Từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024 cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã cùng có hiệu lực. Theo đó, những điểm mới trong các Luật trên, đặc biệt là những quy định liên quan đến định giá đất trong Luật Đất đai mới và các văn bản hướng dẫn thi hành được đánh giá sẽ góp phần vốn hóa đất đai một cách hiệu quả, tạo động lực đưa thị trường bất động sản chuyển sang một giai đoạn mới, minh bạch và hiệu quả hơn.
Tháo gỡ vướng mắc về giá đất
Theo ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra một điều riêng biệt (Điều 257) quy định chuyển tiếp để hướng dẫn về xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước Luật Đất đai 2024 mà chưa xác định giá đất để các địa phương có căn cứ pháp lý hoàn thành việc định giá đất và thu nghĩa vụ tài chính của những trường hợp này.
Để triển khai Luật Đất đai 2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất và Nghị định số 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó quy định cụ thể phương pháp định giá đất và cách tính khoản tiền nộp bổ sung cho từng trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 mà đến nay chưa xác định được giá đất.
Ông Đào Trung Chính
Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường
"Với những điểm mới, Luật Đất đai 2024 sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch và công bằng hơn. Điều này cũng giúp đảm bảo quyền lợi của cả người bán, người mua đất và ảnh hưởng đến thị trường bất động sản theo nhiều cách khác nhau".
Theo đánh giá của các chuyên gia, Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành đã tạo ra hành lang pháp lý đầy đủ để các địa phương tổ chức thực hiện, giải quyết những tồn đọng kéo dài liên quan đến định giá đất.
Theo đó, với những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách.
Với việc điều chỉnh mức giá đất theo từng giai đoạn, nhà đầu tư và người dân có thể dự đoán được xu hướng giá đất trong tương lai. Điều này giúp tăng tính minh bạch và ổn định cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, việc tính giá đất cho các dự án đầu tư công, xây dựng hạ tầng theo giá đất sử dụng sẽ giúp đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc định giá đất.
Vốn hóa đất đai một cách hiệu quả hơn
Thực tế cho thấy, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều nội dung mới mang tính đột phá, đổi mới, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất.
Trong tổng số 260 điều của Luật Đất đai 2024, có 97 điều giao Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Hội đồng Nhân dân, Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật.
Giới chuyên gia đánh giá, Luật Đất đai 2024 sẽ phát huy và có hiệu quả ngay khi có hiệu lực, đặc biệt là các nội dung quyền của người sử dụng đất như: chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số; chính sách đất đai đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; chính sách tài chính đất đai, giá đất; cho phép người sử dụng đất được sử dụng kết hợp đa mục đích; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, cắt giảm khâu trung gian trong quản lý, sử dụng đất, giảm bớt chi phí tuân thủ trong tiếp cận đất đai.
Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, với việc Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm (từ 1/8/2024), các chính sách liên quan đến đất đai đã có những điều chỉnh quan trọng, nhằm khai thác tối đa giá trị từ đất. Chính sách này không chỉ tạo ra nguồn thu cho Nhà nước, mà còn bảo đảm quyền lợi cho người dân, giúp họ hưởng lợi từ việc tăng giá trị đất đai. Việc điều chỉnh giá đất có thể tạo ra cơ chế mà cả Nhà nước và người dân đều có lợi, từ đó khuyến khích sự đồng thuận trong việc sử dụng và phát triển đất đai.
Tuy nhiên, cũng theo ông Võ, những cơ hội mở ra vẫn là “trên lý thuyết”, để khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất, Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức khác.
Đầu tiên là định giá đất sao cho hợp lý, phản ánh đúng giá trị thị trường song cũng phải phù hợp với khả năng chi trả của người dân và doanh nghiệp. Nếu giá đất được định giá quá cao, sẽ tạo gánh nặng cho các nhà đầu tư và người dân, làm giảm sức hút của thị trường và kìm hãm sự phát triển.
Thứ hai là thách thức là biến giá trị đất đai thành nguồn lực thực sự cho phát triển hạ tầng. Khi giá đất tăng, không phải lúc nào cũng dễ dàng chuyển đổi giá trị đó thành tiền mặt để đầu tư vào hạ tầng giao thông. Điều này đòi hỏi sự can thiệp của chính sách, từ việc điều chỉnh quy hoạch đất đai đến việc tạo điều kiện cho các dự án phát triển hạ tầng sử dụng quỹ đất một cách linh hoạt hơn, cũng như điều chỉnh thuế đất và các cơ chế tài chính liên quan. Cần một hệ thống chính sách đồng bộ và minh bạch để bảo đảm rằng, giá trị đất đai được phát huy tối đa và có thể tái đầu tư vào hệ thống giao thông.
Thứ ba là câu chuyện minh bạch trong quá trình khai thác và phân bổ nguồn lực từ đất cũng rất quan trọng. Quá trình này cần sự tham gia của cả Nhà nước và cộng đồng, bảo đảm không có sự bất công hay lãng phí nguồn lực.
