Thị trường bất động sản đã sẵn sàng chu kỳ rã đông?

Đó là chia sẻ của bà Hồ Thị Kiều Trang, Trưởng phòng Cao cấp Nghiên cứu Ngành Bất động sản HSC tại hội thảo mới đây.

Bà Trang cho hay, tình trạng chung của ngành bất động sản hiện nay thể hiện trong 4 phân khúc.

Về nhà ở dân dụng, thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân bằng cung cầu cục bộ tại Tp.HCM và Hà Nội với các tỉnh thành lân cận.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, tình trạng thừa nguồn cung đáng báo động. Thị trường phát triển thiếu đồng bộ, thiếu hạ tầng hỗ trợ, thiếu tiện ích giải trí, dẫn đến công suất khai thác ở mức thấp và không mang lại hiệu quả đầu tư như mong đợi. Ngoài ra, thị trường thứ cấp chuyển nhượng chưa phát triển.

Bất động sản thương mại (cho thuê văn phòng hoặc trung tâm thương mại) đang phục hồi mạnh mẽ về nhu cầu sau đại dịch, bởi lưu lượng khách đến các trung tâm thương mại tăng, cũng như sự trở lại của khách quốc tế. Trong khi nhu cầu thuê văn phòng hạng B ở Tp.HCM và Hà Nội cũng được kỳ vọng tăng.

Riêng bất động sản khu công nghiệp, Việt Nam vẫn là điểm sáng chuyển dịch sản xuất khỏi Trung Quốc. Quá trình này đã bị chậm lại trong đại dịch do sự hạn chế di chuyển, tuy nhiên, kỳ vọng sẽ nhanh chóng trở lại do nhu cầu cao từ dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam.

Theo bà Trang, thị trường bất động sản đang có hai nút thắt lớn là trái phiếu và pháp lý. Các doanh nghiệp bất động sản đang có số dư phát hành trái phiếu lớn nhất, chiếm khoảng 40% tổng số dư phát hành trái phiếu trên thị trường. Ước tính có khoảng 124.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn năm 2023, giá trị đáo hạn của bất động sản riêng trong quý 3/2023 sẽ là khoảng 40.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, với việc Chính phủ ban hành các thông tư, nghị định siết chặt hơn các hoạt động phát hành trái phiếu, nhu cầu mua trái phiếu của nhà đầu tư nhỏ lẻ đang rất thấp, các hoạt động phát hành trái phiếu cũng thấp hơn nhiều so với trước đây. Trong ngắn hạn, các công ty bất động sản không thể sử dụng kênh trái phiếu để phát hành mới cho hoạt động, cũng như nhu cầu tái cơ cấu lại nợ vay cũ.

Nút thắt thứ hai về pháp lý. Theo bà Trang, tổng số lượng dự án được cấp phép trên cả nước giảm mạnh thời gian qua. Trong khi đó, sản phẩm bất động sản có mức độ thanh khoản phụ thuộc vào vấn đề pháp lý của sản phẩm. Do đó, các doanh nghiệp có thể chôn vốn nhiều năm trong một dự án. Vì thế, Chính phủ nên việc tập trung giải quyết các vấn đề về mặt pháp lý (đồng bộ quy hoạch đô thị) sẽ hỗ trợ thanh khoản bất động sản bền vững.

Còn theo đại diện Nam Long Group, nút thắt thị trường bất động sản đến từ 5 yếu tố. Thứ nhất, lãi suất cao đang ảnh hưởng đến tất cả đối tượng tham gia thị trường bất động sản. Thứ hai, tín dụng gây khó khăn cho cả chủ đầu tư và người mua nhà, thay vì chỉ có chủ đầu tư gặp khó như trong quý 4/2022.

Thứ ba, chính sách bất động sản thay đổi có thể trở thành rào cản cho các chủ đầu tư, đưa đến nguy cơ về nợ xấu.

Thứ tư, đầu tư hạ tầng (đầu tư công) đóng vai trò vô cùng quan trọng. Dù lãi suất cao, tín dụng không có, nhưng chỉ cần có hạ tầng thì giá trị bất động sản sẽ tăng.

Thứ năm, pháp lý dự án quyết định mức độ an toàn của sản phẩm. Khách hàng mua một tài sản cho tương lai dưới dạng văn bản đặt cọc hay văn bản thỏa thuận, bất động sản sẽ không được tin cậy bằng những hợp đồng mua bán, cuối cùng là bằng sổ hồng, sổ đỏ tùy sản phẩm.

Theo vị này, việc trần lãi suất huy động khoảng 6% đang hỗ trợ thị trường. Tín dụng từ việc không thể vay đến có thể vay cộng thêm các yếu tố như gói kích cầu nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng... là những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang dần tốt hơn.

Đánh giá về cơ hội sắp tới của thị trường, bà Trang cho biết, đầu tư công được đẩy mạnh sẽ là động lực quan trọng cho sự phục hồi bất động sản, giúp tăng giá trị sản phẩm. Với tổng ngân sách hơn 700.000 tỷ đồng chảy vào, thị trường bất động sản sẽ gián tiếp được hỗ trợ về thanh khoản. Ngoài ra, tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, nhu cầu ở thực vẫn rất cao, chỉ cần lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, nhu cầu khách mua để ở sẽ thúc đẩy thị trường.

Có thể thấy, từ giữa đến cuối quý 1/2023, thị trường được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính Phủ.

Đặc biệt, sau hàng loạt các giải pháp như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, thông tin sửa đổi, bổ sung Thông tư số 16/2021/TT-NHNN, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.

Theo dự báo của những người trong cuộc, khi các chính sách ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình rã đông. Tuy nhiên, chu trình này cần có thời gian và sẽ diễn ra từ từ.

Thị trường bất động sản đang chờ đợi động thái tháo gỡ nút thắt quan trọng nhất là điều chỉnh các quy định pháp luật để có thể phê duyệt hàng ngàn dự án đầu tư, phát triển đang “án binh bất động” đợi luật mới. Khi điểm nghẽn chính sách được tháo gỡ, hoạt động đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại.

Bên cạnh đó, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý.

Đồng thời, M&A bất động sản tăng mạnh. Tuy nhiên Nhà nước cần có các biện pháp để hỗ trợ đồng thời kiểm soát hoạt động này.

Riêng các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững buộc phải rời khỏi thị trường.