Vấn đề giá nhà, thị trường bất động sản được TS Huỳnh Phước Nghĩa, ĐH Kinh tế TP.HCM nhìn nhận, lý giải và phân tích trên tầm nhìn quy hoạch dài hạn của đô thị. Để mở cánh cửa mới, cần một bộ chìa khoá mới.
Nhà ở là một loại hạ tầng đô thị
PV: Hà Nội dự kiến khởi công 114 dự án nhà ở xã hội ngay trong năm nay, nhằm đạt mục tiêu có 120.000 căn nhà xã hội đến năm 2030. Với nguồn cung này, thị trường căn hộ chung cư nói riêng và bất động sản nói chung ở Hà Nội có hạ nhiệt hơn không, thưa ông?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Tôi cho rằng, chúng ta nên đặt vấn đề theo một cách khác.
Trong Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, Hà Nội đã thể hiện tư duy phát triển không còn theo ranh giới hành chính mà theo không gian phát triển, xây dựng các đô thị hướng tâm, liên kết vùng… Tư duy này đồng thời yêu cầu định dạng lại cấu trúc và vai trò của thị trường bất động sản trong chiến lược phát triển đô thị.
Theo tôi, nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng được xem như những hạ tầng giống như hạ tầng y tế, giáo dục, giải trí, giao thông… trong đô thị mới. Đáp ứng hạ tầng nhà ở phải song hành và liên kết, phối hợp với đáp ứng các hạ tầng khác. Bài toán nhà ở phải được hoá giải trên tư duy tổng thể này.
PV: Thưa ông, nếu tư duy nhà ở như một hạ tầng thiết yếu cho đô thị, câu chuyện “an cư lạc nghiệp” sẽ phải hiểu khác đi như thế nào?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Một đô thị không thể tiếp tục trưởng thành trong chiếc áo đã chật. Vấn đề của Hà Nội nhiều năm qua, cũng là vấn đề chung của nhiều đô thị trên thế giới là tốc độ phát triển quá nhanh trong một không gian dần dần thu hẹp lại.
Hà Nội đã nhận ra vấn đề, mở rộng không gian theo nhiều hướng với 9 trục động lực tăng trưởng chính. Khi nhà ở là một hạ tầng trong tư duy phát triển chung ấy, một mặt, nhà ở phải gắn với việc làm và trục kết nối đô thị.
Mặt khác, nhà ở cũng góp phần thực hiện các nhiệm vụ phát triển không gian đô thị, tức là thúc đẩy sự phân bố lao động và dân cư theo các trục động lực tăng trưởng, thu hút lao động, dịch chuyển hoạt động của các ngành công nghiệp, dịch vụ theo định hướng phát triển của Thủ đô.
Cuối cùng, “công năng” hay mức độ chấp nhận nhà ở sẽ là một tập hợp linh hoạt các yếu tố phụ thuộc vào như vị trí, chất lượng, diện tích, mức giá, hình thức sở hữu… nhà ở. Quan trọng hơn, các yếu tố này đáp ứng chính xác yêu cầu của chiến lược phát triển đô thị nói chung và nhu cầu của người dân nói riêng.
Tư duy mới về thị trường bất động sản
PV: Quả thật, nhiều quan điểm cho rằng, cuộc “sắp xếp lại giang sơn” tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản, giúp hoá giải điểm nghẽn hiện hữu và xác lập con đường lành mạnh, ổn định và bền vững hơn. Từ góc độ này, ông có ý kiến như thế nào?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Các chuyên gia của ĐH Kinh tế TP.HCM đang thảo luận một cách tiếp cận mới về chiến lược phát triển thị trường bất động sản trong tầm nhìn quy hoạch đô thị 100 năm.
Từ xưa tới nay, chúng ta nhìn vào thị trường bất động sản từ khía cạnh sản phẩm hay dự án bất động sản. Thế nhưng, nếu đặt trong tư duy không gian đô thị, vấn đề sẽ bao trùm hơn, không phải từng căn hộ hay dự án riêng lẻ mà một hệ sinh thái bất động sản bao gồm: nhà ở, trường học, bệnh viện, trung tâm vui chơi giải trí…
Điều đó sẽ dẫn tới, thứ nhất, căn nhà để ở không phải là ưu tiên hàng đầu. Trước hết và quan trọng nhất là lực lượng lao động, gắn với công việc và thu nhập để người lao động trang trải được cuộc sống, tiếp tục làm việc và tích luỹ.
Thứ hai, xây dựng hệ sinh thái bất động sản nghĩa là phát triển đa dạng các loại bất động sản ở, bất động sản dịch vụ, giải trí… kết nối với trục giao thông để phù hợp với các động lực tăng trưởng và tầm nhìn quy hoạch đô thị, có tính tới cả việc tăng dân số tự nhiên và cơ học do di chuyển lao động.
Thứ ba, sự hình thành và phát triển của hệ sinh thái bất động sản phải đặt trong quy hoạch của đô thị trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn.
Tất cả các yếu tố trên tạo nên sự tương tác lẫn nhau giữa tăng trưởng từng ngành, từng lĩnh vực và nền kinh tế đô thị với phân bổ, hoàn thiện và tạo dựng các cấu phần mới trong hệ sinh thái bất động sản. Động lực tạo ra việc làm và thu nhập chứ không phải việc gia tăng sở hữu nhà ở các phân khúc là trụ cột chính của thị trường bất động sản.
PV: Thưa ông, như vậy, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang đứng trước cơ hội hiện thực hoá tư duy mới về thị trường bất động sản. Liệu ông có thể chia sẻ rõ hơn về điểm này?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Trước hết, tư duy về thị trường bất động sản sẽ trên tổng quỹ đất chung của đô thị và theo quan điểm chủ đạo là tạo thêm quỹ đất, thêm không gian cho phát triển.
Thứ hai, khi phân bố và cấu trúc thị trường dựa trên việc làm và thu nhập, mỗi người lao động sẽ chủ động đưa ra những lựa chọn phù hợp nhất. Tuỳ vào khả năng chi trả, người dân sẽ lựa chọn mua, thuê mua hay thuê nhà mà vẫn đảm bảo thuận tiện cho công việc và cuộc sống.
Thứ ba, quan trọng nhất là tư duy mới này đảm bảo cho sự tập trung đô thị, với quy mô dân cư, cơ cấu dân số, ngành nghề thuận lợi nhất cho sự phát triển của đô thị.
Một đô thị sẽ không thể chỉ bao gồm những người thu nhập cao, ở tại các toà chung cư cao cấp giá vài trăm triệu một m2. Sẽ cần có chỗ ở cho lao động trong các ngành dịch vụ, bác sĩ, quản lý hành chính… , nghĩa là cần nhà cho thuê hoặc nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội. Quy hoạch đô thị theo tư duy mới sẽ giải quyết vấn đề này.
120.000 căn nhà ở xã hội chỉ là… điểm bắt đầu
PV: Dù vậy, chúng ta vẫn chưa chạm đến điểm nóng nhất hiện nay là giá nhà. Thêm không gian phát triển, thêm loại hình nhà ở… có làm hạ giá nhà?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Lúc này, bài toán của thị trường không phải kéo giá nhà xuống. Chúng ta cần tư duy bài toán theo mục tiêu phát triển đô thị và hệ thống các cơ hội tiếp cận nhà phục vụ mục tiêu này, chứ không phải chỉ giải bài toán can thiệp chính sách cho chuyện làm ra giá.
Trên cơ sở đó, bộ chính sách điều chỉnh và thúc đẩy thị trường được thiết kế, bao gồm, thứ nhất, chính sách điều tiết vĩ mô. Đây là các chính sách liên quan tới quy hoạch, tiếp cận đất, tín dụng, tài chính, chi phí hành chính, thủ tục… nhằm điều tiết quy mô, chủng loại bất động sản.
Thứ hai là nhóm chính sách liên quan tới tiếp cận của người dân. Nhóm chính sách này được thiết kế phù hợp với nhu cầu của từng nhóm đối tượng, muốn thuê lâu dài hay sở hữu nhà ở.
Nhóm thứ ba liên quan tới chính sách hỗ trợ cho các đối tượng ưu tiên như cán bộ công chức, viên chức, nhóm yếu thế, người bị thu hồi đất phục vụ phát triển đô thị…. Có thể can thiệp trực tiếp vào giá mua hay thuê nhà hay thông qua các công cụ trung gian để giảm thiểu áp lực chi phí cho họ.
Bộ công cụ chính sách này sẽ được điều chỉnh linh hoạt, phụ thuộc vào từng giai đoạn, từng khu vực, nhóm tiếp cận, chủ đầu tư hay đối tác công tư.
PV: Xin ông phân tích cụ thể, chẳng hạn, về trường hợp nhà ở cho thuê?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Với chủ đầu tư đăng ký làm nhà ở cho thuê ở khu vực được quy hoạch trong đô thị, họ sẽ được tiếp cận với quỹ đất nhanh chóng, giá cả phù hợp, được ưu tiên trong vấn đề thủ tục hành chính, điều kiện tuân thủ...
Với người lao động, họ được tiếp cận với nhà thuê với giá cả phù hợp, đảm bảo các điều kiện an toàn, các yêu cầu về chất lượng sống, đi liền với hạ tầng tiện ích phục vụ cư dân như nhà trẻ, trường học, bệnh viện...
Doanh nghiệp và Nhà nước có thể có các công cụ khác hỗ trợ người lao động như: bù đắp giá thuê nhà cho người lao động gặp hoàn cảnh khó khăn, Nhà nước hỗ trợ chi phí vệ sinh, chi phí duy tu bảo dưỡng hay nâng cao chất lượng sống cho từng khu vực bằng cách trồng thêm cây xanh, tạo công viên, sân chơi cho trẻ nhỏ...
PV: Đặt trong bức tranh chung này, quy mô 120.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 của Hà Nội sẽ có vai trò như thế nào?
TS Huỳnh Phước Nghĩa: Trong tầm nhìn 100 năm tới, quy mô dân số Hà Nội sẽ vào khoảng 20 triệu người, tương ứng với 8-9 triệu hộ gia đình. Cộng với di chuyển lao động trong nước và từ nước ngoài, việc giải quyết nhà ở cho các dự án chỉnh trang đô thị, tổng quy mô căn hộ tăng thêm sẽ lên tới vài triệu căn.
Nói như vậy để thấy, con số 120.000 căn nhà ở xã hội chỉ đáp ứng phần nào nhu cầu ban đầu. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là quy mô căn hộ này là điểm bắt đầu của chuỗi chiến lược phát triển không gian đô thị Hà Nội mới, mang tính định hướng, dẫn dắt cho sự tham gia của các phân khúc và chủ đầu tư tư nhân. Đây là chìa khoá để hoá giải điểm nghẽn của đô thị truyền thống trong khuôn khổ địa giới hành chính cũ.
.jpg "Bao giờ chứng khoán hết “chán”?")
.png "Tổng thống Putin thừa nhận về nền kinh tế Nga")
