Chuyên gia chỉ ra những điểm bất thường của thị trường bất động sản

Nguồn cung chủ yếu là sản phẩm cao cấp

Nhìn nhận về thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung có xu hướng giảm rõ rệt, chủ yếu là sản phẩm cao cấp, giá trị lớn.

Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ mới giai đoạn 2018 - 9T/2022 là gần 300.000 sản phẩm. Trong năm 2017 – 2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc bất động sản cao cấp và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 đạt gần 180.000 sản phẩm. Giữa năm 2019, chính quyền triển khai rà soát pháp lý, rất nhiều dự án không thể triển khai được theo đúng tiến độ khiến nguồn cung sản phẩm ra thị trường giảm sút nghiêm trọng, tổng nguồn cung căn hộ mới đạt 110.000 sản phẩm.

Năm 2020, đại dịch toàn cầu Covid-19 tác động mạnh mẽ tới nền kinh tế và thị trường bất động sản. Nguồn cung tiếp tục khan hiếm, giảm còn hơn 90.000 sản phẩm (tương đương 50% năm 2018). Công tác triển khai, mở bán, ra mắt dự án… phải dừng hoặc lùi vô thời hạn, giao dịch sụt giảm. Cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông Đính cho rằng, năm 2021, thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19, nhiều dự án phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để khiến nguồn cung căn hộ mới tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm.

Tổng cung 9 tháng năm 2022 đạt 41.886 sản phẩm, tương đương 24% so với năm 2018. Tỷ lệ hấp thụ trong quý III/2022 chỉ đạt 33,5%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ đạt 43%. Riêng quý III, giảm mạnh so với quý I và II, chỉ đạt 33,5%; lượng giao dịch giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, trong 9 tháng đầu năm, nguồn cung từ các dự án bất động sản chủ yếu đến từ những dự án đã được triển khai và đang được mở bán, rất ít dự án mới được cấp phép.

Cho dù trong 9 tháng đầu năm, tổng lượng giao dịch trên thị trường tăng lên nhưng xu hướng này đã chững lại từ quý III. Tổng lượng giao dịch của cả bất động sản căn hộ và đất nền đều chỉ còn bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Không có tín hiệu cho thấy nhu cầu về nhà ở giảm. Một trong những lý do quan trọng nhất cho việc giảm số lượng giao dịch là do thiếu nguồn cung.

Sự chênh lệch giá giữa hai thị trường bất động sản lớn

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, nhu cầu sử dụng nhà chung cư rất lớn vì đây là một trong những sản phẩm có mức giá phù hợp để người dân có thể chi trả. Với những chung cư trước đây có giá dao động từ 2 - 3 tỷ đồng đã tăng lên 4 - 5 tỷ đồng nhưng người dân vẫn có khả năng để mua. Thậm chí với những dự án chung cư dù giá cao hơn nữa vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam hiện tăng nhanh. Trong khi đó, giá đất nền tăng cao, có khu vực lên tới cả chục tỷ đồng và không đúng với giá trị thực. 

Đánh giá về thị trường 2 thành phố lớn Hà Nội và TP. HCM, ông Đính cho rằng, đều có điểm chung là nguồn cung các chung cư mới khan hiếm, không có dự án được phê duyệt ra hàng để đáp ứng nhu cầu trên. 

Hầu hết các sản phẩm mở bán hiện tại đều từ những dự án cũ mở bán thêm, nhưng chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Do đó, trên thị trường bất động sản không còn bóng dáng của phân khúc bình dân mở bán mới. 

“Trong bối cảnh cầu nhiều, cung ít thì việc tăng giá là tất yếu, mặt bằng giá chung cư còn tiếp tục neo ở mức rất cao”, ông Đính nhận định. 

Đơn cử, có những dự án ở trung tâm Hà Nội, TP HCM, mức tăng đã trên dưới một tỷ đồng/căn. Ghi nhận thời điểm hiện tại, giá chung cư tại TP HCM vọt lên gấp hai lần so với Hà Nội. 

Với những dự án đang xây dựng và mới mở bán, biên độ tăng giá sẽ cao hơn, bởi các chủ đầu tư đang chịu áp lực lớn về chi phí đầu vào. Đây cũng là phân khúc được người mua tìm kiếm nhiều hơn. 

Chuyên gia cho biết, các dự án nhà ở thương mại giá rẻ, phù hợp với thu nhập của người dân và một số dự án căn hộ trung và cao cấp tại khu vực nội đô - nơi có hạ tầng đồng bộ và quỹ đất ngày càng cạn kiệt không ngừng tăng giá trong giai đoạn vừa qua và dự báo sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới. Bởi lẽ, nhu cầu là rất lớn nhưng nguồn cung không thể đáp ứng. Nhu cầu đó là tất yếu được tạo ra từ quá trình đô thị hoá. 

Bên cạnh đó, giá chung cư khu vực ngoại thành được dự đoán sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh. Khi giá đất vượt quá khả năng chi trả thì việc chuyển hướng sang chung cư là điều tất yếu, chuyên gia nhận định.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trong những năm qua cũng bộc lộ ra những điểm bất thường. Cụ thể, TP. HCM và Hà Nội là 2 đầu tàu kinh tế của cả nước, sức mạnh và sức nặng như nhau, nhưng giá chung cư tại TP. HCM lại có xu hướng tiếp tục tăng, cao hơn Hà Nội rất nhiều.

“Điều này có thể sẽ tiềm ẩn những rủi ro cho thị trường khi TP. HCM liên tục tăng giá đột biến”, ông Thanh nói.