Bất động sản năm 2023: Nguồn cung căn hộ giảm khi một số chủ đầu tư trì hoãn chào bán sản phẩm, có 2 phân khúc là điểm sáng

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2022 của Colliers cho biết thị trường căn hộ ở TP. HCM cuối năm khá trầm lắng. Mức tiêu thụ được cho là thấp nhất trong vòng 3 năm, thanh khoản thị trường kém do tác động từ việc siết tín dụng, lãi suất tăng. Điểm tích cực là giá sơ cấp phân khúc căn hộ hạng sang vẫn ổn định trong quý này, những dự án căn hộ hạng sang mở bán tại khu vực Thủ Thiêm có mức giá lên tới 7.000 – 18.000 USD/m2.

Tuy nhiên, ở những phân khúc thấp hơn, giá bán sơ cấp bình quân giảm nhẹ do một số các dự án áp dụng chính sách chiết khấu. Giá bán thứ cấp có phần giảm mạnh do nhiều nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn về tài chính như khoản vay đến hạn bị nâng lãi suất, hoặc lo lắng về những biến động khó lường của thị trường trong năm tới dẫn đến bán tháo sản phẩm để cắt lỗ.

Tại Hà Nội, mức giá bán căn hộ sơ cấp và thứ cấp có phần hạ nhiệt, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức cao đối với khách hàng có thu nhập trung bình. Các dự án mới được mở bán trong quý 4/2022 dao động từ 2.300 – 4.200 USD/m2.

Colliers nhận định có một số dự án dự kiến ra mắt trong thời gian này đã được các chủ đầu tư hoãn lại trước những tác động không thuận lợi của thị trường, nhằm chờ đợi thời điểm thích hợp hơn.

Một điểm đáng chú ý là việc Hà Nội đang đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận đến quận trung tâm từ các huyện của thủ đô. Đây được xem là đòn bẩy cho sự tăng trưởng bất động sản căn hộ ở khu vực này.

Nhìn chung, theo ghi nhận từ các sàn, mức độ quan tâm và lượng giao dịch bất động sản căn hộ trong quý 4/2022 có xu hướng giảm rõ rệt. Hầu hết các dự án mở bán đều đưa ra những ưu đãi và phương án thanh toán với nhiều hỗ trợ, nhằm thu hút người mua trong giai đoạn khó khăn hiện tại.

Colliers dự báo sang năm 2023, thị trường căn hộ tiếp tục đối mặt một số khó khăn đến từ sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua.

“Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư cũng đang trì hoãn việc chào bán sản phẩm, nên nguồn cung mới căn hộ năm 2023 dự đoán sẽ giảm. Riêng tại TP. HCM chỉ khoảng dưới 20.000 căn được mở bán mới, và lượng tiêu thụ ước tính chỉ rơi vào khoảng trên dưới 20%”, báo cáo của Colliers có đoạn.

Tương tự các phân khúc khác, sự khôi phục của thị trường căn hộ được cho là cần những điều chỉnh vĩ mô từ Chính phủ. Một trong những thông tin lạc quan cho phân khúc căn hộ nói riêng và thị trường bất động sản nói chung là hồi giữa tháng 12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký công điện về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở. Trước đó, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn cho bất động sản cũng được thành lập.

Cùng với những biện pháp của Chính phủ, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang nỗ lực cơ cấu lại doanh nghiệp, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm và dòng tiền để phục hồi và phát triển lành mạnh, minh bạch hơn. Theo Colliers, thị trường hy vọng sẽ có những khởi sắc từ giữa năm 2023, khi các biện pháp đã được thực hiện và niềm tin của người mua cũng như các nhà đầu tư được củng cố.

Colliers còn chỉ ra 2 phân khúc tiềm năng cho các nhà đầu tư trong năm 2023. Đầu tiên là bất động sản phân khúc văn phòng. Việt Nam đang được đánh giá có mức độ tăng trưởng tốt hơn so với các quốc gia trong khu vực với GDP năm 2022 ước tăng 8,02%, thu hút thêm nguồn đầu tư mới từ các nhà đầu tư nước ngoài để mở rộng hoạt động kinh doanh, tạo nên nhu cầu về văn phòng cho thuê.

Do nguồn cung tương lai hạn chế nhưng nhu cầu hiện diện tại khu vực trung tâm những thành phố lớn của các tập đoàn vẫn đang tăng, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà tại trung tâm sẽ vẫn duy trì ở mức cao. Dự kiến giá thuê bình quân tăng khoảng 2-3%, tỷ lệ lấp đầy hầu hết sẽ vẫn duy trì mức trên 90%.

Ngoài ra, nhờ sự cải thiện cơ sở hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm, các khu vực cận trung tâm ngày càng trở nên hấp dẫn với khách thuê và nhà đầu tư do giá thuê phải chăng, các dự án mới hơn với công nghệ tiên tiến, không gian phong phú để phát triển mới.

Điểm sáng thứ hai trên thị trường trong năm nay là bất động sản khu công nghiệp. Phân khúc này được kỳ vọng sẽ tăng trưởng đáng kể nhờ các ngành công nghiệp hỗ trợ, sản xuất ô tô, linh kiện điện tử, thương mại điện tử và chính sách đầu tư của Nhà nước vào các vùng kinh tế trọng điểm.

Mặc dù tổng vốn FDI rót vào Việt Nam trong năm 2022 ước đạt gần 27,72 tỷ USD, giảm 11% so với năm trước đó, bất động sản khu công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc tiềm năng, nhờ sự hỗ trợ của Chính phủ trong việc đẩy mạnh đầu tư vào cơ sở hạ tầng giao thông, tăng cường kết nối các vùng, hỗ trợ lĩnh vực hậu cần.