Hà Nội: Giá thuê vùng lõi Hoàn Kiếm quá đắt đỏ dù văn phòng cũ 5-10 năm, nhiều công ty dịch chuyển về Cầu Giấy, Mỹ Đình với giá rẻ bằng nửa

Thị trường văn phòng vẫn sôi động 

Ba tháng đầu năm 2023, trong khi thị trường thương mại bán lẻ trầm lắng thì thị trường văn phòng vẫn giữ được sự ổn định. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở Hà Nội đang ở tỷ lệ rất an toàn và ổn định, công suất thuê trung bình toàn thành phố ở mức 86%. Ngay cả khi nguồn cung trong tương lai mở rộng thêm 100.000m2 sàn cho thuê mỗi năm, đây vẫn là con số thị trường có thể hấp thụ được.

Về khách thuê, nếu như trước đây đa phần khách thuê văn phòng đều tập trung ở khu vực CBD (Central Business District), Hoàn Kiếm thì hiện nay, nguồn cầu văn phòng đang được trải khắp sang khu vực Ba Đình, khu tây Hà Nội. Cầu trong tương lai được nhận định cũng sẽ tập trung nhiều nhất ở khu phía Tây Hà Nội và khu vực Tây Hồ Tây.

Một trong những nguyên nhân chính là do khu vực Hoàn Kiếm đang thiếu hụt nguồn cung, đa phần đều là những tòa nhà được xây cách đây 5-10 năm, không còn đáp ứng đủ được về chất lượng, quy mô. Giá thuê ở khu vực CBD trong tương lai cũng được dự báo sẽ giữ ở mức cao do thiếu hụt nguồn cung.

Do đó, hiện đa phần khách thuê đã chuyển hướng sang khu vực Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy hoặc Mỹ Đình, Tây Hồ. Đây những những khu vực đang nguồn cung rất cao, giá thuê thấp hơn đáng kể. Giá thuê văn phòng tại khu vực Mỹ Đình thậm chí chỉ bằng một nửa so với Hoàn Kiếm, tập trung nhiều khách thuê trong lĩnh vực CNTT, công nghiệp. 

Cung - cầu văn phòng hạng A tăng 

Nhu cầu thuê văn phòng đáp ứng được các tiêu chuẩn bền vững đã gia tăng mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Sau Covid, các tiêu chí lựa chọn văn phòng của khách thuê cũng thay đổi theo chiều hướng ưu tiên các tòa nhà mới, tập trung vào các yếu tố xanh, nâng cao sức khỏe thể chất, tinh thần và tối ưu tương tác với nhân viên.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Sự dịch chuyển mạnh mẽ về nhu cầu khách thuê đã phần nào đẩy mạnh tính cạnh tranh giữa các tòa nhà, tạo ra áp lực về giá thuê cho các tòa nhà cũ, không đáp ứng được tiêu chí về môi trường. Việc xanh hóa các tòa nhà văn phòng gần như đã trở thành yêu cầu thiết yếu”.

Cụ thể, theo bà Minh, đa phần các công ty niêm yết, tập đoàn đa quốc gia đều ký cam kết NET Zero vào năm 2050, do đó sẽ ưu tiên các dự án, công trình xanh. Hiện nay, khi set-up văn phòng, rất nhiều công ty quy mô trung bình khoảng 1.000m2 thậm chí đã đưa ra yêu cầu chọn các tòa nhà có chứng chỉ xanh là yêu cầu đầu tiên, để đảm bảo công ty cũng đi theo những cam kết đã ký.

Nhu cầu về các văn phòng xanh gia tăng cũng vô hình trung đòi hỏi các tòa nhà cũ, không có chứng chỉ xanh phải cải tạo, nâng cấp. Trong tương lai rất gần, các văn phòng không có tiêu chuẩn xanh sẽ phải giảm giá thuê để cạnh tranh. 

Theo báo cáo Prime Benchmark của Savills công bố tháng 1/2023, trong tương quan với các thị trường khác trong khu vực, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh được đánh giá đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ, song hành cùng các thị trường Singapore, Seoul hay
Đài Loan. Tuy nhiên, giá thuê văn phòng Hạng A vẫn ở mức trung bình trong tương quan với các thị trường khác.

Đơn cử như tại thành phố Hồ Chí Minh, giá thuê gộp trung bình là 62,4 USD/m2 và tại Hà Nội là 41,3 USD/m2. Trong khi đó tại Seoul, giá thuê được ghi nhận tại mức 96,3 USD/m2, Singapore là 100,5 USD/m2 và Hong Kong - thị trường có giá thuê cao nhất, là 208,6 USD/m2. Trong thời gian tới, giá thuê Hạng A dự kiến tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhẹ, tại mức 3% nhờ nguồn cung Hạng A mới.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, các khách thuê đang phải đối mặt với nhiều khó khăn về pháp lý khi xin phê duyệt mặt bằng mới, đặc biệt khi thuê tại các tòa nhà có công năng linh hoạt như văn phòng và thương mại dịch vụ nói chung. Khó khăn điển hình là các hoạt động liên quan đến xin cấp phép phòng cháy chữa cháy (PCCC).

Bà Minh chia sẻ các quy định về an toàn PCCC được siết chặt hơn sẽ khiến nhiều khách thuê doanh nghiệp gặp khó khăn cả về tiến độ chuyển trụ sở văn phòng lẫn chi phí đội lên so với ngân sách ban đầu.

Đồng thời, sau những sự việc thanh lọc trên thị trường bất động sản, các khách thuê - đặc biệt là doanh nghiệp nước ngoài cũng trở nên thận trọng hơn. Trước khi ký hợp đồng thuê, các doanh nghiệp thường phát sinh thêm yêu cầu thẩm định hồ sơ của chủ đầu tư để đảm bảo không rơi vào tình huống bê bối tương tự. Điều này khiến thời gian soát xét, tìm kiếm mặt bằng kéo dài hơn so với trước kia. Những chủ đầu tư uy tín, không gặp rủi ro về cấp phép thi công, pháp lý minh bạch rõ ràng sẽ được ưu tiên lựa chọn.

Về triển vọng, bà Minh cho biết, thị trường văn phòng Hà Nội đang có các dự án đáng chú ý, bao gồm Capital Place, 36 Cát Linh, Taisei Hanoi Office Tower.