Chuyên gia Colliers: Khối tư nhân là "chìa khóa" để cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam

Một số điểm nhấn chính để đẩy nhanh công tác chỉnh trang đô thị và cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam.

• Cần có sự tham gia của khu vực tư nhân, cùng với nỗ lực của chính phủ trong việc ban hành các chính sách pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình.
  
  
• Các ưu đãi tài chính tốt thu hút và khuyến khích các nhà phát triển tham gia, đồng thời đảm bảo các chủ sở hữu cá nhân có chỗ tái định cư phù hợp.
  
  
• Đẩy mạnh việc rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của quá trình đầu tư và tái phát triển nhà ở; tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp.

Chuyên gia Colliers Việt Nam

Kinh nghiệm quốc tế

Theo Colliers, quá trình chỉnh trang đô thị, cải tạo chung cư cũ tại các nước trong khu vực Châu Á, đặc biệt là từ các nước, vùng lãnh thổ trong khu vực như Đài Loan, Singapore, Hồng Kông,…có thể gợi mở cho Việt Nam những bài học kinh nghiệm rất đáng tham khảo.

Tại Hồng Kông, hàng năm có khoảng 600 tòa nhà chạm mốc 50 năm. Được bán theo từng căn hộ riêng lẻ cho các chủ sở hữu khác nhau, những tòa nhà cũ này tiêu tốn nhiều chi phí bảo trì từ cư dân và tăng nguy cơ mất an toàn cho cộng đồng. Để giải quyết vấn đề xuống cấp đô thị, Cơ quan Cải tạo Đô thị Hồng Kông (URA) và các đạo luật khác đã ra đời để khuyến khích các chủ sở hữu của tòa nhà tư nhân thuộc nhiều quyền sở hữu tái phát triển các lô đất của họ.

Pháp lệnh Đất đai (Bán bắt buộc để tái phát triển) bắt đầu có hiệu lực vào năm 1999. Khi một nhà phát triển mua được hơn 90% cổ phần của một tòa nhà cũ trên một lô đất, họ có thể nộp đơn lên Tòa án Đất đai để tiến hành bán bắt buộc theo Pháp lệnh. Doanh nghiệp nộp đơn bán bắt buộc phải có khả năng chứng minh rằng tòa nhà chủ thể đang trong tình trạng sửa chữa để tái phát triển.

Được công nhận bởi pháp luật Singapore, hình thức Giao Dịch Tập Thể là một chính sách theo Đạo luật Quyền sở hữu đất đai (Strata) nhằm kích thích sự tham gia của khối tư nhân vào quá trình tái phát triển. Việc mua bán tập thể yêu cầu có sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, thay vì tất cả, để bán toàn bộ tòa nhà.

Đối với tòa nhà dưới 10 năm tuổi, cần có sự đồng thuận của ít nhất 90% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và yêu cầu phần diện tích sở hữu chung. Đối với tòa nhà từ 10 năm trở lên, cần có sự đồng ý của ít nhất 80% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và cũng yêu cầu phần diện tích sở hữu chung.

Tuy nhiên, các khoản đền bù tài chính cần phải đủ cao để thuyết phục chủ sở hữu sẵn sàng bán. Thị trường mua bán tập thể ở Singapore sôi động và được xem là cách phổ biến để lấp đầy lại các quỹ đất.

Theo Quy chế xúc tiến tái thiết công trình cũ và không an toàn trong đô thị, một nhà phát triển ở Đài Loan có thể đăng ký xây dựng mới tòa nhà và tái phát triển đất đai. Đơn đăng ký bao gồm kế hoạch xây dựng lại, sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất và chủ sở hữu căn hộ, phê duyệt của chính phủ và giấy phép xây dựng theo luật và quy định về xây dựng. Để khuyến khích sự tham gia của khu vực tư nhân, chính phủ có thể cung cấp hạ tầng xây dựng quy mô lớn để tái phát triển, trợ cấp cho các khoản phí đánh giá an toàn kết cấu và miễn hoặc giảm thuế. Số lượng đơn đăng ký và phê duyệt tăng mạnh trong những năm gần đây cho thấy tác động tích cực của những sáng kiến ​​mới. Cụ thể, số dự án được duyệt trong bốn năm trở lại đây là 72 (năm 2018), 313 (năm 2019), 1.112 (năm 2021) và 1.951 (năm 2021).

Bài học cho Việt Nam

Theo các chuyên gia tại Colliers, mặc dù các phương pháp khác nhau được áp dụng ở mỗi quốc gia, chìa khóa của quá trình chỉnh trang đô thị là sự tham gia của khu vực tư nhân, được thúc đẩy bởi nỗ lực của chính phủ trong việc ban hành các quy định pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình này. Việt Nam có thể tham khảo từ cách làm của Hồng Kông, Singapore và Đài Loan cho công tác chỉnh trang đô thị, cải tạo và xây dựng lại các chung cư xuống cấp, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng.

Chung cư cũ tại Việt Nam chủ yếu tồn tại từ những năm 90, 80, thậm chí trước 1975, nhiều tòa nhà chung cư có thiết kế hư hỏng nặng, cơ sở hạ tầng như hệ thống thoát nước và các không gian phụ trợ (hành lang, ban công) đã xuống cấp. Tuy nhiên, vì là nơi sinh sống lâu dài của các gia đình (có khi đến bốn thế hệ), các căn hộ này gắn bó – về mặt kinh tế và tình cảm – với các chủ sở hữu.

Chuyên gia Colliers Việt Nam

Một mặt, dù điều kiện sống xuống cấp cùng nhiều rủi ro về tính an toàn như vậy, các chủ sở hữu cá nhân thường trì hoãn hoặc khó từ bỏ tài sản của mình do vướng mắc về định giá, mâu thuẫn lợi ích và không đủ chính sách về đền bù tài chính và tái định cư. Mặt khác, những khó khăn trong quy định pháp luật cũng khiến khu vực tư nhân (các nhà phát triển) không mặn mà và nản lòng vì quy trình pháp lý kéo dài, phức tạp và thiếu các khoản vay tín dụng ưu đãi. Vì lẽ đó, nhiều dự án tái phát triển hoặc tái định cư đã được khởi động, nhưng rất ít trong số đó hoàn thành.

Cụ thể, theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, diện tích nhà ở trung bình sẽ đạt 27 m2/người vào năm 2025 và tỷ lệ nhà ở kiên cố ở khu vực đô thị đạt 100% vào năm 2030. Để giải quyết vấn đề đô thị xuống cấp, điều đầu tiên cần xem xét là cung cấp các ưu đãi tài chính tốt để các nhà phát triển tham gia các dự án tái phát triển và để các chủ sở hữu cá nhân nhận đủ vốn và tìm được nơi tái định cư phù hợp.

“Phải cân bằng, hài hòa giữa việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản cá nhân và mục tiêu chỉnh trang đô thị của quốc gia.”

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) 

Tại Đài Loan, các ưu đãi thuế lớn và các giới hạn tài chính được nới rộng giúp thúc đẩy quá trình tái phát triển. Thứ hai, cần tạo ra một môi trường thuận lợi hơn cho việc tái phát triển công trình cũ – tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp để đẩy nhanh tiến độ. Đẩy mạnh việc rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của quá trình đầu tư, tái phát triển nhà ở, từ khâu giao đất, chủ trương chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, v.v.

Tại Hồng Kông, có hiệu lực từ năm 2010, các quy định pháp luật mới theo Sắc lệnh Đất đai (Bắt buộc Bán để Tái phát triển) đã đẩy nhanh quá trình phê duyệt và phát triển, thậm chí hạ ngưỡng thủ tục tới 80% đối với các lô đất có công trình từ 50 tuổi trở lên.

Theo ông David Jackson nhìn chung, như nhiều thành phố châu Á khác, Việt Nam phải giải bài toán đổi mới đô thị và có lẽ một số kinh nghiệm từ những quốc gia nêu trên có thể được tham khảo. Chủ trương cải tạo, tái phát triển các công trình xuống cấp của Chính phủ đã được đưa ra gần 15 năm nay nhưng vẫn chưa có nhiều tiến triển. Những thách thức này, mặc dù nặng nề, sẽ không biến mất và chỉ có một cách khả thi để tạo ra chỗ ở chất lượng và giá cả phải chăng cho người dân, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống đô thị.