Khi Li Qing quyết định bán căn hộ của mình ở thành phố Quế Lâm, miền nam Trung Quốc, một đại lý bất động sản đã đưa ra lời đề nghị hấp dẫn: bán nhanh và thanh toán đảm bảo 900.000 nhân dân tệ (125.000 USD), không rắc rối. Cô chỉ cần đồng ý với một vài điều kiện bất thường. Người đại diện tận tình hướng dẫn Li ký hai hợp đồng mua bán riêng biệt.
Thỏa thuận được ký kết vào cuối tháng 9 nhanh chóng trở nên kỳ lạ. Người mua không hề đến xem bất động sản và việc mua bán bị trì hoãn nhiều lần vì những lý do khó hiểu.
Đến tháng 3 năm sau, khi việc chuyển nhượng bất động sản cuối cùng được hoàn tất, vụ việc mới té ngửa. Một hợp đồng công khai ghi giá bán là 1,51 triệu nhân dân tệ, còn một hợp đồng riêng tư ghi giá thực tế là 900.000 nhân dân tệ. Giá công khai được thổi phồng, cho phép người mua thế chấp ngân hàng 1,28 triệu nhân dân tệ.
Sau khi trừ các khoản phí và thuế, người mua không chỉ sở hữu bất động sản mà còn thu về hơn 300.000 nhân dân tệ tiền mặt từ khoản thế chấp. Li nhận ra mình đã vô tình tạo điều kiện cho một hình thức đầu cơ đang hoành hành trong lĩnh vực bất động sản.
Như vậy, bằng cách lợi dụng những người bán đang tuyệt vọng và người vay ủy quyền, một hành vi làm sai lệch dữ liệu thị trường đã tồn tại. Những người thực sự muốn mua nhà bị gạt bỏ, trong khi ngân hàng bị thêm nợ xấu.
Từng là trụ cột của nền kinh tế Trung Quốc, thị trường bất động sản đã trải qua một đợt điều chỉnh đau đớn kể từ cuối năm 2021. Dưới áp lực, người bán đang đưa ra mức chiết khấu cao và gián tiếp trở thành con mồi bị lừa gạt.
Người mua nhắm đến những bất động sản kiểu như vậy thường cần tiền mặt để duy trì hoạt động kinh doanh hoặc trả nợ cũ. Với sự hỗ trợ từ các công ty tài chính hoặc bên cho vay, họ không tìm kiếm một ngôi nhà, mà chỉ đang lợi dụng nhà để nhận khoản tiền thế chấp dư ra.
Li Xiang, một chuyên viên tư vấn kỳ cựu tại Quảng Châu, cho biết một số công ty tài chính dàn xếp những giao dịch này để giúp khách hàng tránh bị vỡ nợ. “Họ săn lùng những ngôi nhà bị định giá thấp và hướng dẫn khách hàng vay vốn với lãi suất cao, sau đó dùng số tiền này để trả nợ”, Li nói.
Một nhân viên tại một công ty ở Huệ Châu đã phác thảo mô hình lừa đảo này qua ba bước điển hình: Mua ngay một ngôi nhà trị giá 3 triệu nhân dân tệ nhưng vay tổng cộng 4,5 triệu nhân dân tệ, trả khoản vay và bỏ túi phần chênh lệch. Phía người mua đã lợi dụng sự lỏng lẻo của các yêu cầu vay thế chấp để thu tiền mặt.
Điểm mấu chốt là khoảng cách ngày càng lớn giữa giá thẩm định và giá bán thực tế.
“Nhiều người bán cần tiền mặt nhanh và sẵn sàng bán với mức chiết khấu đáng kể”, một quản lý của một công ty tài chính nhỏ tại trung tâm công nghệ phía Nam Thâm Quyến cho biết. “Việc bất động sản được giao dịch với mức giá thấp hơn giá thẩm định 15%, đôi khi thậm chí là 30% là chuyện thường thấy”.
Tại các thành phố như Quảng Châu, nơi số lượng nhà ở đã qua sử dụng đạt gần 200.000 căn vào giữa năm 2025, gần gấp đôi khối lượng giao dịch hàng năm của năm ngoái, người bán đang giảm giá để bán hàng tồn kho, mở đường cho các nhà đầu cơ. Các đại lý bất động sản là những người trung gian chính trong các giao dịch này, bị thu hút bởi lời hứa về hoa hồng và tiền thưởng nhanh chóng.
Khi Li Qing ký hợp đồng, cuộc gặp gỡ không diễn ra tại văn phòng bất động sản mà tại một công ty tài chính. Người môi giới đã nhận giấy tờ sở hữu bất động sản của cô sau khi đặt cọc 10.000 nhân dân tệ.
Tại Tế Nam, tỉnh Sơn Đông, Liu Tao cũng gặp phải một vụ lừa đảo tương tự. Sau khi niêm yết căn hộ cũ của mình với một công ty môi giới hàng đầu thuộc Beike, nền tảng bất động sản lớn nhất Trung Quốc, anh được dẫn đến một công ty môi giới nhỏ, không liên kết với lý do tiết kiệm hoa hồng. Người mua, chưa từng đến xem bất động sản, đã đồng ý trả 1,12 triệu nhân dân tệ và rời đi với giấy tờ sở hữu sau khi đặt cọc 20.000 nhân dân tệ.
Sau đó, Liu mới biết giá chính thức bị bỏ trống. Người môi giới giả vờ nói với anh rằng điều đó còn tùy thuộc vào khả năng cho vay của ngân hàng.
AInvest phân tích rằng hệ thống ngân hàng Trung Quốc hiện thiếu cơ chế chéo kiểm tra giữa quy mô định giá ngân hàng và giá thực tế, dẫn đến tình trạng cho vay “ảo” tràn lan. SmartKarma cảnh báo vấn nạn lợi dụng khủng hoảng bất động sản trở thành máy in tiền tín dụng cho nhóm đầu nậu sẽ khiến các chỉ số rủi ro ngân hàng trở nên méo mó.
Trong bối cảnh Trung Quốc đối mặt với hàng trăm triệu căn hộ tồn kho, hàng loạt nhà đầu tư và chủ đầu tư vỡ nợ, mô hình lừa đảo mới càng đặt nước này trước những điểm mù về chất lượng tín dụng. Reuters cảnh báo dù thị trường bất động sản đã chạm đáy, lượng tồn kho và dư địa kích cầu vẫn quá lớn và chỉ cần nhóm cò đất đẩy giá mất kiểm soát, hệ thống ngân hàng có thể sụp đổ âm thầm vì nợ xấu.
Thực trạng cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đang mang bi kịch kép: vừa phải chống cơn suy thoái dai dẳng chưa qua, vừa phải đối diện với mối hiểm họa tín dụng nội bộ bóp méo. Nếu không nhanh chóng xây dựng hệ thống giám sát chặt chẽ, minh bạch hóa thông tin giá, kiểm tra mục đích sử dụng vốn vay và phối hợp giữa chính quyền địa phương, thứ gọi là “máy bòn tiền từ khủng hoảng” sẽ tiếp tục vận hành, còn nỗi đau của người tiêu dùng cũng như ngân hàng sẽ nhân lên theo cấp số nhân.
Theo: Nikkei Asia
.jpg "Công ty của tỷ phú Phạm Nhật Vượng báo lãi 15.250 tỷ sau 6 tháng, tăng 8.372%")
