"Thị trường bất động sản hư hư ảo ảo, khó mà định giá: Hôm nay giá này, ngày mai lại giá khác"

Sáng 28/10, tại Nhà Quốc hội, tiếp tục Chương trình Kỳ họp thứ 8, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, Quốc hội tiến hành thảo luận tại hội trường về Báo cáo của Đoàn Giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề "việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023". 

Bày tỏ cơ bản thống nhất với báo cáo của Đoàn Giám sát đã đánh giá cụ thể khách quan, có số liệu minh chứng đầy đủ, đại biểu Phạm Văn Hòa - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp nhận định thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đặc biệt trước dịch Covid-19 có sự phát triển mạnh cả về số và chất lượng. Nhiều khu đô thị mới hình thành ở TP.HCM và Hà Nội, có nhiều loại hình mới như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, văn phòng làm việc kết hợp với lưu trú, các chung cư cao tầng mọc lên chiếm cả không gian từ cao cấp đến nhà ở bình dân, từ trung tâm đến ngoại thành, ngoại ô thành phố. 

Tuy nhiên, thời điểm này đang có nhiều sự bức xúc về giá bất động sản. Có nhà đầu tư hét giá rất cao nhưng vẫn có người mua, nhu cầu ở thì không nhiều, chủ yếu mua để đầu cơ; Có người vừa mới mua đã sang tay chốt lời. Thị trường bất động sản "hư hư ảo ảo", khó mà định giá, hôm nay giá này, ngày mai lại giá khác, đại biểu tỉnh Đồng Tháp cho biết.

Điều bất cập nữa là nhà ở thương mại thường đến từ phân khúc trung cấp, cao cấp trở lên, nhà dành cho người thu nhập thấp thì chỉ đếm trên đầu ngón tay. Nhiều dự án vướng về mặt pháp lý, có dự án xây dựng không có trong quy hoạch, xây dựng trên đất nông nghiệp, xây dựng sai giấy phép… Cũng có nhiều trường hợp đã bán cho khách hàng, cư dân nhưng đến nay vẫn chưa được cấp chủ quyền vì nhiều lý do khác nhau khiến cư dân bức xúc phải đi khiếu kiện. Nhiều chung cư xây dựng xong chưa thể bán được, hoang hóa, xuống cấp gây lãng phí cho nguồn lực xã hội, nợ xấu của ngân hàng...

Giai đoạn sau Covid-19, thị trường bất động sản giảm mạnh, doanh nghiệp neo giá cao, chậm bán đều gặp khó khăn do phần lớn phải vay tín dụng. Bất động sản gần như đóng băng, có doanh nghiệp hạ giá bán bằng 2/3 giá ban đầu nhưng vẫn ít người mua. Chứng tỏ, nhà ở cao cấp thì nhu cầu ở của người dân là hạn hẹp. Trong khi đó, nhu cầu ở cho người dân có thu nhập thấp là rất lớn nhưng lại không xây dựng để bán. 

Ngoài ra, do chính sách của Nhà nước lên các lĩnh vực như tài chính, ngân hàng, đất đai… cho nhà ở xã hội chưa có gì khuyến khích cho nhà đầu tư. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chậm giải ngân, nhiều văn bản pháp quy còn chồng chéo nhau, chưa rõ ràng. Nhiều địa phương chưa đạt tỷ lệ nhà ở xã hội theo quy định, nếu có vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu của người thu nhập thấp.

Quỹ đất đô thị chủ yếu đấu thầu dự án dành cho nhà ở thương mại, còn nhà ở xã hội lại thuộc vào 20% của dự án nhà ở thương mại. Ngoài ra, vẫn còn nhiều bất cập như quy định bắt buộc nhà ở thương mại từ 2ha trở lên ở đô thị đặc biệt, 5ha ở đô thị, dành 20% tổng diện tích quy hoạch có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ để xây dựng nhà ở xã hội nhưng khó thực hiện do quy mô diện tích nhỏ, không tạo bộ mặt khang trang cho đô thị… Mặt khác, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, chung cư, dự án hạ tầng lại chung nhau một tiện ích, dịch vụ… khiến đối tượng ở nhà ở xã hội phải chịu chung chi phí nên khó khăn, rất ít chịu mua.

Tuy nhiên, đại biểu Đồng Tháp đánh giá, hệ thống pháp luật thị trường bất động sản tương đối đầy đủ, tạo khuôn khổ pháp lý cho việc phát triển nhà ở xã hội, các văn bản pháp luật được sửa chữa bổ sung cho phù hợp với thực tiễn. Công tác thủ tục hành chính không ngừng được cải tiến để phù hợp với người dân, tạo cơ hội cho doanh nghiệp tiếp cận.

Nhưng vẫn còn những bất cập như văn bản quy định chi tiết hướng dẫn vẫn chậm ban hành, sửa đổi nhiều lần nên khâu thực hiện còn lúng túng, thiếu sự nhất quán trong quy hoạch đồng bộ, chậm định giá đất tại các địa phương... cũng là nguyên nhân dẫn đến các dự án xây dựng đình trệ…

Bên cạnh đó, việc tiếp cận vốn tín dụng khó khăn do thời điểm thị trường bất động sản sôi động nên ngân hàng cho vay dè dặt, nhà đầu tư rất cần vốn nên chấp nhận vay với lãi suất cao để làm dự án. Vay cao nên bán cao, khiến đối tượng được mua khó khăn tiếp cận vì không đủ nguồn tiền để chi trả hàng tháng. 

Mặc dù các chính sách ưu đãi của nhà nước như miễn tiền sử dụng đất, thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng và dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại cũng chưa thu hút nhà đầu tư. Vốn ưu đãi thông qua ngân hàng chính sách cho đối tượng vay còn nhiều thủ tục rườm rà, điều kiện vay phải là người cư trú tại địa phương, thu nhập chưa phải diện nộp thuế, chưa có nhà. 

Hơn nữa, nhiều địa phương có nhu cầu nhà ở xã hội nhiều nhưng đối tượng đăng ký thuê, mua cao gấp nhiều lần số lượng căn hộ được xây dựng gặp áp lực đối với đối tượng được xét duyệt.

"Có trường hợp không phải đối tượng mua nhà xã hội nhưng lại được mua. Còn những đối tượng được mua nhưng lại không mua được. Ngoài ra, thủ tục mua, thuê nhà ở xã hội sau 5 năm vẫn còn nhiều khó khăn, sửa chữa chung cư nhà ở xuống cấp chưa có nhiều động thái tích cực…", đại biểu tỉnh Đồng Tháp cho hay.

Dù vậy, hiện nay, thị trường bất động sản đã có chiều hướng phục hồi, chung cư được nhiều người săn đón, nhiều nhà đầu tư chờ tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý đối với những dự án đã xây dựng xong nhưng chưa được làm thủ tục, chờ Quốc Hội ban hành nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản đã có hiệu lực thi hành, đây sẽ là hành lang pháp lý căn cơ nhất cho người dân và nhà đầu tư.

Đại biểu tỉnh Đồng Tháp kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ trở về thực tại, theo giá thị trường và không còn sốt ảo như thời gian qua. Bài học nhãn tiền: Nhiều nhà đầu tư lợi nhuận cao nhưng cũng có nhà đầu tư "chết dở sống dở", thậm chí vướng vào vòng lao lý. Nhà ở xã hội được quan tâm nhiều, các chính sách ưu đãi của Nhà nước sẽ được quan tâm và thực hiện hiệu quả, các thủ tục cũng đơn giản hơn.

Qua công tác giám sát của Quốc hội đã chỉ ra những ưu điểm, hạn chế, bài học trong chỉ đạo điều hành, tổ chức thực hiện của thị trường bất động sản và triển khai thực hiện nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp. Những đề xuất kiến nghị, những nhiệm vụ, giải pháp đề ra rất thực tế và mang tính khách quan. 

Chắc chắn rằng, thời gian tới với sự đồng thuận, hợp lực cao, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tích cực hơn, người dân thu nhập thấp sẽ dễ dàng tiếp cận với nhà ở, an cư lập nghiệp, ổn định cuộc sống. Doanh nghiệp bất động sản cũng an tâm đầu tư vào thị trường nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, kích thích tiêu dùng, thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển, ổn định cuộc sống cho người dân, đại biểu tỉnh Đồng Tháp nhấn mạnh.