Phân khúc bất động sản có tỷ lệ chờ “bắt đáy” cao nhất thị trường, nhưng chuyên gia lại ấn định thời gian phục hồi gây bất ngờ

Tâm lý chờ “bắt đáy” này cũng dễ hiểu khi đất nền từng nhiều lần lên cơn sốt và mang lại biên lợi nhuận tốt cho nhiều nhà đầu tư. Dù chưa xuống tiền nhưng động thái quan sát thị trường của nhà đầu tư đối với phân khúc này thể hiện vị thế của đất nền trong danh mục đầu tư.

Thế nhưng, rõ ràng suốt từ giữa năm 2022 đến nay, đất nền là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề về thanh khoản cũng như giá bán. Sự hồi phục thanh khoản có thời điểm rơi vào trạng thái khó dự đoán. Đặc biệt, với các dự án đất nền tỉnh xa xôi khu vực Tp.HCM như Bình Phước, Lâm Đồng, Đắk Lắk đã và đang diễn ra tình trạng bán tháo, bán lỗ và gần như bất động thanh khoản khiến nhiều nhà đầu tư “chùn bước”.

Khi thị trường đất nền xuất hiện tình trạng giảm giá bán (từ cuối năm 2022) cũng là lúc nhà đầu tư có sẵn dòng tiền “tính toán” thời điểm xuống tiền. Liên tục hỏi về “đáy” và “chờ đáy”, nhiều người cho rằng, giá đất nền còn giảm; nhà đầu tư bị ngộp tài chính còn tăng lên. Đó là lý do, dù lãi suất vay đã giảm, hạ tầng giao thông đầu tư mạnh tay nhưng phân khúc đất nền vẫn chưa hồi phục thanh khoản.

Cận kề Tết đáng nhẽ là thời điểm để nhà đầu tư đi săn đất nhưng dù giá đã hạ nhiệt, năm nay đất nền vẫn khá im ắng. Ngoại trừ các nền đất ở khu vực có tiềm năng thực sự, còn lại đa số không có giao dịch. Giá có sự điều chỉnh từ giảm nhẹ (giữa năm 2022) đến giảm sâu (đầu năm 2023, ở một số khu vực) và hiện tại là đi ngang hoặc giảm nhẹ nhưng nhìn chung thanh khoản vẫn khá “yếu ớt”.

Một năm nhìn lại, đất nền trở thành phân khúc bị “ghẻ lạnh” so với các phân khúc khác. Người mua luôn trong tâm lý hoài nghi, sợ mua hớ, và chờ đợi giảm giá khiến phân khúc này được dự báo tiếp tục khó khăn ít nhất là đến hết nửa đầu năm 2024.

Từng dự báo về thời điểm phục hồi đất nền, ông Trần Khánh Quang, một người có nhiều kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản cho rằng, ít nhất phải từ quý 2/2024 đất nền mới phục hồi sức cầu. Tuy nhiên, phân khúc này sẽ không có tình trạng nóng sốt ồ ạt như trước đây. Giao dịch chủ yếu cũng chỉ xuất hiện ở một số khu vực nhất định, chưa lan rộng. Phải đến năm 2025 trở đi, thị trường đất nền mới bước vào chu kì tăng giá.

Tuy vậy, theo ông Quang nhà đầu tư sẽ rất khó “dò đáy” đất nền. Từ giữa năm 2023 đến nay là thời điểm nên mua vào. Và nhiều nhà đầu tư đã có động thái gom đất nền giảm giá để chờ chu kì tăng trưởng mới. Quá trông chờ vào việc đất nền còn giảm giá có thể khiến nhà đầu tư mất cơ hội với phân khúc này.

Đà phục hồi chậm của đất nền cũng dễ hiểu khi trước đến nay phân khúc này phục vụ chủ yếu cho nhu cầu mua đầu tư, đầu cơ, ít phục vụ nhu cầu ở thực. Vì thế, đất nền khả năng là phân khúc có sự cải thiện chậm nhất thị trường.

Chia sẻ trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền sẽ rất khó xảy ra tình trạng sốt đất ảo như các năm trước. Dù hiện tại còn ảm đạm và chờ đợi nhưng xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu biết lựa chọn những sản phẩm đất nền có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền trên chính sản phẩm đó.

Cùng quan diểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, về cơ bản, thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển lớn, nhất là tại những khu vực, địa phương có sự phát triển mạnh của hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cao.