CEO FIDT: Bất động sản đang bước vào cuộc đua giành niềm tin của dòng vốn

Sau giai đoạn điều chỉnh mạnh từ năm 2022 đến nay, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản đang gặp khó khăn do thiếu vốn. Tuy nhiên, ở góc nhìn tài chính và dòng tiền, ông Ngô Thành Huấn – CEO FIDT cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay không phải là thiếu tiền, mà là khả năng thu hút được dòng vốn trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng thận trọng và chọn lọc hơn.

Nhiều người cho rằng thị trường bất động sản đang thiếu tiền. Quan điểm của ông như thế nào?

Tôi cho rằng nhận định này chưa phản ánh đầy đủ thực tế.

Nếu nhìn vào quy mô dòng tiền trong nền kinh tế, chúng ta sẽ thấy Việt Nam không phải là một nền kinh tế thiếu vốn. Tiền gửi dân cư đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, thiết lập mức cao nhất từ trước đến nay. Dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đang vượt trên 19 triệu tỷ đồng. Vốn hóa thị trường chứng khoán duy trì quanh mức 70-80% GDP. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang từng bước phục hồi và vốn FDI thực hiện vẫn nằm trong vùng rất cao.

Điều đó cho thấy tiền vẫn đang hiện diện trong hệ thống tài chính. Vấn đề là dòng vốn hiện nay không còn phân bổ theo cách của giai đoạn 2014 - 2021. Nhà đầu tư và các tổ chức tài chính đang lựa chọn kỹ hơn, thận trọng hơn và đòi hỏi cao hơn về chất lượng tài sản.

Nói cách khác, thị trường hiện nay không thiếu tiền. Thị trường đang thiếu niềm tin để dòng vốn dịch chuyển.

Vì sao ông cho rằng dòng tiền hiện nay đã thay đổi?

Giai đoạn 2014-2021, thị trường có một cảm giác rất khác. Thanh khoản dồi dào, lãi suất ổn định, tài sản tăng giá liên tục. Nhiều người mua một bất động sản không hẳn vì dòng tiền hay nhu cầu sử dụng, mà đơn giản vì tin rằng vài tháng hoặc vài quý sau sẽ có người mua lại với giá cao hơn.

Nhưng sau giai đoạn 2022-2025, tâm lý đó đã thay đổi đáng kể. Nhà đầu tư đã trải qua những bài học về trái phiếu, thanh khoản, đòn bẩy và chi phí vốn. Họ hiểu rằng không phải tài sản nào cũng có thể bán được ngay khi cần, và không phải kỳ vọng nào cũng trở thành hiện thực.

Trước đây câu hỏi phổ biến là: "Khu này có tăng giá không?"

Còn hiện nay câu hỏi thường là: "Nếu mua thì khai thác được gì?", "Dòng tiền ở đâu?", "Nếu cần bán thì ai sẽ mua?"

Đó không phải là sự bi quan của thị trường. Đó là dấu hiệu của một thị trường đang trưởng thành hơn, nơi dòng tiền bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Dòng tiền bất động sản bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Vậy tín dụng bất động sản hiện nay có thực sự còn room hay không?

Theo tôi, vấn đề không hẳn nằm ở room tín dụng.

Nếu nhìn ở góc độ vĩ mô, tín dụng vẫn đang tăng trưởng và hệ thống ngân hàng vẫn có nhu cầu tìm kiếm khách hàng tốt để giải ngân. Điều đáng quan tâm hơn là chất lượng hấp thụ vốn của thị trường bất động sản.

Sau giai đoạn điều chỉnh vừa qua, cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng đánh giá rủi ro chặt chẽ hơn. Dòng vốn hiện nay không còn ưu tiên tài sản chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá, mà ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, nhu cầu thực, khả năng tạo dòng tiền và đóng góp vào hoạt động kinh tế.

Tôi cho rằng đây là một sự thay đổi tích cực đối với thị trường. Bởi về dài hạn, mục tiêu không phải là làm sao để tín dụng chảy nhiều hơn vào bất động sản, mà là làm sao để tín dụng chảy đúng vào những dự án tạo ra giá trị kinh tế và nhu cầu sử dụng thực.

Từ góc độ chính sách, điều quan trọng không chỉ là mở rộng khả năng tiếp cận vốn, mà còn là tiếp tục tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, quy hoạch và thủ tục đầu tư. Khi một dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ triển khai tốt và đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, khả năng tiếp cận vốn sẽ được cải thiện đáng kể.

Nói cách khác, thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay không phải là thiếu room tín dụng, mà là nâng cao chất lượng tài sản để xứng đáng hấp thụ dòng vốn. Đây cũng là điều kiện cần để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững trong giai đoạn tới.

Theo ông Ngô Thành Huấn, sau giai đoạn điều chỉnh, cả ngân hàng lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng đánh giá rủi ro chặt chẽ hơn.

Theo ông, dòng tiền sẽ tìm đến những loại bất động sản nào trong giai đoạn 2026-2028?

Tôi cho rằng dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào các khu vực có khả năng tạo ra việc làm, dân cư và hoạt động kinh tế thực.

Trong chu kỳ mới, các yếu tố như hạ tầng, FDI, tốc độ đô thị hóa, khả năng thu hút dân số cơ học và năng lực tạo dòng tiền sẽ trở nên quan trọng hơn rất nhiều so với các câu chuyện đầu cơ ngắn hạn. Một điểm đáng chú ý là bất động sản không tăng giá đơn thuần vì có người muốn mua, mà tăng giá bền vững khi ngày càng nhiều người buộc phải mua hoặc sử dụng nó cho nhu cầu sống và sản xuất kinh doanh.

Việt Nam hiện vẫn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, với tỷ lệ đô thị hóa tiến gần 45%, dân số còn trẻ và mỗi năm tiếp tục có hàng triệu người dịch chuyển tới các trung tâm kinh tế để học tập, làm việc và lập gia đình. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại tăng chậm trong nhiều năm qua.

Đó là lý do tôi cho rằng nhu cầu bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, cơ hội sẽ không còn phân bổ đồng đều. Khi GDP bình quân đầu người tiến vào vùng 6.000-10.000 USD, kinh nghiệm từ các thị trường đi trước cho thấy dòng vốn thường có xu hướng tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, việc làm thực và khả năng thu hút dân cư vượt trội.

Nói cách khác, chu kỳ tới không phải là câu chuyện bất động sản có tăng hay không. Mà là bất động sản nào sẽ tăng và vì sao.

Nhu cầu bất động sản vẫn còn dư địa tăng trưởng dài hạn.

Rủi ro tài chính lớn nhất đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư hiện nay là gì?

Theo tôi, rủi ro lớn nhất không phải là giá tài sản giảm.

Rủi ro lớn nhất là mất khả năng thanh khoản trong khi sử dụng đòn bẩy quá cao. Trong nhiều trường hợp, tài sản chỉ điều chỉnh 5-10%, nhưng nhà đầu tư có thể mất 30-50% vốn chủ sở hữu do sử dụng tỷ lệ vay nợ lớn và dòng tiền không còn đủ để duy trì khoản đầu tư.

Đối với doanh nghiệp, bài học cũng tương tự.

Thị trường hiện nay không còn thưởng cho việc mở rộng bằng đòn bẩy. Thị trường đang ưu tiên những doanh nghiệp có pháp lý tốt, cấu trúc tài chính lành mạnh và khả năng triển khai dự án thực sự.

Ông có thông điệp gì cho thị trường trong giai đoạn tới?

Nếu giai đoạn trước là cuộc đua tìm kiếm nguồn vốn, thì giai đoạn hiện nay là cuộc đua giành được niềm tin của dòng vốn.

Tiền vẫn ở đó. Nhưng tiền chỉ chảy đến những nơi có thể chứng minh được giá trị, khả năng tạo dòng tiền và triển vọng phát triển bền vững.

Vì vậy, câu hỏi quan trọng nhất của thị trường bất động sản hiện nay không còn là "có vốn hay không". Mà là: "Ai sẽ là người xứng đáng nhận được dòng vốn đó?"

Trong bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh như hiện nay, nhà đầu tư nên đánh giá một cơ hội bất động sản như thế nào?

Theo tôi, sai lầm phổ biến nhất của nhiều nhà đầu tư là đánh giá một bất động sản một cách độc lập, thay vì đặt nó trong tổng thể danh mục tài sản của mình.

Một bất động sản có thể là cơ hội tốt với người này nhưng lại không phù hợp với người khác. Điều quan trọng không chỉ là dự án có tiềm năng hay không, mà còn là tỷ trọng tài sản, dòng tiền, mức độ đòn bẩy, mục tiêu tài chính và khả năng chịu rủi ro của từng cá nhân.

Tại FIDT, trước khi đưa ra bất kỳ khuyến nghị đầu tư nào, chúng tôi thường bắt đầu bằng Financial Health Check (FHC) - một phiên rà soát tổng thể sức khỏe tài chính. Thông qua đó, nhà đầu tư có thể nhìn lại cấu trúc tài sản, dòng tiền, các khoản nợ, mức độ tập trung rủi ro và khả năng đáp ứng các mục tiêu tài chính dài hạn.

Trên thực tế, nhiều quyết định đầu tư không hiệu quả không đến từ việc lựa chọn sai tài sản, mà đến từ việc lựa chọn đúng tài sản nhưng sai thời điểm hoặc sai tỷ trọng trong danh mục. Trong giai đoạn dòng vốn đang ngày càng chọn lọc, tôi cho rằng việc đánh giá một bất động sản dưới góc độ quản lý gia sản và phân bổ tài sản sẽ quan trọng không kém việc đánh giá bản thân dự án đó.

Vào ngày 26/6/2026, CafeF sẽ tổ chức hội thảo với chủ đề “Bất động sản 6 tháng cuối 2026: Cuộc sàng lọc của giá trị thật” tại The Global City Sales Gallery - Đường Đỗ Xuân Hợp, phường Bình Trưng, TP.HCM.

Chương trình quy tụ các chuyên gia kinh tế, đại diện doanh nghiệp nhằm phân tích bức tranh thị trường trong giai đoạn phục hồi có chọn lọc. Với các phần tham luận chuyên đề và tọa đàm bàn tròn đa chiều, hội thảo sẽ tập trung làm rõ xu hướng dịch chuyển của dòng tiền, sự thay đổi trong hành vi người mua, cũng như những yếu tố tạo nên giá trị bền vững của bất động sản trong chu kỳ mới.

Đây sẽ là diễn đàn quan trọng giúp nhà đầu tư và người mua nhà có thêm cơ sở để đưa ra quyết định hiệu quả trong nửa cuối năm 2026.

Xem thông tin và đăng ký tại đây.