Chuyên gia: Đã đến lúc nhà đầu tư nên mạnh dạn cắt lỗ để cơ cấu lại danh mục đầu tư

Giảm giá 30 - 40% là chuyện bình thường

Chia sẻ tại Talkshow: Bán cắt lỗ, phục hồi dần thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia tài chính - bất động sản cho biết, năm 2008 các doanh nghiệp đều lâm vào tình trạng cực kỳ khó khăn, để tự cứu mình nhiều doanh nghiệp phải tự chuyển biến đưa ra chính sách giảm giá mạnh, thậm chí giảm đến 50% để kích cầu thị trường, tạo dòng tiền tiếp tục hoạt động. Cùng đó, ông Quang cho rằng, sẽ có bài học tiếp tục cần giải quyết hiện nay giống như đã xảy ra trong quá khứ.

Theo ông Quang, hiện nay các nhà đầu tư mới đang đi mua vào với mức giá thấp hơn trước. Ban đầu các nhà đầu tư cũ cảm thấy sốc, nhưng hiện nay trên thị trường việc giảm giá 30 - 40% là chuyện bình thường.

Về phí doanh nghiệp, ông Quang cho rằng, nếu giảm 20-30% có 2 trường hợp: Thứ nhất, giảm để giải quyết vấn đề tài chính, đảm bảo dòng tiền để tiếp tục hoạt động. Thứ hai, giảm giá mới chỉ là giảm lời.

“Theo nhận định của tôi, đối với những dự án quỹ đất hình thành cách đây 3 năm, khả năng giảm 20-30% doanh nghiệp vẫn đảm bảo có lợi nhuận, còn với những dự án có quỹ đất khoảng 1-2 năm gần đây, lúc đó giá thành rất cao, việc giảm khoảng 15-20% doanh nghiệp huề vốn. Như vậy doanh nghiệp phải tự lựa chọn để đảm bảo sống còn trên thị trường”, ông Quang cho biết.

Vị này cho rằng, thực tế nhà đầu tư thứ cấp vẫn luôn muốn đầu tư bất động sản, chấp nhận rủi ro nhưng sinh lời cao. Do vậy nếu giá giảm 20-30% họ sẵn sàng đầu tư. Hơn nữa chính sách thanh toán của chủ đầu tư hiện nay rất ưu đãi, kéo dài chính sách hỗ trợ về tài chính, hỗ trợ lãi suất vay, có những sản phẩm tôi thấy đưa ra thanh toán chỉ 15%, 3 năm sau mới nhận nhà, thời gian 3 năm đó chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất.

“Tuy nhiên, giới đầu tư đang cân nhắc vấn đề thị trường đã chạm đáy chưa? Cùng đó, các nhà đầu tư cũng đang xem xét, nếu vay vốn phải tính toán kỹ lãi vay, từ 10-10,5%/năm đối với các ngân hàng có vốn nhà nước, từ 13-14% đối với các ngân hàng cổ phần

Rõ ràng nhà đầu tư mặc dù rất thèm mua bất động sản cũng phải cân nhắc. Vì các nhà đầu tư, cũng như các doanh nghiệp thôi, cũng đang phải bán cắt lỗ để tồn tại. Mặc gì đang thèm nhưng mọi người vẫn đang chờ nhau, chỉ cần có cái gì đó tích cực thị trường sẽ trở lại”, ông Quang nói. 

Nhà đầu tư nên mạnh dạn cắt lỗ 

Là người chứng kiến những khó khăn của thị trường trong giai đoạn 2008, ông Quang cho biết, thời điểm đó ông vẫn làm tại một doanh nghiệp bất động sản tương đối lớn. Khi khủng hoảng xảy ra đến tháng thứ 7, quỹ tiền mặt trong công ty chỉ còn đủ trả tiền lương nhân viên thêm 3 tháng là hết. Và cũng như tình trạng hiện nay là doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự 30-50%, thậm chí có những chi nhánh cắt giảm 70%. Tiếp theo đó bắt đầu giảm lương, lương lúc đó lãnh đạo chỉ nhận còn 30% với mục đích cố gắng tồn tại.

“Song, sự hy vọng đó được đền đáp, doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn khi một năm sau thị trường bắt đầu phục hồi. Lúc đó thị trường bất động sản cũng giảm giá 20-30-40%, thậm chí 50%. Thời điểm đó cũng có nhà đầu tư thấy rẻ nhảy vào mua, vì đối với họ đó là cơ hội”, vị này nói.

Như giai đoạn hiện nay, với nhà đầu tư cá nhân, ông Quang cho rằng, nên mạnh dạn cắt lỗ những sản phẩm cần thiết, vì tiền mặt là quan trọng. Còn với những nhà đầu tư có tiền mặt, những sản phẩm nào chúng ta yêu thích lúc sốt rất khó mua, lúc này dễ mua cứ nên mua.

Ngoài ra, ông Quang cho biết thêm, gần đây Chính phủ ban hành 2 Nghị định 08 và 33 đã tạo thêm sức sống, luồng gió mới thổi vào thị trường bất động sản. Đối với Nghị định 08 cởi mở về mặt trái phiếu, đồng ý cho gia hạn trái phiếu thêm 2 năm, có quyền đổi trái phiếu thành những sản phẩm bất động sản. Đó là một giải pháp tức thời để hỗ trợ dòng tiền và hỗ trợ tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản.

Với Nghị định 33 đưa thông điệp mạnh mẽ, các chính quyền địa phương phải nhanh chóng tháo gỡ pháp lý cho các dự án nhằm khai thông sản phẩm bất động sản tồn kho, những sản phẩm chưa đủ điều kiện. Bên cạnh đó, xây dựng gói 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội để cân bằng cung - cầu trên thị trường, bởi chênh lệch giữa những sản phẩm trung, cao cấp và nhà giá thấp cho nhu cầu thực rất lớn. Cuối cùng đề xuất các ngân hàng giãn nợ cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn. Do vậy, vấn đề là thời gian để các giải pháp này có độ thẩm thấu vào thị trường.