“Giải mã” giá căn hộ tập thể cũ tăng mạnh

Nguồn cung liên tục sụt giảm nhiều năm nay, trong khi nhu cầu thực ngày càng cao khiến không chỉ giá chung cư mới mà ngay cả các căn hộ tập thể cũ tại các quận nội thành Hà Nội cũng tăng.

Đơn cử như căn hộ tập thể tại Nghĩa Tân, phường Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy) diện tích 58m2 được rao bán 2,68 tỷ đồng (46 triệu đồng/m2), một căn hộ tập thể khác nằm trên đường Tô Hiệu (Cầu Giấy) diện tích 30m2 rao bán 2,85 tỷ đồng.

Tại khu vực Ba Đình, giá các căn hộ tập thể còn đang được rao bán mức cao hơn. Như căn nhà tập thể mặt phố Kim Mã Thượng, phường Cống Vị (quận Ba Đình) diện tích 30m2 đang rao bán với mức giá 3,1 tỷ đồng. Tức là khoảng trên 103 triệu đồng/m2. Căn hộ này chỉ 1 phòng ngủ, nhưng theo người bán vị trí ngay tầng 1, mặt tiền căn hộ 3,5m nên tiện cho việc cho thuê kinh doanh.

Vào sâu hơn trong trung tâm, căn hộ tập thể tại số 2 Lê Phụng Hiểu, phường Tràng Tiền (quận Hoàn Kiếm) diện tích 36,4m2 rao bán với giá 3 tỷ đồng.Theo người bán, căn hộ ở tầng 5 khu tập thể, diện tích trong sổ đỏ là 36,4m2, trong đó có 33,7m2 là diện tích nhà ở, còn lại 2,7m2 diện tích ban công. Tuy nhiên, diện tích thực tế sử dụng phần nhà ở khoảng 43m2, bao gồm phòng khách, bếp, 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh. Với mức giá bán hơn 3 tỷ đồng, theo diện tích trên sổ đỏ, mỗi mét vuông căn hộ tập thể cũ này có giá gần 83 triệu đồng.

Cũng rao bán mức giá tới 100 triệu đồng/m2, căn hộ tập thể ở tầng 1, trong ngõ phố Hàng Bông, phường Hàng Buồm (quận Hoàn Kiếm) được phát giá 3,3 tỷ đồng, diện tích trong sổ đỏ 32,9m2.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt là với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Do đó, căn hộ tập thể với diện tích vừa phải nằm tại nội đô là một sự lựa chọn cho các gia đình nhỏ, ít người.

Trong khi đó, giới môi giới cho rằng, nguyên nhân các căn hộ tập thể tăng giá, nhất là khu vực Nghĩa Tân, khi có thông tin UBND TP Hà Nội đã quyết định lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại 23 chung cư cũ với khoảng 6.000 dân ở khu tập thể Nghĩa Tân, nên giá tại đây “leo thang”. Tuy nhiên, những hộ dân ở Nghĩa Tân chia sẻ, hiện rất hiếm các gia đình bán nhà, vì cơ bản khu tập thể chưa xuống cấp nghiêm trọng, là khu vực sầm uất nhiều tiện ích sinh hoạt, hơn nữa nếu thành phố cho cải tạo, xây dựng lại và được tái định cư tại chỗ thì các căn hộ này sẽ nằm ở vị trí “vàng”.

UBND TP Hà Nội đã quyết định lập quy hoạch chi tiết 1/500 để xây dựng lại 23 chung cư cũ với khoảng 6.000 dân ở khu tập thể Nghĩa Tân.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, nguyên nhân khiến nhiều nhà tập thể cũ trở thành hàng “hot” do nằm tại những vị trí “vàng” tại trung tâm Hà Nội được săn tìm bởi nguồn cung nhà ở mới khan hiếm.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, người mua cũng cần chú ý đến diện tích thực, diện tích cơi nới khi mua loại hình này. Bởi trong quá trình sinh sống, có không ít hộ dân đã cơi nới thêm “chuồng cọp” rộng hàng chục m2 gây nhiều rủi ro về an toàn, đầu tư với người mua lại.

Thực tế, tại các căn hộ tập thể cũ, diện tích thực được xây dựng thường rất nhỏ, trong quá trình sinh sống các hộ dân cơi nới thêm diện tích. Thế nên các diện tích cơi nới này không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Do vậy, dù có những thông tin thành phố cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ, nơi tiềm năng trở thành vị trí "vàng”, thì người mua vẫn cần cân nhắc kỹ trước khi mua.

Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, Hà Nội là một trong những địa phương tồn tại chung cư cũ nhiều nhất nước. Trên địa bàn có 1.516 chung cư cũ 2 - 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990. Ngoài ra còn một số khu chung cư được xây dựng từ trước năm 1954. Đáng chú ý các chung cư này tập trung khá đông cư dân, vượt thiết kế ban đầu khoảng 1,5 lần trong khi đã cũ nát, xuống cấp; nguy cơ cháy nổ, chập điện cao.