Doanh nghiệp hiếm hoi sở hữu quỹ đất hơn 600ha ngay tại TPHCM hoạt động thế nào?

KDH sở hữu quỹ đất hơn 600ha ngay tại TPHCM

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) được thành lập năm 2001 với vốn điều lệ 10 tỷ đồng. Vào năm 2007, công ty tiến hành cổ phần hóa. 3 năm sau đó, KDH chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán. Đến nay, quy mô vốn chủ sở hữu của công ty đã tăng gần 13 lần so với ngày niêm yết.

Hiện tại, CTCP Đầu tư Tiên Lộc – một công ty tư vấn quản lý tại TPHCM là cổ đông nắm tỷ trọng cổ phiếu cao nhất (13,03%) tại doanh nghiệp này, tiếp đến là các quỹ đầu tư trong và ngoài nước. Tỷ lệ sở hữu của cổ đông ngoại tại KDH lên đến gần 40%. Một trong những quỹ ngoại lớn đầu tư vào KDH là nhóm quỹ Dragon Capital (5,58%).

Nhà Khang Điền cũng là doanh nghiệp hiếm hoi sở hữu quỹ đất lớn ngay tại TPHCM (hơn 600ha). Quỹ đất của KDH chủ yếu tập trung tại khu vực phía Đông (Thành phố Thủ Đức), phía Tây và Tây Nam (Bình Tân, Bình Chánh) của TPHCM. 

Phần lớn quỹ đất của KDH đã được đền bù, giải phóng mặt bằng từ nhiều năm trước. Một số dự án có thể kể đến như KCN Lê Minh Xuân (đã bồi thường 89/109 ha), Dự án Tân Tạo (chiếm hơn 50% quỹ đất của doanh nghiệp - 85% đã đền bù). Điều này đem lại lợi thế cho KDH khi quỹ đất lớn tại TPHCM ngày càng khan hiếm, cho phép doanh nghiệp triển khai dự án quy mô lớn và bài bản hơn.

KDH phát triển các sản phẩm đa dạng từ nhà ở thương mại (căn hộ, biệt thự và nhà liên kế) đến KCN. Với nhà ở thương mại, KDH thành công trong triển khai các sản phẩm nhà ở trung và cao cấp với tỷ lệ hấp thụ sản phẩm ở mức cao. Điều đáng nói là, KDH còn là doanh nghiệp niêm yết hàng đầu về phát triển nhà ở phân khúc trung và cao cấp.

Hai dự án mở bán gần nhất của Nhà Khang Điền đều có tỷ lệ hấp thụ cao. Tỷ lệ hấp thụ dự án căn hộ (dự án Privia) vào khoảng 100% trong 3 tháng, hấp thụ nhà liền đất (dự án Classia) hơn 90% trong 2 năm. Đây là mức hấp thụ cao đối với sản phẩm trung - cao cấp, đặc biệt là đối với dự án nhà liền thổ khi thị trường gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh phát triển nhà ở thương mại, KDH còn có sở hữu quỹ đất phát triển khu công nghiệp (KCN). KDH hiện đang xin giấy phép xây dựng cho dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng giai đoạn 1 (tổng quy mô khoảng 110ha) tại khu vực Bình Chánh.

Nhà Khang Điền đang lời lãi thế nào?

Theo cáo cáo tài chính, 6 tháng đầu năm 2024, KDH ghi nhận doanh thu là 979 tỷ đồng, giảm 4% so với cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế của công ty cũng ghi nhận là 344 tỷ đồng (giảm 25% so với cùng kỳ). Kết quả này đã hoàn thành lần lượt 25% và 44% kế hoạch đặt ra trong năm.

Lợi nhuận sau thuế trong nửa đầu năm 2024 giảm chủ yếu là do biên lợi nhuận gộp thấp hơn (68,9% so với 84,2% trong 6 tháng 2023) và phát sinh 56 tỷ đồng tiền phạt và bồi thường.

Trong 6 tháng đầi năm, KDH đã tăng nợ ròng thêm 2.552 tỷ đồng lên 5.159 tỷ đồng do đẩy nhanh tiến độ thanh toán tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng trước khi bảng giá đất mới được áp dụng từ 1/1/2026. Điều này dẫn đến tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu của công ty tăng từ 16,8% lên 32,6%, cao hơn mức trung bình của ngành là 26,7%.

Về triển vọng phát triển của các phân khúc thị trường bất động sản, theo Chứng Khoán Shinhan Việt Nam, đối với phân khúc đất khu công nghiệp, công ty chứng khoán này nhận định KDH có được giấy phép vào quý 4/2024 và mất 1 - 1,5 năm để triển khai hạ tầng. Sau khi đi vào hoạt động, KCN dự kiến sẽ sớm được lấp đầy và thúc đẩy doanh thu cho KDH từ năm 2026.

Trong khi đó, KDH sẽ đón đầu sự phục hồi của thị trường nhà liền thổ trong giai đoạn 2025 - 2026. Cụ thể, KDH đang hợp tác với Keppel để triển khai 2 dự án Clarita & Emeria. Hai dự án này đã được KDH triển khai xây dựng từ qusy 3/2023 và đang chuẩn bị ra mắt vào dự kiến cuối quý 4/2024.

"Chúng tôi kì vọng tỷ lệ hấp thụ của hai dự án đạt khoảng 70% trong giai đoạn 2024 - 2025 khi TPHCM vẫn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung bởi các vướng mắc về giá đất vẫn đang chờ giải quyết, dự án của KDH dự kiến hoàn thành 80 - 90% khi mở bán vào cuối năm, tạo được sự tin tưởng cho người mua và hai dự án ở vị trí thuận lợi và kết nối hạ tầng tốt (thành phố Thủ Đức).

Từ đó, chúng tôi dự phóng giá trị kí bán của KDH năm 2024 và 2025 lần lượt đạt 3.382 tỷ đồng (giảm 37%) và 7.164 tỷ đồng (tăng 112%). Doanh thu năm 2024 và 2025 đạt tương ứng là 3.779 tỷ đồng (tăng 81,0%) và 6.066 tỷ đồng (tăng 60,5%).

Nhận định tình hình kinh doanh của Nhà Khang Điền trong năm 2024, Công ty chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, công ty đã điều chỉnh doanh thu ước tính năm 2024 tăng 18% lên 4.573 tỷ đồng (tăng 119% so với cùng kỳ) và LNST tăng 14% lên 925 tỷ đồng (tăng 27% so với cùng kỳ) do cộng thêm doanh thu và lợi nhuận bán đất nền ghi nhận trong 6 tháng năm 2024.

ACBS cho hay: "Đối với năm 2025, chúng tôi ước tính doanh thu đạt 5.147 tỷ đồng (tăng 13% so với cùng kỳ ) và LNST đạt 1.599 tỷ đồng (tăng 73% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ vào đóng góp của Clarita, Emeria và KCN Lê Minh Xuân mở rộng.

Tuy nhiên, LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2025 có thể đi ngang và đạt 920 tỷ đồng (giảm 0,1% so với cùng kỳ) do ghi nhận lợi ích cổ đông thiểu số khá lớn khi KDH chia 49% lợi nhuận của các dự án Clarita và Emeria cho Keppel".