Thị trường nhà đất khó khăn, có nên mua cổ phiếu của công ty bất động sản có tiếng trong phân khúc trung và cao cấp?

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) là một doanh nghiệp có tiếng trong phân khúc trung và cao cấp. Doanh nghiệp này được thành lập năm 2001. Đến nay, doanh nghiệp này có 13 công ty con sở hữu trực tiếp và 15 công ty con sử hữu gián tiếp.

Hoạt động chính của công ty và các công ty con là cho thuê, mua bán nhà ở, nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất, xây dựng dân dụng và công nghiệp, và tư vấn bất động sản.

Theo báo cáo kết quả kinh doanh 3 tháng đầu năm của Nhà Khang Điền doanh thu thuần của công ty tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm ngoái lên 425 tỷ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế lại giảm 33% xuống còn 201 tỷ đồng.

Doanh thu tăng chủ yếu nhờ bàn giao khoảng 20 căn biệt thự tại dự án Classia theo ước tính của ACBS, trong khi lợi nhuận giảm chủ yếu do cùng kỳ năm ngoái ghi nhận hơn 300 tỷ đồng từ đánh giá lại khoản đầu tư khi mua lại 60% Công ty Phước Nguyên, qua đó sở hữu dự án Emeria rộng 6,1ha tại TP. Thủ Đức bao gồm 616 căn hộ và 67 biệt thự.

Do tình hình thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn nên ước tính KDH bán được khoảng 45 căn tại dự án Classia trong 4 tháng đầu năm 2023, dẫn đến tỷ lệ hấp thụ lũy kế đạt xấp xỉ 85%.

Trong quý 1/2023, tổng dư nợ giảm nhẹ hơn 300 tỷ đồng xuống gần 6.500 tỷ đồng. Trong đó, các khoản vay OCB có dư nợ gần 3.300 tỷ đồng, vay Vietinbank gần 2.100 tỷ đồng và trái phiếu doanh nghiệp là 1.100 tỷ đồng. Trái phiếu này không có tài sản đảm bảo, lãi suất 12%/năm và đáo hạn vào năm 2025. Tỷ lệ Nợ ròng/Vốn chủ sở hữu tăng từ 33,7% lên 42,4% trong quý 1/2023, mức cao nhất kể từ năm 2016.

Trong tháng 5/2023, KDH đã có thỏa thuận hợp tác với Tập đoàn Keppel đến từ Singapore và Quỹ Keppel Việt Nam trong hai dự án nhà ở nằm liền kề nhau với tổng giá trị 3.180 tỷ đồng.

Trong đó, Keppel sở hữu 49% và KDH sở hữu 51%. Hai đối tác dự kiến sẽ cùng phát triển hơn 200 biệt thự và hơn 600 căn hộ tại hai dự án Emeria (6,1 ha) và Clarita (5,8 ha) đều tọa lạc tại phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức. Keppel ước tính tổng chi phí phát triển của các dự án này (bao gồm cả tiền đất) vào khoảng 10.200 tỷ đồng. Cả hai dự án đều đã có quyền sử dụng đất và được duyệt quy hoạch.

"Chúng tôi cho rằng dòng vốn ngoại đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời điểm khó khăn hiện tại là bình thường và có thể dự đoán được nhờ triển vọng ngành trong dài hạn vẫn tích cực. KDH thường hoàn thành dự án trước khi mở bán nên cần vốn trong giai đoạn này để đẩy nhanh tiến độ thi công.

Bên cạnh đó, công ty cần ghi nhận doanh thu tài chính từ việc bán cổ phần tại dự án để hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2023 do lợi nhuận từ bàn giao các căn biệt thự còn lại tại dự án Classia là không đủ", báo cáo phân tích doanh nghiệp vừa công bố của Công ty chứng khoán ACBS nhận định.

Cùng với đó, theo tính toán của ACBS, doanh thu thuần của Nhà Khang Điền trong năm 2023 đạt 1.606 tỷ đồng (giảm 45%) và lợi nhuận sau thuế đi ngang ở mức 1.078 tỷ đồng. Số liệu này dựa trên giả định công ty bàn giao 75 căn còn lại tại dự án Classia và ghi nhận lợi nhuận tài chính từ việc chuyển nhượng 49% cổ phần trong hai dự án Clarita và Emeria cho Keppel. Giá trị bán hàng 2023 ước tăng 63% lên 3.800 tỷ đồng từ việc bán các căn còn lại của dự án Classia và mở bán hai dự án mới Privia và Clarita.

ACBS cũng cho biết thêm, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu sẽ giảm dần khi KDH hoàn tất thương vụ với Keppel và mở bán các dự án mới như Privia (1,8ha với 1.043 căn hộ) và Clarita (5,8ha với 159 biệt thự) trong nửa cuối 2023.

"Chúng tôi cho rằng KDH sẽ đứng vững trong giai đoạn thử thách này và triển vọng dài hạn của KDH vẫn tích cực nhờ nguồn cung nhà phố/biệt thự khan hiếm tại TP.HCM, pháp lý dự án rõ ràng, thiết kế đẹp và bàn giao đúng tiến độ. Về dài hạn, công ty được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của TP. Thủ Đức và nguồn cung đất công nghiệp hạn chế tại TP.HCM", ACBS nhìn nhận.

Liên quan đến giá cổ phiếu, từ đầu năm đến nay, mã cổ phiếu này đã liên tục tăng giá và duy trì ở mức khá ổn định. Kết thúc phiên giao dịch ngày 7/6, cổ phiếu này dừng ở mức 30.450 đồng/cổ phiếu. So với mức giá hồi đầu năm là 26.500 đồng/cổ phiếu thì KDH đã tăng gần 15%. ACBS khuyến nghị các nhà đầu tư nên mua cổ phiếu này vào và dự kiến, đến cuối năm, KDH có thể tăng lên mức 34.467 đồng/cổ phiếu.

Hiện tại, có hơn 716,8 triệu cổ phiếu KDH đang lưu hành trên thị trường. Trong số đó, cổ đông sở hữu trên 5% cổ phần trở lên chiếm 35,34% (cổ đông trong nước là 28,25% và cổ đông nước ngoài là 7,09%), cổ đông sở hữu từ 1% đến dưới 5% chiếm 33,9%, phần còn lại là các cổ đông sở hữu dưới 1% cổ phần.

Theo danh sách người sở hữu chứng khoán chốt ngày 30/12/2022 do Trung tâm lưu ký chứng khoán Việt Nam cung cấp, có 4 cổ đông lớn là Công ty TNHH Đầu tư Tiên Lộc (10,98%), Công ty TNHH Đầu tư Gam Ma (8,75%), Công ty TNHH Đầu tư Thương mại Á Âu (8,51%) và Vietnam Enterprise Limited (7,09%). Tổng sở hữu của nhóm nhà đầu tư thuộc Dragon Capital khoảng 10%, nhóm nhà đầu tư thuộc VinaCapital khoảng 13%.