Dự báo về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2023

Những con số “đáng mừng” về nguồn cung và sức cầu bất động sản nửa đầu năm 2023

Theo Chợ Tốt Nhà, chỉ số tin đăng bất động sản ghi nhận sự gia tăng trở lại kể từ đầu năm 2023. Theo đó, chỉ số tin đăng trong quý 2/2023 đã trở về mức ngang bằng với thời điểm quý 4/2022, tăng 49% so với quý 1/2023.

Cùng với đó, chỉ số tin đăng bán và cho thuê cho thấy sự tăng trưởng nhất định trong giai đoạn quý 1 và quý 2/2023. Mức tăng trưởng của chỉ số tin đăng bán là 16%, còn của chỉ số tin cho thuê là 38%.

Song, thị trường mua bán bất động sản vẫn chứng kiến nhiều tín hiệu không mấy khả quan khi mức tăng trưởng của chỉ số tin đăng vẫn chậm so với cùng kì năm ngoái, tăng trưởng thấp hơn 26%.

Về số lượng dự án mới trong năm 2023, theo đơn vị này vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022. Đơn cử, số lượng dự án mới trong quý 2/2023 thấp hơn 30% so với quý 2/2022, tuy nhiên thị trường đã ghi nhận tín hiệu tăng trưởng trở lại cho chỉ số này kể từ đầu năm nay.

Về nguồn cầu bất động sản, trong quý 2/2023, nhu cầu tìm kiếm bất động sản chào bán và cho thuê đều ghi nhận sự tăng trưởng tích cực so với giai đoạn đầu quý 1/2023.

Bất động sản chào bán ghi nhận nhu cầu tìm kiếm tăng trở lại trong quý 2 so với quý 1 năm 2023 với mức tăng trưởng gần 22%.

Trong bối cảnh nhu cầu cũng như khả năng sở hữu bất động sản bán của người dùng giảm, nhu cầu tìm kiếm bất động sản cũng được chuyển một phần sang phân khúc cho thuê khi phân khúc này chứng kiến mức độ tăng trưởng tốt, gần tương đương với cùng kì năm ngoái. Đây là tín hiệu tích cực đánh dấu sự phục hồi của nhu cầu tiềm kiếm phân khúc BDS cho thuê sau giai đoạn “đóng băng cục bộ" vào quý 4/2022.

Trong quý 2/2023, nhu cầu tìm kiếm bất động sản bán và cho thuê đều suy giảm so với cùng kỳ năm 2022. Cụ thể, chỉ số tìm kiếm bất động sản bán giảm từ 89 điểm trong quý 2/2022 xuống 61 điểm trong quý 4/2022 (giảm 31%). Chỉ số tìm kiếm bất động sản cho thuê giảm từ 90 điểm trong quý 2/2022 xuống 84 điểm trong quý 4/2022. ​

Tuy nhiên, khi so sánh quý 2/2023 với quý 1/2023, chỉ số tìm kiếm nhà đất và chung cư của cả đăng bán và cho thuê đều có sự tăng trưởng từ 1-3%. Chỉ riêng căn hộ chung cư vẫn trên đà giảm và chưa có tín hiệu phục hồi kể từ quý 4/2022.

Nửa đầu năm 2023 cho thấy nhu cầu chào bán bất động sản của Hà Nội giảm 14%. Tuy nhiên, nhu cầu chào bán bất động sản của Tp.HCM và Đà Nẵng đều cho thấy sự gia tăng, với lần lượt là 2% và 12%. Đối với nhu cầu cho thuê, thị trường Hà Nội vẫn giảm 13%, trong khi nhu cầu tại Tp.HCM không có sự thay đổi và Đà Nẵng tăng 4%.

Nếu so với cùng kỳ năm ngoái, nhu cầu chào bán bất động sản tại Tp.HCM có mức giảm 42%, sâu hơn rất nhiều so với mức giảm 37% tại Đà Nẵng và 31% tại Hà Nội. Trái lại, nhu cầu tìm thuê của bất động sản Hà Nội giảm 33%, thấp hơn.

Dự báo diễn biến thị trường những tháng cuối năm

Thị trường bất động sản vẫn đối diện những thách thức, khó khăn trong những tháng cuối năm 2023. Cụ thể: 

Tín dụng vẫn ảm đạm và không đạt mức như kỳ vọng

Tình hình kinh doanh của hệ thống ngân hàng trong quý 2/2023 tiếp tục ”cải thiện” chậm hơn đáng kể so với quý trước, lợi nhuận trước thuế có tăng trưởng nhẹ nhưng thấp hơn so với mức kỳ vọng ở kỳ điều tra trước. Theo đó, NHNN đã điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2023 cho các tổ chức tín dụng với mức giao toàn hệ thống khoảng 14%

Lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn tăng mạnh trong quý tới

Ước tính có khoảng 13 doanh nghiệp phi ngân hàng có giá trị trái phiếu đáo hạn trên 3 nghìn tỷ trong nửa cuối năm 2023. Trong đó, có đến 12 doanh nghiệp bất động sản với 11 doanh nghiệp chưa niêm yết

Tính từ đầu năm đến ngày 14/6/2023, ước tính tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc, lãi ở mức 61 nghìn tỷ, chiếm 5,7% giá trị trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành. Trong đó bao gồm 9,3 nghìn tỷ trái phiếu doanh nghiệp đã đáo hạn không trả được gốc, còn lại là 51,8 nghìn tỷ trái phiếu chưa đến hạn nhưng chậm thanh toán lãi. Xét về cơ cấu các ngành, bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 71% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp chậm trả nợ, ghi nhận mức 42,4 nghìn tỷ

Lượng trái phiếu chậm trả bắt đầu tăng cao đột biến từ tháng 3 đến nay và vẫn chưa có xu hướng chậm lại.

Tuy vậy, có những điểm sáng được kì vọng sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản trên đà hồi phục vào cuối năm nay. 

Lãi suất cho vay vẫn tiếp tục đà giảm: Lãi suất cho vay mua nhà tính đến tháng 6/2023 tiếp tục có sự điều chỉnh sau khi Ngân hàng Nhà nước thông báo giảm trần lãi suất tiền gửi dưới 6 tháng về tối đa 5%/năm.

Cụ thể trong đó, nhiều ngân hàng trong tháng 6/2023 đã tiếp tục hạ hoặc duy trì mức lãi suất ưu đãi dành cho người mua nhà. Mức lãi suất cho vay mua nhà ưu đãi nhất tháng 6/2022 là 4,99%/năm, tiếp tục được ghi nhận tại ngân hàng MSB. Hạn mức tối đa cho vay là 90% tổng giá trị tài sản với thời hạn vay đến 35 năm, ân hạn gốc kéo dài 24 tháng.

Tiếp đến, các chính sách tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước đã bắt đầu có tín hiệu tốt.

Cùng với đó, giải ngân đầu tư công tăng mạnh. Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm lớn trên cả nước triển khai rầm rộ (cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3 ở Tp.HCM và các tỉnh phía Nam, đường Vành đai 4 ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc...).

Ngoài ra, tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định. Mặc dù GDP tăng không mạnh (quý II/2023 tăng 4,14%) nhưng còn ở mức chấp nhận được trong điều kiện kinh tế thế giới đang đối mặt với nhiều thách thức như hiện nay, lạm phát duy trì mức dưới 4%...

Nhiều người trong ngành nhận định, khả năng thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực vào cuối quý 4/2023 hoặc chậm nhất là vào nửa đầu năm 2024.