Luật Đất đai 2024 góp phần tạo nguồn lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Phạm Minh | 10:11 22/01/2024

Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ “nút thắt" pháp lý cho các dự án, sớm bổ sung nguồn cung mới cho thị trường, tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Luật Đất đai 2024 góp phần tạo nguồn lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển — Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá được kỳ vọng sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, tháo gỡ “nút thắt" pháp lý cho các dự án. (Ảnh: Int)

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thị trường bất động sản (BĐS) đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất... Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một số quy định nổi bật như sau:

Thứ nhất, quy định tại khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cụ thể, Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới, sẽ loại bỏ hiện tượng tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Thứ ba, theo Khoản 8, Điều 202, Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp.
Thông qua đó, đảm bảo chủ trương, chính sách của Nhà nước được đi vào thực tiễn, hướng đến việc đảm bảo điều kiện về chỗ ở cho người lao động ngày một tốt hơn.

Thứ tư, Điều 122 bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua”.

Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định đối tượng “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội được “sửa sai”, đúng với tinh thần “đánh kẻ chạy đi, không ai đánh người chạy lại”.

Tuy nhiên, để quy định này phát huy được quan điểm tích cực, nhưng không tạo ra mầm mống, gây nguy cơ mất an toàn. Tạo kẽ hở để các cá nhân, doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến thị trường và thiệt hại cho Nhà nước, cần có những quy định rất cụ thể.

Theo đó, các mức phạt sai phạm phải đủ sức răn đe, để doanh nghiệp “không dám đánh đổi”. Tránh tối đa trường hợp “biết sai những vẫn cố tình làm”. Ngoài ra, cũng cần có mức giới hạn để khống chế các sai phạm. Tránh trường hợp làm sai, khắc phục, làm lại, lại sai và lại khắc phục.

Bên cạnh những nội dung mới có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, VARS nhận thấy Luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại một số bất cập, chưa thực sự đồng bộ với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đặc biệt là thiếu linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.

Cụ thể, Luật Đất đai 2024 không bổ sung "cá nhân nước ngoài" là chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Không có cơ chế cho phép doanh nghiệp FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; chưa có quy định về cách thức giao đất cho doanh nghiệp FDI;...

Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng VARS kỳ vọng, các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường.

Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.