Bất động sản tháng 7: Nguồn cung tăng mạnh, người mua vẫn dè chừng vì lãi suất cao

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam tháng 7/2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường đang bước vào giai đoạn nguồn cung được dẫn dắt ngày càng rõ bởi các chủ đầu tư lớn, trong khi các doanh nghiệp quy mô nhỏ vẫn thận trọng với kế hoạch triển khai dự án.

Nguồn cung tăng, nhưng không đồng nghĩa thanh khoản “bùng nổ”

Trong tháng 7, nguồn cung mới tiếp tục tập trung chủ yếu ở miền Bắc, với các dự án quy mô lớn tại Hà Nội, Hưng Yên và Quảng Ninh. Phía Nam tiếp tục đóng góp nguồn cung đáng kể ở phân khúc căn hộ, trong khi nguồn cung thấp tầng tại miền Bắc gần như được dẫn dắt bởi Vinhomes Global Gate.

Đáng chú ý, những cái tên đang dẫn dắt nguồn cung mới đều sở hữu tiềm lực tài chính và năng lực triển khai lớn như Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group, BLUEMARQ và Gamuda Land. Điều này cho thấy thị trường đang có xu hướng tập trung nguồn cung vào các chủ đầu tư có năng lực, thay vì mở rộng đồng đều ở mọi nhóm doanh nghiệp.

Tại miền Bắc, DXS-FERI ghi nhận khoảng 4.200 sản phẩm nguồn cung mới, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%. Tại miền Trung, nguồn cung mới đạt khoảng 260 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ 45%. Trong khi đó, miền Nam nổi bật hơn với khoảng 3.900 sản phẩm mới và tỷ lệ hấp thụ 58,6%.

Những con số này cho thấy thị trường phía Nam đang có sức hấp thụ tốt hơn tương đối so với hai khu vực còn lại, trong khi thị trường miền Bắc vẫn sở hữu nguồn cung lớn nhưng tốc độ hấp thụ có dấu hiệu chậm lại.

Lãi suất cao trở thành "bài toán khó" với người mua nhà

Một trong những yếu tố đáng chú ý nhất của thị trường tháng 7 là diễn biến lãi suất.

Theo DXS-FERI, lãi suất huy động tăng theo tháng tại phần lớn ngân hàng, trong khi lãi suất cho vay bất động sản vẫn neo cao và có xu hướng tăng. Lãi suất cho vay thả nổi được báo cáo ở mức khoảng lãi suất tiết kiệm cộng thêm 3-3,5%.

Ở một số ngân hàng, lãi suất cho vay mua bất động sản cố định 12 tháng trong tháng 7 đã lên khoảng 9,5-10,8%/năm. Chẳng hạn, mức lãi suất được báo cáo tại VPBank là 10,8%, BIDV 10,6%, Hongleong Bank 10,5%, trong khi Vietcombank ở mức 9,9%.

Chi phí vốn cao đang trực tiếp tác động tới tâm lý người mua. DXS-FERI cho biết sức cầu có dấu hiệu giảm khi mặt bằng lãi suất cho vay tăng, khiến áp lực tài chính đối với khách hàng lớn hơn. Người mua có xu hướng chuyển sang lựa chọn những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, có thể khai thác dòng tiền sớm và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín.

Nói cách khác, câu chuyện của thị trường hiện không còn đơn thuần là "giá có tăng hay không", mà ngày càng xoay quanh câu hỏi "mua xong có tạo ra dòng tiền và đủ khả năng trả nợ hay không".