Thời điểm sôi động, tăng giá của phân khúc đất nền bao giờ quay trở lại?

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group thừa nhận, xưa nay, đất nền được ví như “kênh đầu tư vua” bởi tỷ lệ tăng giá cao, thời gian tăng giá nhanh. Loại hình này có nhiều sản phẩm giá trị tốt, vừa túi tiền với nhà đầu tư.

Theo vị này, đất nền bao gồm đất dân, đấu đấu giá, đất do doanh nghiệp triển khai dự án, đất tái định cư… Thời điểm sốt đất, đất nền rất “đắt” khách. Tuy nhiên, khi thị trường có diễn biến mới, các loại sản phẩm này cũng có sự thay đổi lớn về giá cũng như tỷ lệ hấp thụ.

Về đất đấu giá, theo ông Quê, những năm trở lại đây, nguồn cung loại hình này khá nhiều khi các đại phương liên tục tổ chức tiến hình đấu giá đất, để tăng nguồn thu ngân sách. Giai đoạn 2020-2022, đấu đấu giá liên tục ghi nhận mặt bằng giá tăng mạnh.

Đến thời điểm hiện tại, loại hình này đã bắt đầu giảm nhiệt khi nhiều phiên đấu giá bị ế, mức giá cũng giảm, dẫn tới một số địa phương giảm bớt các cuộc đấu giá.

Tuy vậy, một số địa phương ghi nhận tình trạng thanh khoản khá tốt với đất đấu giá như Đông Anh, Mê Linh… do hạ tầng phát triển, quy hoạch tốt. Trong tương lai, đây vẫn sẽ là sản phẩm sẽ được các nhà đầu tư chú ý nhưng nhóm khách hàng này sẽ chọn lọc rất kỹ về vị trí, tiện ích tổng thể và tiềm năng tăng giá.

Về đất nền thuộc dự án do doanh nghiệp triển khai, loại hình này từng được các nhà đầu tư ưa chuộng vì pháp lý tốt, quy hoạch đồng bộ. Tuy nhiên, vài năm năm trở lại đây, nguồn cung loại hình này hạn chế do các doanh nghiệp khó khăn trong thủ tục đầu tư và yêu cầu bắt buộc phải xây dựng công trình trên đất khiến giá trị sản phẩm bị đẩy lên cao khiến giảm sức hút đối với các nhà đầu tư.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023, trong đó, một nội dung quy định các dự án phân lô bán nền chỉ phải xây dựng đối với các nền ở trục chính dự án có lợi thế kinh doanh, tạo điểm nhấn cho dự án.

Quy định này sẽ giúp các dự án đất nền khởi sắc về lượng giao dịch. Tuy nhiên phân khúc này vẫn cần được cải thiện về nguồn cung bằng cách gỡ bỏ các rào cản về mặt thủ tục đầu tư. Đây cũng là phân khúc khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc lựa chọn do nguồn cung khan hiếm, giá cũng đã đẩy lên cao.

Đất tái định cư là một phân khúc ngách nhỏ của đất nền, không phổ biến nhưng lại được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Đặc biệt, theo quy định, chủ đầu tư phải bố trí tái định cư tại chỗ đối với các dự án nhà ở. Bố trí xong tái định cư mới triển khai thi công dự án, thế nên, các nền đất tái định cư trong các đại đô thị là miếng bánh rất hấp dẫn các nhà đầu tư do chênh lệch giá rất lớn với sản phẩm chủ đầu tư bán ra. Đặc biệt là các dự án quy mô lớn, do chủ đầu tư uy tín triển khai. Phân khúc này hứa hẹn sẽ là sản phẩm thu hút nhà đầu tư trong thời gian tới và ghi nhận nguồn cung mới.

Đối với loại hình đất dân, nhà đầu tư có rất nhiều lựa chọn như đất thổ cư để ở trong trung tâm thành phố lớn, vùng ven các đô thị này và đất nền các địa phương.

Hiện nay, đất ở trong trung tâm thành phố lớn ghi nhận mức giá rất cao. Ngay cả khi thị trường gặp khó, mức giá giảm không đáng kể. Ông Quê dự đoán, thời gian tới, sản phẩm này khó tạo ra đột biến về thanh khoản do hướng đến người sử dụng, có nhu cầu ở hay kinh doanh.

Trong khi đó, đất vùng ven, có vị trí cách dưới 30km so với trung tâm ở các thành phố lớn đã có diễn biến giảm đáng kể thời gian qua. Hiện tại, loại hình này đang được các nhà đầu tư chú ý, nhất các khu vực sắp từ huyện lên quận, thành phố hoặc sắp triển khai các dự án lớn, đường lên xuống các vành đai...

Đất nền địa phương thời gian qua giảm mạnh nhất từ 10-30%, cá biệt có những sản phẩm giảm 50%. Đây là phân khúc bất động sản sốt nhất chu kỳ bất động sản trước, tăng giá mạnh nhất, nguồn cung dồi dào nhất.

Dự đoán về diễn biến của các loại hình đất nền này, ông Quê cho rằng: Đất nền địa phương ở đô thị, ven đô thị, ven khu công nghiệp, ven các khu du lịch, đường lớn đi qua, điểm lên xuống cao tốc... sẽ dần phục hồi, tan băng sớm, nhưng khó sốt. Nếu có sốt thì sốt cục bộ do có sự thay đổi lớn về quy hoạch, hạ tầng, dự án trọng điểm.

“Đất nền ở các khu vực nông thôn xa dân cư không có quy hoạch tốt, không có sự đột biến về hạ tầng, dự án, dân số ít sẽ tiếp tục “đóng băng”. Nhưng loại hình này sẽ sự tăng giá đột biến vào cuối chu kỳ sắp tới khi cả thị trường đều nóng. Lúc này, nền giá đã bị đẩy lên cao thì nhà đầu tư sẽ tìm về những sản phẩm có thể tăng giá nhiều lần do giá còn rất thấp.