Đằng sau quyết định bỏ mặt bằng 750 triệu/tháng để thuê vị trí gần 1 tỷ/tháng của Starbucks: "Chi phí không phải yếu tố đầu tiên khi chọn mặt bằng kinh doanh"

Mới đây, đại diện Starbucks Việt Nam cho biết đã tìm được mặt bằng mới cho cửa hàng Starbucks Reserve sau khi rời địa điểm trên phố Hàn Thuyên (Quận 1, TP.HCM), dự kiến khai trương vào nửa đầu năm 2025. Starbucks Reserve là mô hình trải nghiệm cà phê cao cấp hơn của Starbucks, hiện chỉ có 1 chi nhánh tại Việt Nam nằm ở phố Nhà Thờ (Q. Hoàn Kiếm, Hà Nội).

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là địa điểm mới của Starbucks Reverse TP.HCM dự kiến đặt tại tòa nhà Bitexco. Nguồn tin môi giới tiết lộ Starbucks sẽ thuê lại mặt tiền tầng trệt tại chân tháp thay thế cho Adidas. Theo tìm hiểu, cửa hàng có diện tích 256 m2. Giá thuê trung bình mặt bằng này tại Bitexco thấp nhất là 150 USD/m2/tháng.

Nếu thuê trọn vị trí này, Starbucks có thể sẽ phải trả gần 980 triệu đồng/tháng, tức cao hơn 63% so với giá thuê cũ và hơn 30% giá chào mới của mặt bằng 11-13 Hàn Thuyên (ước tính 142,8 USD/m2/tháng). Địa điểm mới rộng hơn vị trí cũ khoảng 40 m2.

Chi phí không phải yếu tố đầu tiên cần xem xét khi đi thuê mặt bằng

“Thực ra, chọn điểm bán đâu phải thích là mở đại. Đấy là cả quá trình tìm hiểu và đánh giá dựa trên "mô hình chiến thắng" với các tiêu chí cụ thể, nhất là đối với những chuỗi lớn như Starbucks. Họ đã tính toán kỹ lưỡng mới quyết định, không phải làm bừa”, Founder Site Plus Minh Phan nhìn nhận. Ông là chuyên gia có hơn 10 năm kinh nghiệm phát triển mặt bằng, từng cố vấn và thực thi cho các chuỗi Ministop, 30Shine, Mia, Levents, Rau Má Mix, Pi Thai, Fight100…

Phân tích chi tiết về việc Starbucks bỏ mặt bằng có giá thuê 750 triệu đồng/tháng để chọn một nơi chỉ rộng hơn 40 m2 nhưng giá lên đến gần 1 tỷ đồng/tháng, ông Minh chỉ ra rằng khi tìm kiếm mặt bằng kinh doanh, nhiều người thường sử dụng chi phí như một tiêu chí giới hạn. Tuy nhiên, ông đánh giá lối tư duy này không khả thi, không hiệu quả và cũng không cần thiết.

Về tính khả thi, vị chuyên gia nhấn mạnh thuê mặt bằng là một trong những chi phí ít có tiêu chuẩn định mức nhất trong các loại chi phí kinh doanh. Những người cho thuê mặt bằng thường nhìn sang “hàng xóm” để định giá.

Tuy nhiên, kinh nghiệm của ông cho thấy các “hàng xóm” thường xuyên thay đổi giá thuê theo thời gian và tùy từng khách hàng. Vì vậy, giá mặt bằng gần như không dự đoán được. Tình trạng phổ biến ở Việt Nam là chưa có khung chuẩn về giá thuê mặt bằng.

“Tôi từng thuê một vị trí rộng 100 m2 với giá 450.000 đồng/m2, tương đương 45 triệu đồng/tháng cho toàn bộ mặt bằng. Sau 4 năm, bỗng một ngày có một thương hiệu lớn thuê mặt bằng gần đó với giá 1 triệu đồng/m2, hơn gấp đôi giá tôi đang thuê. Chủ nhà của tôi thấy vậy liền gây áp lực đòi tăng giá.

Sau thời gian đàm phán, tôi ngậm ngùi ký hợp đồng mới với giá thuê lên đến 75 triệu đồng/tháng. Sở dĩ có chuyện như vậy là do các thương hiệu lớn đua nhau mở cửa hàng, bất chấp nâng giá để thuê được mặt bằng, tác động đến cả thị trường”, ông Minh lấy ví dụ.

Về tính hiệu quả, ông Minh đánh giá câu “tiền nào của nấy” tuyệt đối đúng với mặt bằng kinh doanh. Phương pháp thường được áp dụng khi tính giá cho thuê là dựa trên tiềm năng kinh doanh. Tiềm năng kinh doanh của mặt bằng càng cao, giá thuê càng cao và ngược lại.

“Đi thuê mặt bằng phải tính đến bài toán tỷ lệ chi phí mặt bằng/doanh thu. Tôi đã nhiều lần bỏ gấp đôi số tiền dự tính ban đầu để thuê các mặt bằng có tiềm năng cao, kết quả là những cửa hàng kinh doanh thành công tốt đẹp. Thuê mặt bằng theo phương pháp hoạch định trước ngân sách sẽ chỉ khiến bạn lỡ nhiều cơ hội tốt hơn”, vị chuyên gia nêu quan điểm.

Cuối cùng là tính cần thiết. Ông Minh cho biết có nhiều cách giúp cân bằng chi phí mặt bằng. Nếu tìm được mặt bằng có tiềm năng kinh doanh cao nhưng quá rộng, làm tăng chi phí và dư thừa diện tích, doanh nghiệp có thể chia nhỏ và cho thuê lại. Chưa kể những mặt bằng nằm ở vị trí đông traffic còn giúp làm thương hiệu – một phần chi phí ẩn mà một số người chưa để ý tới.

Hai mục tiêu Starbucks có thể nhắm tới khi đổi mặt bằng cửa hàng Reverse

“Với hơn 38.000 cửa hàng trên toàn cầu, Starbucks không phải tay mơ trong việc chọn mặt bằng. Việc họ bỏ mặt bằng có giá thuê 750 triệu đồng/tháng tại Hàn Thuyên và dự định chi gần 1 tỷ/tháng cho vị trí tại Bitexco chắc chắn có lý do”, ông Minh khẳng định.

Theo công thức chọn điểm bán của ông, yếu tố quan trọng nhất là hiểu rõ mô hình kinh doanh và mục đích sử dụng mặt bằng. Tiếp đó là tính tập trung (khu vực, địa điểm đó có khách hàng hay không?), rồi tới phần nhận diện cửa hàng, tiếp cận vào cửa hàng, tính chất cửa hàng (kết cấu, diện tích).

“Dưới góc nhìn của tôi, vị trí tại Bitexco mà Starbucks lựa chọn tiếp cận được các tệp khách hàng đa dạng, bao gồm nhân viên văn phòng, khách du lịch, giới trẻ… Ngoài ra, tòa nhà Bitexco là một vị trí mang tính biểu tượng của thành phố, có thể liên quan đến chiến lược về địa điểm trong những năm tiếp theo tại thị trường Việt Nam của Starbucks.

Như vậy, họ vừa làm thương hiệu tốt, lại có khách hàng”, ông Minh phân tích.

Nhận định này khá phù hợp với chiến lược địa phương hóa tại Việt Nam mà Starbucks vừa chia sẻ. Đại diện thương hiệu cho biết vị trí đắc địa giờ đây không còn là yếu tố quan trọng hàng đầu như trước. Thay vào đó, Starbucks đang tập trung mở rộng thị trường ra các tỉnh thành trên toàn quốc, với mục tiêu "địa phương hóa" nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu khách hàng tại từng khu vực.

Vị trí những cửa hàng Starbucks được khai trương liên tiếp gần đây chứng minh chiến lược này: tầng trệt của nhà hàng nổi Sông Hương tại Huế, bên bờ vịnh Hạ Long tại Quảng Ninh, cầu thang chợ Đà Lạt tại thành phố Đà Lạt, Vinwonders Phú Quốc…

“Đừng quá cứng nhắc về chi phí mặt bằng. Vị trí tốt thì giá cao. Quan trọng là phải dựa vào tiềm năng của vị trí đó, cân bằng được chi phí và doanh thu. Tại sao không chọn mặt bằng 1 tỷ đồng, thậm chí là 2 tỷ, nếu kinh doanh tốt và lo liệu được chi phí?”, ông Minh kết luận.