Thấy gì từ việc tồn kho bất động sản đạt mức kỷ lục?

Theo đó, dữ liệu từ VietstockFinance cho thấy trong nhóm bất động sản nhà ở thương mại, Novaland (mã NVL) tiếp tục là doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho lớn nhất thị trường, với hơn 146 nghìn tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm 2024. Trong đó, phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng (138 nghìn tỷ đồng), còn lại là bất động sản đã hoàn thành (gần 8,5 nghìn tỷ đồng).

Ngoài Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng có hàng tồn kho lớn: Nhà Khang Điền (KDH) hơn 22 nghìn tỷ đồng, tăng 18%; Nam Long (NLG) gần 18 nghìn tỷ đồng, tăng 4%; Tập đoàn Đất Xanh (DXG) hơn 13,4 nghìn tỷ đồng; Quốc Cường Gia Lai (QCG) hàng tồn kho chiếm 75% tổng tài sản, đạt hơn 6,6 nghìn tỷ đồng.

Mặc dù lượng hàng tồn kho lớn có thể gây áp lực tài chính lên doanh nghiệp, nhưng nếu các dự án này được giải quyết thủ tục pháp lý và mở bán thuận lợi, dòng tiền sẽ sớm được khơi thông.

Đối với nhóm bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (BCM) vẫn đứng đầu với hơn 21,2 nghìn tỷ đồng, tăng 7% so với đầu năm. Phần lớn hàng tồn kho của Becamex đến từ chi phí xây dựng dở dang tại các dự án.

Theo sau là Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC), với hơn 13,8 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 13% so với đầu năm. Việc tăng trưởng hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp phản ánh nhu cầu mở rộng quỹ đất và phát triển dự án trong bối cảnh dòng vốn FDI vẫn duy trì ổn định.

Các chuyên gia nhận định, năm 2025 sẽ là thời điểm ngành bất động sản tái cơ cấu mạnh mẽ. Những doanh nghiệp có sức khỏe tài chính tốt, quản lý vốn hiệu quả và danh mục dự án hợp lý sẽ có lợi thế lớn.

Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý cấp cao của FiinRatings, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu ổn định trở lại. Giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất đã qua. Số lượng giao dịch đang dần ổn định và tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, hướng đến một giai đoạn phục hồi bền vững hơn.

Mặc dù vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể tận dụng được sự cải thiện của thị trường. Theo ông Hoàng, điều kiện huy động vốn đã thuận lợi hơn, nhưng khả năng tiếp cận vốn không đồng đều giữa các doanh nghiệp.

Tuy vậy, ngành bất động sản vẫn đối mặt với áp lực lớn từ thị trường tài chính. Năm 2025, khoảng 100.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn, trong đó, 1/3 số trái phiếu này đã được tái cơ cấu từ năm 2023. Nhiều doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn mới để trả nợ cũ.

Tín dụng tăng trưởng 16% sẽ giúp hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng tiếp cận nguồn vốn này. Những công ty có nợ vay lớn, không có tài sản đảm bảo tốt hoặc dòng tiền kinh doanh yếu sẽ chịu áp lực tái cấp vốn rất cao.

Tồn kho lớn nhưng giá bán không giảm

Trong một báo cáo do Bộ Xây dựng công bố vào cuối năm ngoái cho biết lượng tồn kho chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền trên cả nước lên đến 25.937 sản phẩm.

Trong đó, số lượng chung cư khoảng 4.688 căn, nhà ở riêng lẻ 12.250 căn và đất nền là gần 9.000 sản phẩm.

Danh mục hàng tồn kho gồm bất động sản đã hoàn thành và loại đang triển khai dở dang. Trong đó, hàng tồn kho đã hoàn thành nhưng không bán được tập trung chủ yếu ở đất nền, nhà liền thổ tại thị trường vùng ven. Những sản phẩm này không được đón nhận vì mức giá bán cao, dự án pháp lý mập mờ hay rổ hàng có vị trí xấu.

Còn với phân khúc đáp ứng nhu cầu thực là căn hộ chung cư, lượng hàng tồn do ế khách mua, nhất là tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM. Phần lớn sản phẩm đến từ dự án bất động sản đang xây dựng nhưng chưa xác định thời điểm ra mắt và những dự án triển khai dang dở phải tạm dừng bán hàng vì vướng pháp lý. Đây cũng là nhóm sản phẩm chính góp phần dẫn đến tình trạng tồn kho trên thị trường bất động sản khó giảm.

Trong bối cảnh trên, Bộ Xây dựng khuyến nghị doanh nghiệp địa ốc cần chủ động rà soát, tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần "lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ".

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nên chủ động giải quyết các khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, có trách nhiệm tập trung mọi nguồn lực xử lý nợ xấu để tiếp tục triển khai dự án, mở bán ra thị trường, tránh việc đầu tư dàn trải...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA), đánh giá hàng tồn kho đang là núi nợ đè nặng lên những doanh nghiệp kinh doanh yếu hoặc dùng đòn bẩy tài chính cao. Khi không tạo ra thanh khoản, loại hàng tồn kho này sẽ bào mòn sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp. "Để nhanh chóng có phương án giảm áp lực hàng tồn, các chủ đầu tư cần lên chiến lược giải phóng, khả dĩ nhất là điều chỉnh giá", ông nói.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng kiến nghị các ngân hàng có thể hỗ trợ về lãi suất và chính sách tiếp cận vốn vay mua nhà thông thoáng hơn. Các cơ quan quản lý cần gỡ vướng về pháp lý, giúp doanh nghiệp đẩy nhanh tiến độ đưa dự án vào mở bán, giảm lượng hàng tồn.

Đáng chú ý, dù số liệu về lượng hàng tồn kho lớn nhưng thực tế cho thấy, giá bán các sản phẩm nhà đất trên thị trường vẫn tiếp tục tăng, nhất là ở hai đô thị lớn Hà Nội và TP HCM.

Theo đó, dữ liệu từ CBRE cho thấy, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng 36% so với năm 2023, mức tăng kỷ lục trong gần 10 năm qua. Cụ thể, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng 36% so với năm 2023, mức tăng kỷ lục trong gần 10 năm qua.