Để các phiên đấu giá đất trở thành “sân chơi” minh bạch

Nhiều ý kiến cho rằng, liên tiếp các vụ việc diễn ra cho thấy sự xuất hiện của một chiêu trò mới về đấu giá đất. Trước đây, dư luận từng “nóng sóng” với vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm lên tới 1 tỷ đồng/m2 đất rồi bỏ cọc, hoặc như các phiên đấu giá đất ở vùng ven thủ đô mới đây, người tham gia đấu giá trả mức giá cao ngất ngưởng, trúng đấu giá rồi cũng… bỏ cọc. Gần đây nhất lại xuất hiện “chiêu trò” mới là tham gia đấu giá, cũng trả giá cao một cách vô lý nhưng đến vòng đấu cuối cùng sẽ không trả giá khiến phiên đấu giá “thất bại”.

Ông Đỗ Đức Duy

Bộ Trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Để khắc phục các bất cập trong đấu giá đất, ngăn tình trạng “thổi” giá đất trục lợi, các địa phương cần công khai minh bạch về kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nhất là tại khu vực đấu giá. Giải pháp tiếp theo là các tỉnh, thành phố cần nghiên cứu, điều chỉnh hợp lý giá đất trong bảng giá đất làm cơ sở để định giá khi đấu giá đất.

"Nhiễu loạn" đấu giá đất

Theo phân tích của giới bất động sản, nếu trúng đất đấu giá và không nộp tiền, người trúng đấu giá ít nhất sẽ bị mất khoản tiền đặt cọc. Tuy nhiên, với việc bỏ đấu giá giữa chừng, người thực hiện chiêu trò này sẽ chỉ mất tiền phí hồ sơ tham gia đấu giá, có lợi hơn rất nhiều.

Bình luận về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính - ngân hàng nhận định, hành vi “phá” đấu giá đất không phải là vấn đề mới, nhưng ngày càng tinh vi hơn. Các nhóm lợi ích lợi dụng sự lỏng lẻo trong quy định đấu giá để thao túng thị trường. Hệ quả là các phiên đấu giá không đạt được mục tiêu thực sự, làm méo mó thị trường và thất thu ngân sách.

Ngoài ra, giá khởi điểm vẫn chưa sát thị trường, thường được định ở mức thấp cũng tạo cơ hội cho những đội nhóm tham gia không nghiêm túc, đẩy giá lên cao bất hợp lý, gây méo mó thị trường.

Một “kẽ hở” nữa cũng được ông Hiếu chỉ ra chính là thời gian thanh toán kéo dài, không có quy định rõ ràng về tiến độ sử dụng đất khiến đất đai bị bỏ hoang, lãng phí tài nguyên và không hạn chế chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định.

Cần sớm bịt kẽ hắ, đưa đấu giá đất vào khuôn khổ

Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần sớm bịt các “kẽ hở” trong quy định đấu giá đất, không thể đứng nhìn những kẻ phá hoại, gây hệ lụy xấu tới thị trường bất động sản.

Theo ông Võ, các địa phương cần nhanh chóng triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, trọng tâm là việc điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất theo mức giá thị trường ở từng khu vực, căn cứ vào đó để đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp.

Khi bảng giá đất sát với giá thị trường, là căn cứ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ hạn chế được tình trạng “thổi giá” của những người đầu cơ và ngăn chặn được tình trạng lũng đoạn, thao túng thị trường.

Trong trường hợp chưa thể cập nhật bảng giá đất, ông Võ đề nghị cần gấp rút điều chỉnh tăng tiền cọc bằng cách lấy tổng diện tích thửa đất đưa ra đấu giá nhân với mức giá khởi điểm, kết quả ra bao nhiêu thì đó chính là tiền đặt cọc tối thiểu.

Ví dụ: Thửa đất đưa ra đấu giá là 100 m2; giá khởi điểm được xác định 10 triệu đồng/m2, thì người tham gia cần đặt cọc tối thiểu 1 tỷ đồng mới được vào đấu giá.

Không những thế, ông Võ đề xuất hình thức đấu giá kín hoặc trực tuyến sẽ giảm thiểu nguy cơ thông đồng và thao túng giữa các đối tượng tham gia. Sau đó, xây dựng chế tài nghiêm khắc, các đối tượng phá hoại cần bị xử phạt nặng: Như cấm tham gia các phiên đấu giá khác trong thời gian dài hoặc tịch thu toàn bộ tiền cọc.

Cũng theo ông Võ, việc định giá sát với thị trường, tăng tiền cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền, hạn chế chuyển nhượng,... sẽ tạo ra một “sân chơi” đấu giá đất minh bạch. Không những thế đấu giá đất sẽ phát huy được tối đa ưu điểm, góp phần phát triển kinh tế bền vũng và đảm bảo nguồn lực đất đai.

Đồng quan điểm, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các địa phương cần thuê cơ quan chuyên môn xác định giá kỹ lưỡng. Khi đó, ai có nhu cầu thật sẽ tham gia đấu giá. “Hiện, mức tiền cọc chỉ là 20% giá trị thửa đất theo giá khởi điểm, trong khi giá khởi điểm thấp hơn khoảng 10 lần giá thị trường. Tiền cọc quá thấp nên khách hàng không ngần ngại bỏ cọc”, ông Đính phân tích.

Tiếp đó, đơn vị tổ chức đấu giá cần đưa ra tiêu chuẩn để sàng lọc khách hàng có nhu cầu sử dụng với người đầu cơ, đưa ra quy định chứng minh năng lực tài chính…

Sau khi đấu giá thành công, cần có quy định về việc khách hàng cam kết đưa đất vào khai thác, sử dụng và không được chuyển nhượng trong một khoảng thời gian nhất định. “Nếu không xây dựng công trình thì sẽ chịu tác động của thuế bất động sản. Khi Nhà nước có quy định chặt chẽ thì chắc chắn người tham gia đấu giá đất sẽ không dám làm bậy, không muốn làm bậy và không thể làm bậy”, ông Đính nhấn mạnh.

Liên quan đến tình trạng giá đất cao bất thường sau một số phiên đấu giá đất vừa qua, tại một diễn đàn về đất đai mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho hay, Bộ đã kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương áp dụng đồng bộ các giải pháp để khắc phục và chấn chỉnh các hoạt động đấu giá đất, xử lý nghiêm đối với các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để thổi giá trục lợi.

Đấu giá 19 thửa đất xã Tiền Yên, Hoài Đức (Hà Nội), giá trúng cao nhất được ghi nhận lên đến 133,3 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều lần giá khởi điểm cũng như giá rao bán bình quân phổ biến theo công cụ ghi nhận của batdongsan.com.vn