Điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản trong "bức tranh xám màu"

Doanh nghiệp bất động sản gặp khó

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản của Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBSC), đơn vị này chỉ ra những khó khăn về dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản bị thắt chặt, theo quy định từ dự thảo Thông tư 39 của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng phải kiểm soát việc cho vay mua, kinh doanh bất động sản.

Điều này có thể dẫn đến hệ quả là các ngân hàng sẽ càng hạn chế cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở, hoặc vay để xây nhà, sửa chữa nhà.

Tiếp đến, kênh trái phiếu doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ. Sau vụ việc về trái phiếu thời gian qua, nhà đầu tư cá nhân đang mất dần
niềm tin và sợ mất tiền với hình thức huy động vốn này, việc phát phát hành trái phiếu riêng lẻ cũng khó khăn hơn trước do được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao hơn, và đối tượng mua bán phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Tính đến hết tháng 10, giá trị trái phiếu bất động sản đang lưu hành có quy mô 445.000 tỷ đồng, chiếm gần 34% trong tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ đang lưu hành và chiếm gần 50% tổng giá trị trái phiếu của các tổ chức doanh nghiệp phi tài chính (đạt hơn 896.000 tỷ đồng).

Áp lực trái phiếu bất động sản giảm đáng kể so với trước, theo số liệu cập nhật của FiinRatings, tổng giá trị trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn sau ngày 15/11 đến ngày 3/12 còn 21.850 tỷ đồng. 

Thị trường chứng kiến hoạt động mua lại gia tăng trong tháng 10, làm cho dư nợ trái phiếu nội địa giảm hơn 15.800 tỷ, với giá trị mua lại và đáo hạn lần lượt là 5.810 và 10/230 tỷ, phần lớn khối lượng trái phiếu mua lại thuộc về các Tổ chức tín dụng với tổng giá trị đạt 3.090 tỷ chiếm 53,27% tổng giá trị mua lại của tháng 10. Trong đó 21,77% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc về các doanh nghiệp Bất động sản với giá trị đạt 2.230 tỷ.

Tuy nhiên áp lực vẫn duy trì ở mức đáng kể từ năm 2023 là 119.050 tỷ và năm 2024 là 111.810 tỷ.

Bên cạnh đó, nguồn vốn huy động từ thị trường quốc tế của các doanh nghiệp bất động sản cũng chưa hiệu quả, các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rủi ro tỷ giá khi huy động vốn quốc tế năm nay, tỷ giá biến động tới 8% và nguồn vốn quốc tế hiện nay không rẻ với lãi suất Chính phủ Mỹ 4,5%/năm, lãi suất cho vay của các định chế tài chính quốc tế khác với doanh nghiệp Việt Nam dao động khoảng 8-9%/năm.

Nhóm phân tích của SBSC cho rằng, trong tương lai gần, lĩnh vực bất động sản sẽ khó thu hút được nguồn vốn tín dụng và trái phiếu khi các ngân hàng sẽ kiểm soát chặt hơn các khoản vay bất động sản và nguồn vốn sẽ ưu tiên cho các dự án nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và khu vực sản xuất, trong khi đó người dân mất niềm tin vào thị trường trái phiếu sau nhiều vụ việc vừa qua khiến doanh nghiệp khó tiếp cận được nguồn vốn trong thời gian tới.

Bên cạnh khó khăn về nguồn vốn, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang hụt nguồn thu do không bán được hàng khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn “đóng băng” trong nhiều phân khúc. Cơn sốt đất những năm qua, đặc biệt vùng ven, đẩy mặt bằng giá lên cao, nhiều nơi giá tăng quá đà khiến thanh khoản giảm.

Trong giai đoạn 2021-2022 do nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản tăng cao, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên khắp cả nước tăng lên đáng kể. Giá bán tại nhiều dự án đô thị vùng ven đã tăng chóng mặt do các tin tức liên quan đến phát triển cơ sở hạ tầng.

Loại hình từ biệt thự nghỉ dưỡng biển, shophouse, condotel,... không hiệu quả, nhiều vấn đề bất cập như chủ đầu tư không thực hiện chia lợi nhuận hàng năm như cam kết, khung pháp lý chưa rõ ràng, giới hạn thời gian sở hữu.

Điểm sáng hiếm hoi của thị trường 

Trong bối cảnh trên, bất động sản khu công nghiệp vẫn có những tín hiệu khả quan khi làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam, ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực công nghệ cao, công nghiệp điện tử chọn Việt Nam là điểm đến.

Điển hình như Samsung với kế hoạch đầu tư thêm 3,3 tỷ USD vào Việt Nam trong năm nay và 2 tỷ USD trong số đó đã được hiện thực hóa, ngoài ra còn có Foxconn, Luxshare, Goertek, rồi Intel, LG,... đều đang tăng tốc đầu tư vào Việt Nam.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp FDI cũng liên tục mở rộng đầu tư, năm ngoái, LG hai lần tăng vốn ở Nhà máy LG Display. Foxconn sau khi đầu tư thêm 270 triệu USD, đang có kế hoạch đầu tư tiếp khoảng 300 triệu USD để mở rộng nhà máy và có thể sẽ sản xuất iPad, Apple Watch tại Việt Nam.

Theo số liệu từ SBSC, cả nước có 84 khu công nghiệp với tỷ lệ lấp đầy gần như hoàn toàn, còn lại trung bình khoảng 80%. Thống kê trên cho thấy bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng khi liên tục gia tăng cả về giá lẫn nhu cầu.

Cùng với đó, giá cho thuê BĐS công nghiệp cũng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ, trung bình 100 - 120 USD/m2/chu kỳ thuê và giá thuê sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam. Theo thống kê, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 - 11% và lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm.

Yếu tố hỗ trợ ngành bất động sản

SBSC đưa ra nhận định, trung và dài hạn, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố gồm:

Kinh tế ổn định, tăng trưởng GDP hàng năm ở mức cao. Từ năm 2002 đến 2020, GDP đầu người tăng 3,6 lần, đạt gần 3.700 USD. Tăng trưởng GDP giảm 2,6% vào năm 2021 do sự xuất hiện của biến thể Delta của virus Sars-CoV-2 và dự kiến sẽ phục hồi lên 7,2% vào năm 2022 và 6,7% vào năm 2023. Với tỉ lệ tăng trưởng bình quân ở mức 2,5% đến 3,5% mỗi năm trong suốt 30 năm qua.

Yếu tố thứ hai là nguồn vốn FDI ổn định. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) tính đến ngày 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỷ USD. Tổng vốn FDI 11 tháng năm 2019 - 2022 đang có tín hiệu phục hồi, tăng trưởng sau dịch Covid-19.