Trong kiến nghị mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay tại Điều 25 và 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mặc dù không còn sử dụng cụm từ "sở hữu nhà chung cư có thời hạn" hoặc "gia hạn thời hạn sở hữu nhà chung cư", nhưng thực chất vẫn giữ quan điểm "sở hữu nhà chung cư có thời hạn".
Lý giải cho nhận định trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA cho rằng do trong Điều 25 dự thảo vẫn tiếp tục quy định "chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi UBND cấp tỉnh thông báo phá dỡ nhà chung cư"; và Điều 26 cũng quy định "xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu".
Còn nhiều vấn đề đặt ra
Theo ông Lê Hoàng Châu, hiện nay cả nước có hơn 4.500 khu nhà chung cư tại các đô thị. Riêng TP.HCM có hơn 1.569 khu nhà chung cư với hơn 2.550 tòa nhà (block) có hàng trăm ngàn căn hộ nhà chung cư, trong đó 474 khu nhà chung cư xây dựng trước 1975.
"HoREA nhận thấy, Điều 25 và Điều 26 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) hiện tại quy định, sẽ tác động bất lợi đến sự nghiệp đô thị hóa theo định hướng tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 7 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "Tại khu vực nội thị thuộc đô thị loại đặc biệt, đô thị loại 1 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, dẫn chứng.
Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng các quy định này không đáp ứng được nhu cầu, nguyện vọng của đa số người dân mua căn hộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, muốn được sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn.
Ngoài ra, phân tích sâu hơn, ông Châu cũng cho rằng các quy định nói trên cũng chưa phù hợp, thậm chí còn bất cập với các quy định pháp luật hiện hành.
Cụ thể, quy định "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư", chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015.
Theo đó, tại thời điểm "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" thì nhà chung cư này chưa bị phá dỡ, chưa "bị tiêu hủy" nên không thể "chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư" của các chủ sở hữu tại thời điểm này. Trường hợp nhà chung cư "đã bị phá dỡ" thì cũng không thể cho là "nhà chung cư đã bị tiêu hủy", bởi lẽ "tài sản nhà chung cư" bao gồm tòa nhà chung cư và các công trình hạ tầng phục vụ cư dân cùng "đất xây dựng khu chung cư". Vì vậy, "tòa nhà chung cư đã bị phá dỡ" thì "tài sản nhà chung cư" vẫn còn tồn tại, chưa hoàn toàn "bị tiêu hủy", ông Châu nhận định.
"Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định thêm trường hợp "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" là chưa phù hợp với khoản 3 Điều 237 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định "quyền sở hữu chấm dứt" trong trường hợp "tài sản đã bị tiêu hủy", ông Châu cho biết.
Do đó, theo ông Châu, quy định "quyền sở hữu nhà chung cư chấm dứt khi có thông báo phá dỡ nhà chung cư" cũng chưa phù hợp với quy định của Hiến pháp 2013 và Bộ Luật Dân sự 2015.
Ngoài ra, đối chiếu với quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch HOREA cho rằng việc Điều 25 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định "kể từ ngày UBND cấp tỉnh thông báo về việc phá dỡ nhà chung cư thì quyền sở hữu ghi trong Giấy chứng nhận đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư không còn giá trị pháp lý" là không phù hợp với Điều 145 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đồng bộ và thống nhất quy định luật pháp
Theo Chủ tịch HoREA hiện giữa Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Phòng cháy chữa cháy (sửa đổi) 2013 và Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 đang có một số quy định chưa đảm bảo tính thống nhất, cần được xem xét.
Trước những bất cập trên, ông Châu cho biết, quan điểm của HoREA là vẫn tiếp tục kiến nghị chọn Phương án 2: Bỏ Mục 4 Chương II về "sở hữu nhà chung cư", bỏ các quy định về "chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư" và "xử lý nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu" trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị xây dựng lại Điều 25, Điều 26 với nội dung phù hợp như chỉ nên quy định "xác lập quyền sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài"; hoặc "quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn" và quy định "các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư", để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật.
