Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, nhà ở cho thuê tại Việt Nam vẫn là một vấn đề tương đối mới, trong khi trên thế giới, mô hình này đã phát triển hàng trăm năm, đặc biệt tại các đô thị lớn ở châu Âu và các quốc gia phát triển.
Theo ông, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn vốn. Nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn, trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên khó đáp ứng. Thực tế, nhiều quốc gia đã sử dụng nguồn lực từ Chính phủ để phát triển phân khúc này.
TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh, nếu Việt Nam muốn hình thành nền tảng nhà ở cho thuê trong khoảng 10 năm tới nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở, cần dựa vào vốn đầu tư công và nguồn lực từ Chính phủ, thay vì quá kỳ vọng vào các gói tín dụng ưu đãi. Minh chứng là gói 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân khoảng 2%. Doanh nghiệp khó tiếp cận vốn vay lãi suất 6,1% khi chi phí huy động của ngân hàng đã ở mức 7–8%, trong khi ngân hàng cũng khó cho vay dài hạn với lãi suất thấp.
Vì vậy, nguồn vốn phù hợp cần đến từ trái phiếu Chính phủ, kênh có khả năng huy động vốn dài hạn khoảng 20 năm với lãi suất chỉ 3–4%. Bên cạnh vốn, yếu tố quản trị cũng mang tính quyết định. Kinh nghiệm từ một số quốc gia châu Âu như Phần Lan cho thấy, Chính phủ thường đảm nhiệm đất đai, vốn và quy hoạch, sau đó giao cho các tổ chức, hiệp hội hoặc đơn vị có năng lực vận hành.
"Việt Nam cũng nên đi theo hướng Nhà nước chuẩn bị đất đai, nguồn lực và quy hoạch, còn khu vực tư nhân tham gia xây dựng, vận hành nhằm bảo đảm tính chuyên nghiệp và hiệu quả khai thác. Hay hiệp hội nào có năng lực cũng có thể giao họ quản lý. Trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, chúng ta không nên chủ quan mà tôi cho rằng cần sớm thiết kế và triển khai nhanh hệ thống chính sách phát triển nhà ở cho thuê để tạo thêm động lực phát triển cho thị trường bất động sản", TS. Lê Xuân Nghĩa nói.
Ở góc độ xu hướng, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định phát triển nhà ở cho thuê là tất yếu. Nếu trước đây quan niệm “phải có nhà mới an cư” phổ biến do người lao động gắn bó lâu dài với một địa phương, thì hiện nay, thế hệ trẻ có tính dịch chuyển cao, nhu cầu thuê nhà ngày càng gia tăng.
Theo ông, để hình thành thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa, cần một chiến lược tổng thể với sự tham gia của cả Nhà nước và khu vực tư nhân. Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt, định hướng phát triển không gian đô thị, đồng thời hỗ trợ về đất đai, hạ tầng và chính sách. Doanh nghiệp sẽ tham gia đầu tư, khai thác và vận hành.
Một trong những điều kiện then chốt là bố trí quỹ đất phù hợp, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng tốt. Đồng thời, cần nghiên cứu mở rộng hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với tuổi thọ công trình, thay vì sở hữu lâu dài, nhằm tăng tính linh hoạt trong quản lý và phát triển đô thị.
GS. TS. Hoàng Văn Cường cũng nhấn mạnh vai trò của các công cụ tài chính bất động sản. Thị trường nhà ở cho thuê không thể chỉ dựa vào vốn vay ngân hàng, mà cần phát triển các quỹ đầu tư, công cụ huy động vốn dài hạn. Khi đó, nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia với số vốn nhỏ, vừa tạo thêm nguồn lực cho thị trường, vừa hưởng lợi từ dòng tiền cho thuê.
Tuy nhiên, để làm được điều này, cần hoàn thiện khuôn khổ pháp lý. Khi hệ thống chính sách, tài chính, đất đai và hạ tầng được triển khai đồng bộ, nhà ở cho thuê hoàn toàn có thể trở thành một cấu phần quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam.
Ở góc độ quản lý, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, nhà ở cho thuê là một phân khúc đặc thù, đòi hỏi phải hoàn thiện khung pháp lý để tạo niềm tin cho doanh nghiệp. Thời gian qua, Chính phủ và Quốc hội đã ban hành nhiều cơ chế như Nghị quyết 254, Nghị quyết 49 nhằm tháo gỡ vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai.
Cụ thể, các địa phương được giao chủ động rà soát, bố trí quỹ đất phù hợp với nhu cầu phát triển nhà ở; nhiều cơ chế đã giúp tháo gỡ các dự án tồn đọng, đặc biệt là các dự án đã hoàn thành trên 70% công tác bồi thường nhưng vướng thủ tục. Đồng thời, chính sách giá đất cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn, áp dụng bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh, góp phần minh bạch và thuận lợi cho nhà đầu tư.
Đáng chú ý, các cơ chế tại Nghị quyết 179, Nghị quyết 29 tập trung xử lý các dự án kéo dài nhiều năm, qua đó giải phóng nguồn lực đất đai và gia tăng nguồn cung cho thị trường.
Tuy vậy, một trong những hạn chế lớn hiện nay là chưa xác định đầy đủ vai trò, quy mô và nhu cầu thực tế của nhà ở cho thuê trong tổng thể thị trường. Do đó, cần sớm rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu trên phạm vi cả nước để làm cơ sở xây dựng chính sách phù hợp.
Trong thời gian tới, có thể thí điểm 2 mô hình: Phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực TOD, trung tâm đô thị, nơi tập trung người trẻ, chuyên gia với quỹ đất do Nhà nước ưu tiên và miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất; đồng thời phát triển nhà ở cho thuê tại các khu công nghiệp nhằm phục vụ người lao động thu nhập thấp.
Hiện chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) lại ở mức rất cao, dao động từ 23,7 –30 lần, đồng nghĩa người dân phải mất 23 – 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu) mới có thể mua được một căn nhà trung bình. Mức này cao gấp 1,6 – 2 lần so với trung bình thế giới (11 – 15 lần) và vượt xa ngưỡng hợp lý (5 – 7 lần).
.png "Phát hiện người phụ nữ sở hữu khối tài sản hơn 44.000 tỷ đồng nhờ kinh doanh giấy phế liệu")
