Một công ty BĐS hạng sang đang điêu đứng: Dự án 1 tỷ USD nguy cơ mất trắng, phải bán căn hộ riêng để trả nợ

Michael Shvo từng được xem là “kẻ ngông” của giới bất động sản New York. Sau nhiều năm vắng bóng vì vướng vào những rắc rối pháp lý, ông trở lại thị trường với tham vọng lớn hơn bao giờ hết: dẫn dắt cuộc chơi ở phân khúc xa xỉ. 

“Tôi thức dậy vào buổi sáng với một mục đích duy nhất: nâng tầm bất động sản siêu sang”, ông nói. “Đi kèm với đó là tình trạng nhà trống. Đi kèm với đó là tốc độ bán hàng chậm lại. Nhưng không sao cả. Kết quả cuối cùng là các tòa nhà sẽ có giá trị cao hơn rất nhiều vào cuối ngày”. 

Shvo không chọn con đường an toàn, mà lao thẳng vào những dự án siêu sang, định vị bản thân trong nhóm “super prime” – nơi mỗi căn hộ có giá hàng chục triệu USD và chỉ phục vụ cho giới siêu giàu. Sự tái xuất của ông từng được truyền thông mô tả như một cú ‘comeback’ khó tin, nhưng đến nay, bức tranh lại đang dần vỡ vụn.

Dự án tiêu biểu cho sự lao dốc ấy là The Raleigh Miami Beach, một tổ hợp khách sạn và căn hộ trị giá 1 tỷ USD. Shvo mua lại khu đất từ năm 2019 với kế hoạch biến nơi đây thành biểu tượng mới của xa xỉ. 

Thế nhưng, suốt sáu năm qua, dự án gần như dậm chân tại chỗ. Những căn hộ chưa được xây dựng, trong khi doanh số bán gần như bằng không. Các đối tác tài chính, đặc biệt là quỹ hưu trí Đức BVK, đã mất kiên nhẫn. Họ quyết định rao bán tài sản và một nhóm nhà đầu tư khác, Nahla Capital, nhanh chóng thắng thầu với mức giá 275 triệu USD. 

Shvo đã tìm cách ngăn chặn thương vụ, cáo buộc BVK còn nợ ông 85 triệu USD, song ngay cả khi giành phần thắng trên bàn cân pháp lý, thách thức thực tế với Shvo vẫn khổng lồ: dòng tiền cạn kiệt, khách hàng vắng bóng, niềm tin của nhà đầu tư lung lay, và chiến lược “một mình một đỉnh” không còn sức thuyết phục.

Không chỉ The Raleigh, nhiều dự án khác của Shvo cũng lâm vào tình cảnh tương tự. Tại Beverly Hills, ông buộc phải bán đi khu căn hộ cao cấp vì không thể trả khoản nợ 200 triệu USD. Ở Manhattan và San Francisco, những tòa tháp siêu sang đình đám trên giấy cũng rơi vào cảnh đình trệ. 

Nguyên nhân khiến cú tái xuất của Shvo sụp đổ xuất phát từ nhiều yếu tố. Trước hết, đó là lựa chọn chiến lược quá rủi ro. Phân khúc siêu sang vốn dĩ rất hẹp, khách hàng không nhiều, lại càng dễ co cụm khi kinh tế biến động. Đặt cược tất cả vào nhóm khách hàng siêu giàu đồng nghĩa với việc ông phải chấp nhận một thị trường có biên độ biến động cực lớn. 

Thứ hai, bối cảnh vĩ mô đã đổi khác. Sau giai đoạn bùng nổ hậu đại dịch, bất động sản Mỹ nguội dần. Lãi suất vay thế chấp tăng lên mức cao nhất trong hai thập kỷ khiến chi phí vốn đội lên, trong khi tâm lý người mua trở nên thận trọng. Ngay cả những tỷ phú, vốn không quá phụ thuộc vào lãi suất, cũng cân nhắc kỹ lưỡng khi bỏ tiền vào những căn hộ xa xỉ chưa hình thành.

Khó khăn khác đến từ nguồn vốn. Các dự án của Shvo phụ thuộc nặng vào dòng tiền từ quỹ hưu trí hoặc nhà đầu tư tổ chức. Khi thị trường tài chính siết chặt, các quỹ này trở nên dè dặt, ưu tiên an toàn hơn lợi nhuận mạo hiểm. Một mắt xích đứt gãy có thể kéo cả chuỗi dự án xuống dốc. Và khi tranh chấp pháp lý với BVK nổ ra, uy tín của Shvo càng bị bào mòn, khiến việc huy động vốn mới gần như bất khả thi. 

Câu chuyện của Shvo không phải trường hợp cá biệt, mà phản ánh bức tranh rộng hơn của bất động sản Mỹ hiện tại. Trong hơn một thập kỷ qua, các thành phố lớn như New York, Miami, Los Angeles chứng kiến làn sóng bùng nổ các dự án cao cấp. Hình ảnh những tòa tháp kính lộng lẫy vươn cao trở thành biểu tượng của đô thị hiện đại. Nhưng phía sau vẻ ngoài hào nhoáng ấy là thực tế nhiều căn hộ vẫn bỏ trống, bởi số lượng người mua thực sự không theo kịp tốc độ xây dựng. 

Trong khi đó, phân khúc bình dân – nơi phục vụ nhu cầu của đa số người dân – lại thiếu hụt trầm trọng. Ước tính nước Mỹ đang thiếu khoảng 3,2 triệu căn hộ vừa túi tiền. Nghịch lý này cho thấy sự méo mó của thị trường: một bên dư thừa căn hộ triệu đô, một bên hàng triệu người chật vật tìm nơi ở phù hợp.

Một xu hướng đáng chú ý khác là sự dịch chuyển dòng vốn. Các quỹ đầu tư lớn, thay vì đổ tiền vào các dự án căn hộ xa xỉ, đang hướng sang bất động sản công nghiệp – nhà kho, logistics – hoặc các khu nhà cho thuê bình dân, nơi nhu cầu ổn định và ít rủi ro hơn. Điều này phản ánh sự thay đổi trong tư duy thay vì chạy theo lợi nhuận “một đêm thành tỷ phú” ở phân khúc xa xỉ, nhà đầu tư tìm kiếm sự bền vững dài hạn.

Theo các chuyên gia, tương lai của bất động sản Mỹ phụ thuộc nhiều vào chính sách lãi suất của Fed trong những năm tới. Nếu lãi suất được hạ dần, thị trường có thể hồi phục nhẹ, nhưng khó trở lại “cơn sốt” như giai đoạn 2020–2021. Tăng trưởng nhiều khả năng nghiêng về phân khúc nhà cho thuê và nhà ở vừa túi tiền – những khu vực đang thiếu hụt trầm trọng. 

Quay lại với câu chuyện “comeback bất khả thi” của Michael Shvo.

Sự sụp đổ này phơi bày giới hạn của tham vọng trong một thị trường vốn khắc nghiệt. Bất động sản không chỉ là trò chơi của những tòa tháp hào nhoáng, mà còn là nhu cầu thiết thực của xã hội. Khi các nhà phát triển mải chạy theo đỉnh cao xa xỉ, họ dễ quên mất nền tảng căn bản: xây nhà cho những người cần, chứ không phải để phô diễn sự giàu có của số ít. 

Theo: WSJ, Reuters