Chuyên gia: Còn rất ít dư địa cho đầu cơ bất động sản trong năm 2023?

Bất động sản là kênh chịu nhiều rủi ro, khó khăn nhất từ tác động tăng lãi suất. Bởi doanh nghiệp bất động sản dựa chủ yếu vào nguồn vốn vay ngân hàng để phát triển dự án. Trong khi đó, phần lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Và người mua nhà cũng dựa vào nguồn tiền vay từ nhà băng.

Nếu như 1 năm trước, những nhà đầu tư từng tính toán rằng, sử dụng đòn bảy tài chính là cách kiếm lời đầy khôn ngoan. Với lãi suất trung bình 7-8%/năm trong năm đầu tiên, con số này khiêm tốn so với tốc độ tăng của giá đất.

Nhưng đó là thời điểm lãi suất thấp và giá đất tăng từng tháng, từng năm trong giai đoạn thị trường “nóng”, “sốt”. Thị trường ở thời điểm hiện tại đã khác khi sức trầm lan rộng và chủ thể tham gia thị trường đối mặt với nhiều thách thức trong đó tác động lớn nhất đến từ xu hướng gia tăng lãi suất. 

Dự báo về tác động của lãi suất tăng, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, sẽ có khoảng 20% doanh nghiệp phải đóng cửa. Đó là những doanh nghiệp đầu tư lớn bằng vốn vay, không đủ uy tín để huy động vốn, dự án họ ôm không có tính thanh khoản cao. Những doanh nghiệp này có thể phá sản hoặc giao đất cho ngân hàng phát mại.

Vị chuyên gia nhận định, lượng nhà đầu tư cắt lỗ cũng sẽ tiếp tục gia tăng.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Hoàng Nam nhận định, lãi suất huy động của các ngân hàng có thể tăng thêm đến cuối năm 2022. Lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng thương mại có thể tiếp tục tăng vào cuối năm nay.

Kịch bản này sẽ tác động mạnh và trực tiếp đến các bên liên quan, làm suy giảm nghiêm trọng tính thanh khoản trên thị trường.

Theo TS. Nam, nghịch lý xảy ra, thu nhập của hộ gia đình Việt luôn không theo được sự tăng giá của đất. Trong lĩnh vực bất động sản, sóng diễn ra ngắn, và có sự chênh lệch lớn giữa giá thấp nhất và cao nhất trong một chu kỳ. Chính điều này tạo ra sức hấp dẫn đặc biệt lớn, kéo các nhà đầu tư không chuyên vào cuộc chơi. Với một thị trường có tỷ suất đầu tư cao buộc hầu hết nhà đầu tư phải dùng đòn bẩy tài chính. Vốn vay càng nhiều, rủi ro càng cao khi thị trường đi xuống.

Vị chuyên gia này nhận định, với mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện nay, nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ sâu và đau đớn rút lui khỏi thị trường, nhà đầu tư tiềm năng từ bỏ ý định tham gia thị trường là nguyên nhân chính khiến thị trường trầm lắng.

Dự báo về kịch bản trong thời gian tới, TS. Nguyễn Hoàng Nam cho rằng, còn rất ít dư địa cho đầu cơ bất động sản trong năm 2023 do khung pháp lý ngày càng chặt và hướng tới sự minh bạch. Hiện tượng lướt sóng sẽ ngày càng trở nên ít đi.

Thị trường sẽ còn lại những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, đầu tư dài hạn, sử dụng đòn bảy tài chính. Biên lợi nhuận sẽ giảm mạnh so với các năm 2021, 2022.

Cũng theo PGS. TS. Vũ Sỹ Cường, khi lãi suất tăng thì mọi tài sản đều giảm giá. Bất động sản sẽ là lĩnh vực chịu ảnh hưởng mạnh.

Đầu tiên là doanh nghiệp bất động sản, phụ thuộc nhiều vào vốn vay, khi lãi suất cao thì việc vay vốn sẽ khó hơn. Dẫn tới nguồn vốn để duy trì các hoạt động bị thiếu hụt, ảnh hưởng đến “sức khoẻ” doanh nghiệp.

Từ nay đến cuối năm 2022, do room tín dụng không còn nhiều nên không ít các doanh nghiệp bất động sản Việt đang rơi vào trạng thái xoay sở đủ đường để “tồn tại”.

Tác động lãi suất tăng cũng ảnh hưởng đến các nhóm mua để ở, mua đầu tư và đầu cơ do khó tiếp cận vốn. Nhóm bị ảnh hưởng nặng là nhóm đầu cơ và đầu tư.

PGS. TS. Vũ Sỹ Cường nhấn mạnh, khi nhu cầu giảm, thanh khoản sản phẩm sẽ kém, việc thực hiện các giao dịch càng hạn chế dẫn đến việc huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp lại càng khó khăn.