Bảng giá đất mới cần tránh tạo “cú sốc” cho thị trường bất động sản

Vừa qua, trong báo cáo của Cục Quản lý đất đai tại phiên họp Ban chỉ đạo điều hành giá liên quan đến giá đất quý II/2025, Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đánh giá, thời gian tới, nhiều địa phương sẽ ban hành bảng giá đất mới, sẽ có sự biến động lớn về mức giá được điều chỉnh. Mỗi địa phương sẽ có biên độ điều chỉnh khác nhau nên thị trường bất động sản sẽ chịu nhiều tác động. Bảng giá đất được dùng để xác định giá bồi thường, giá tái định cư, tính thuế chuyển nhượng, phí và lệ phí liên quan đến đất đai.

Theo đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã yêu cầu các địa phương hoàn thành việc xây dựng và ban hành bảng giá đất mới trước ngày 31/12/2025 để chính thức áp dụng từ ngày 01/01/2026.

Trước việc các cơ quan quản lý Nhà nước đang tập trung các công tác chuẩn bị cho việc áp dụng Bảng giá đất mới, các chuyên gia cho rằng, điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận với thị trường là xu hướng tất yếu, giúp tăng thu ngân sách và phản ánh đúng giá trị tài sản quốc gia.

Tuy nhiên, nếu triển khai thiếu lộ trình, thiếu dữ liệu thực tiễn và không tính đến sức chịu đựng của từng nhóm đối tượng, chính sách rất dễ trở thành "cú sốc" thị trường, kéo theo hệ lụy kinh tế - xã hội phức tạp. Đây không chỉ là bài toán kỹ thuật về thu ngân sách hay công cụ điều tiết thị trường, mà là bước đi chiến lược, đòi hỏi tư duy dài hạn, tầm nhìn toàn diện và cách tiếp cận linh hoạt.

Theo đó, mục tiêu cuối cùng là bảng giá đất mới phải thực sự phản ánh đúng giá trị đất đai, đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, từ đó góp phần kiến tạo thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi nhấn mạnh, việc điều chỉnh bảng giá đất cần lộ trình điều chỉnh linh hoạt, giàu tính nhân văn và dựa trên thực tiễn phát triển từng khu vực.

“Không nên áp dụng một mức điều chỉnh đồng loạt và cứng nhắc trên toàn quốc. Cần chia theo vùng, theo mức độ đô thị hóa và theo loại đất. Ở các khu vực có thị trường phát triển và có dữ liệu đầy đủ, có thể điều chỉnh sớm và nhanh hơn. Nhưng tại các vùng nông thôn, vùng sâu vùng xa, nên có lộ trình tăng dần, vừa đảm bảo sinh kế người dân, vừa tránh gây sốc cho thị trường” - ông Huy khuyến nghị.

Cùng với đó, chuyên gia này cũng đề xuất việc xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất mở, cập nhật theo thời gian thực, tích hợp từ nhiều nguồn như cơ quan thuế, ngân hàng, sàn giao dịch… để người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận, giám sát và tham gia phản biện chính sách.

“Với doanh nghiệp nhỏ, người dân nghèo hoặc những khu vực khó khăn, cần có cơ chế giãn nộp, miễn giảm thuế và phí minh bạch, rõ ràng. Ngoài ra, cũng cần có quy định về biên độ điều chỉnh tối đa hằng năm, tránh các cú sốc hành chính về giá đất có thể làm méo mó thị trường” - ông Huy nhấn mạnh.

Theo ông Huy, việc điều chỉnh bảng giá đất không chỉ là bài toán thuế, không chỉ là quyền và nghĩa vụ của các bên, mà là hành trình xây dựng một nền tảng bền vững cho quốc gia. Khi đất đai được định giá đúng, người dân được bảo vệ. Khi giá trị đất được phản ánh công bằng, nhà đầu tư được yên tâm dài hạn. Khi chính sách đi cùng sự minh bạch, nền kinh tế sẽ có thêm một trụ cột vững chắc.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, việc điều chỉnh bảng giá đất sẽ làm tăng các khoản thu từ đất như tiền sử dụng đất, thuế, phí… qua đó tạo nguồn lực quan trọng để đầu tư hạ tầng và các chương trình an sinh xã hội. Bên cạnh đó, bảng giá đất sát thị trường cũng giúp giảm tình trạng "hai giá", hạn chế đầu cơ, minh bạch hóa giao dịch và đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất. Theo đó, người có đất bị thu hồi cũng sẽ được bồi thường công bằng hơn, giảm thiểu khiếu kiện.

Tuy nhiên, ông Quang cảnh báo, nếu việc điều chỉnh bảng giá đất diễn ra quá đột ngột, thiếu căn cứ thực tiễn, thì chi phí đầu tư sẽ tăng vọt, đặc biệt là trong lĩnh vực nhà ở bình dân và trung cấp vốn đang rất thiếu trên thị trường. Hơn nữa, chi phí đất đai tăng cao còn có thể làm giảm sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài, nhất là trong lĩnh vực sản xuất, công nghiệp đòi hỏi quỹ đất lớn.

Dẫn chứng thực tế áp dụng quy định tại địa phương, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, vừa qua, UBND TP HCM đã ban hành Quyết định 79 quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM có hiệu lực từ ngày 31/10/2024 được áp dụng đến ngày 31/12/2025 với quy định mức giá “rất cao”.

Theo ông Châu, mức tính phần trăm tiền chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở tại Nghị định số 103 ngày 30/7/2024 là quá cao về tỉ lệ %. Có trường hợp trong hạn mức đất ở phải nộp 30% khi công nhận đất, ngoài hạn mức có trường hợp phải nộp đến 80% giá đất. Tính theo mức qui định tại Nghị định số 103 hiện nay, nhiều người phải nộp thêm vài tỉ đồng cho một nền đất hơn 100 m² ở TP.HCM để ở, không khác gì mua lại đất lần thứ hai.

Trước thực trạng trên, ông Châu kiến nghị xem xét việc tính tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới do cách tính tiền sử dụng đất, tiền thuế đất hiện nay cao, nhiều người sẽ không có khả năng đóng. Điều này sẽ dễ dẫn đến nhiều người dân chấp nhận việc mua bán giấy tay.

Ngoài ra, Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng nhận thấy quy định “tỷ lệ % tính đơn giá thuê đất một năm là từ 0,25% đến 1,5%” có một số “bất cập” có thể tác động bất lợi trong hoạt động thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM.

Nhất là thị trường bất động sản cho thuê, trong đó có hoạt động cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp hoặc các cơ sở đất y tế, đất giáo dục, đất thể dục thể thao...