Vì sao thị trường địa ốc gặp khó?
Bức tranh một năm qua của thị trường bất động sản được đánh giá là giai đoạn đầy khó khăn và biến động. Chỉ số về thanh khoản sụt giảm trầm trọng đã cho thấy tình trạng gần như “đóng băng” tại một số phân khúc, ảnh hưởng đến diễn biến chung của toàn thị trường.
Nhìn về tín hiệu của thị trường, nhiều quan điểm cho rằng, bất động sản đang đang lặp lại “vết xe đổ” của cuộc khủng hoảng thị trường hơn 10 năm trước.
Tuy nhiên, tại Hội thảo “Gỡ vướng địa ốc - Thúc đẩy tăng trưởng” do Báo Đầu tư tổ chức mới đây, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định, thời điểm 2011 – 2013, thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm hiện tại có diễn biến ngược lại. Thị trường khó khăn do quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường…
Ở góc độ khác, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chỉ ra 3 vướng mắc chính với thị trường bất động sản hiện nay. Đầu tiên, vướng mắc pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất hiện tại. Theo vị chuyên gia này, nhiều quy định phap lý trong lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp và chồng chéo, thiếu nhất quán. Quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai.
Tiếp đến, vấn đề cung - cầu và giá cả, do vướng pháp lý nên ít dự án được phê duyệt kịp thời. Đây là lý do dẫn đến thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội... TS. Cấn Văn Lực cho rằng, việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao hơn nhiều so với thu nhập của đại bộ phận người dân, lên đến 23,5 năm đối với người có thu nhập trung bình, tương đương với Thái Lan, nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia.
Một vướng mắc lớn ảnh hưởng tới thị trường là nguồn vốn. TS. Cấn Văn Lực dẫn chứng, nguồn vốn tín dụng bất động sản trong quý I/2023 ước tăng khoảng 3% so với cuối năm 2022 (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%). Tổng dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 2/2023 khoảng 2,6 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ của nền kinh tế; trong đó, cho vay nhà ở ước chiếm 67%, còn lại là cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 33% (theo Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng).
Tháo gỡ để thị trường khởi sắc
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, những vướng mắc của thị trường xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách đã được Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Với vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ, trái phiếu DN vướng mắc có Nghị định 65, Nghị định 08. Nguồn vốn có rồi, định hướng rõ tới sản phẩm nhà ở xã hội… nhưng điểm nghẽn cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để những dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường. Chỉ khi giải quyết được bài toán này, dự án đầu tư mới được giải quyết câu chuyện cơ bản.
Vị chuyên gia này đề xuất thêm một số giải pháp khác như xử lý chính sách nhanh hơn, chi tiết hơn, đặc biệt với nhà ở xã hội. Trong giai đoạn này, đây là sản phẩm sẽ kích hoạt giao dịch tốt hơn trên thị trường, vốn đang trong tình trạng thiếu giao dịch trầm trọng. Có sản phẩm phù hợp, chỉ số giao dịch sẽ tăng lên, các guồng quay được kích hoạt, ổn định trở lại. Cùng với đó, xây dựng và sớm ban hành quy định quy trình xử lý hồ sơ thủ tục cho nhà đầu tư, trong đó có khâu chuyển nhượng dự án, đấu thầu đấu giá, phê duyệt giá đất, lựa chọn chủ đầu tư…
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, để thị trường phục hồi, các cơ quan quản lý cần thực hiện sớm các chính sách vừa được ban hành, nhằm sớm tháo gỡ khó khăn cho thị trường.
Bên cạnh đó, các cơ quan quản lý cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan; có quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp; có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài; có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp; thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.
