Liên tục thay đổi và thích nghi, cơn khát nhà ở vừa túi tiền sẽ được “giải toả” vào năm 2024?

Giá chung cư liên tục tăng 19 quý liên tiếp

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, quý 4/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư là 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý 1/2019.

Còn theo Bộ Xây dựng, trong năm 2023, căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Riêng tại Tp.HCM, nhà chung cư tăng giá chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, Tp.Thủ Đức với giá bán sơ cấp hơn 60 triệu đồng/m2.

Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà, giá căn hộ tăng nhanh thời gian qua là thị trường lệch pha về sản phẩm cao cấp, hạng sang; thiếu sản phẩm nhà ở thực, vừa túi tiền. Chính sự lệch pha này đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, găm giữ, đẩy giá bất động sản lên cao.

Trước thực trạng bất hợp lý trong cơ cấu sản phẩm, từ đầu năm 2024, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá sản phẩm; có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả đối với việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp

Tuy nhiên, giảm giá nhà là bài toán không dễ tìm ra lời giải. Có quá nhiều loại chi phí đè nặng lên doanh nghiệp, bao gồm chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, nhân công, chi phí tài chính, chi phí quản lý… đều tăng.

Nhà vừa túi tiền mở ra kì vọng cho thị trường bất động sản

Thời điểm cuối năm 2023, đầu năm 2024, nhiều chủ đầu tư đã và đang thay đổi để thích nghi với thị trường, thông qua việc ra mắt hàng loạt dự án nhà ở vừa túi tiền vào cuối năm 2023, đầu năm 2024, đặc biệt các khu vực lân cận Tp.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai.

Các chuyên gia trong ngành kì vọng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản vừa được thông qua sẽ giúp tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, rút gọn thủ tục đất đai, tạo cơ hội tiếp cận đất một cách công bằng, minh bạch, góp phần gia tăng quỹ đất cho phát triển nhà giá bình dân, đưa phân khúc này về lại thị trường.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, 3 bộ luật này tạo khung pháp lý quan trọng với nhiều quy định tác động tốt đến thị trường, chủ đầu tư và khách hàng, hỗ trợ tốt cho chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ tại Việt Nam.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, hành lang pháp lý rõ ràng, điểm nghẽn được khơi thông và lãi suất cho vay được điều chỉnh giảm nhiều hơn sẽ tạo động lực thúc đẩy triển khai các dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội mới. Một kỳ vọng nữa là khi chính sách hỗ trợ phân khúc nhà ở vừa túi tiền thẩm thấu sâu hơn, nguồn cung cũng sẽ dồi dào hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường. Nếu cả thị trường chung tay và các chính sách về nhà ở theo hướng kinh tế thị trường, thì loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ phát triển song song với nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền. Để thực hiện được điều này, ông Đính cho rằng, cần đưa ra định nghĩa chính thức về nhà ở vừa túi tiền; đồng thời có các chính sách tín dụng ưu đãi dành riêng để tăng sức mua, hỗ trợ các chủ đầu tư trong việc phát triển, vận hành dự án hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng giao thông kết nối. Khi khoảng cách không còn là vấn đề, thì xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra ven đô là tất yếu.

Cùng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Tài chính Ngân hàng cho rằng, Nhà nước cần có cách tiếp cận cân bằng, hài hòa hơn đối với thị trường tài chính, kiến tạo để phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro; chú trọng điều tiết cung – cầu và giá bất động sản. Đồng thời đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, Chương trình phục hồi kinh tế - xã hội; quy định phân nhóm phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, tài chính phù hợp. Các doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch thanh toán nợ, đa dạng hóa việc tiếp cận nguồn vốn, giảm đòn bẩy tài chính, tránh đầu tư dàn trải và tích cực đóng góp ý kiến, phản biện chính sách pháp luật liên quan.

Đề xuất các giải pháp trong năm 2024, hầu hết các chuyên gia đều cho rằng, phía Nhà nước cần tạo sự đồng bộ, thống nhất về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công; tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính. Các địa phương đẩy nhanh việc lập, phê duyệt quy hoạch làm cơ sở để triển khai các dự án bất động sản, lưu ý bố trí các dự án nhà ở xã hội độc lập tại những vị trí phù hợp. Đồng thời sớm công khai danh mục dự án bất động sản phải lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức đấu thầu để doanh nghiẹp có đầy đủ thông tin, chủ động nghiên cứu, đăng ký tham gia đầu tư một cách công khai, minh bạch… Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án.