tế, liên kết qua cầu Cần Giờ dự kiến hoàn thành năm 2028.
Mô hình LVC (Land Value Capture) chủ động quy hoạch quỹ đất sạch quanh các tuyến hạ tầng lớn như metro, cao tốc, sân bay, cảng biển để tái đầu tư vào nhà ở giá rẻ thông qua hình thức PPP và cơ chế điều tiết giá trị đất tăng thêm. Singapore đã áp dụng mô hình này thành công khi tái đầu tư 70% nguồn thu, giúp 90% dân số sở hữu nhà với mức vay ưu đãi 2,6%/năm.
Mô hình RULD (Rural-Urban Linkage Development) phát triển cụm dân cư giá hợp lý tại các vùng ven đô như Long An, Vĩnh Phúc, Tây Ninh và Hòa Bình, kết nối hiệu quả qua quốc lộ, đường tỉnh và xe buýt liên vùng. Điển hình như dự án Ehome Southgate tại Long An với giá 1,1 tỷ đồng/căn, kết nối TP.HCM qua quốc lộ 1A trong 45 phút.
Tuy nhiên, việc triển khai thành công các mô hình quy hoạch trên đang đối mặt với thách thức lớn từ xu hướng tăng giá đất dự kiến từ năm 2026. Để đảm bảo tính bền vững của thị trường nhà ở thương mại giá rẻ, Việt Nam cần triển khai đồng bộ ba giải pháp then chốt về quỹ đất, nguồn vốn và cơ chế giám sát.
Thứ nhất, cung cấp quỹ đất sạch thông qua PPP, không áp dụng cơ chế đấu giá, hoặc cho thuê dài hạn 30–50 năm với mức giá ưu đãi cho các dự án phù hợp tiêu chí TOD, ZOD, NOD và LVC.
Thứ hai, thành lập Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia với quy mô tối thiểu 50.000 tỷ đồng, huy động từ trái phiếu xanh lãi suất 3–3,5%/năm, ODA ưu đãi từ JICA, ADB với lãi suất 0–1%/năm, và một phần từ thuế bất động sản thương mại.
Thứ ba, công khai minh bạch quỹ đất sẵn sàng thông qua nền tảng blockchain, áp dụng chế tài phạt 5–10% giá trị dự án với các chủ đầu tư chậm triển khai quá 2 năm.
Song song với việc ổn định nguồn cung đất và vốn, việc thu hút doanh nghiệp tham gia đầu tư cần được hỗ trợ thông qua hệ thống ưu đãi đa chiều, từ thuế, tài chính đến thủ tục hành chính. Cơ chế ưu đãi cho doanh nghiệp đầu tư được thiết kế theo ba nhóm chính nhằm tạo động lực mạnh mẽ cho thị trường.
Về thuế, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 10 năm đầu, giảm 50% thuế VAT cho vật liệu xây dựng xanh, hỗ trợ 50% chi phí đầu tư công nghệ tiết kiệm năng lượng đạt chuẩn xanh như LOTUS, EDGE.
Về tài chính, cho phép vay với lãi suất ưu đãi 4–5%/năm từ Quỹ phát triển nhà ở thương mại giá rẻ Quốc gia, thấp hơn đáng kể so với lãi suất thương mại hiện tại 8-10%/năm.
Về thủ tục, ưu tiên đấu thầu và cấp phép nhanh cho các dự án ứng dụng công nghệ tiên tiến như BIM, mô-đun hóa, in 3D bê tông, giúp giảm 20–30% chi phí và rút ngắn 40% thời gian thi công.
Bên cạnh việc tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, thành công của thị trường nhà ở thương mại giá rẻ còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của người dân - đối tượng thụ hưởng chính. Do đó, hệ thống hỗ trợ người mua nhà cần được triển khai toàn diện qua ba trụ cột cốt lõi: tài chính, thông tin và thủ tục, nhằm đảm bảo tính khả thi và bền vững của chương trình.
Về tài chính, tăng khả năng tiếp cận vốn vay thông qua các gói tín dụng thương mại ưu đãi lãi suất 3–4%/năm, với phương án trả góp linh hoạt đảm bảo tỷ lệ chi trả không vượt quá 30% thu nhập hàng tháng, tương đương 2–10 triệu đồng/tháng cho các gia đình thu nhập trung bình.
Về thông tin, minh bạch hóa thông tin dự án, chính sách ưu đãi, tiến độ thi công thông qua các nền tảng số như YouTube, TikTok, website chính thức và ứng dụng blockchain, tạo niềm tin và tăng khả năng tiếp cận cho người dân đô thị trẻ.
Về thủ tục, khuyến khích các ngân hàng thương mại đơn giản hóa quy trình xét duyệt tín dụng, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ từ 30-45 ngày hiện tại xuống dưới 15 ngày làm việc đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở thương mại giá rẻ.