Làn sóng giảm giá trên thị trường địa ốc khi nào xuất hiện?

Bức tranh hạ nhiệt đang có dấu hiệu lan rộng trên thị trường bất động sản. Anh Nguyễn Trường (môi giới đất nền Hải Dương) cho biết, lượng nhà đầu tư gửi bán nhiều hơn lượng người mua. Vì cung nhiều cầu ít nên đa số các nhà đầu tư đang hạ giá từ 5-10%.

Theo môi giới này, diễn biến trầm lắng đang xuất hiện ở các thị trường bất động sản tỉnh. Chỉ số đo lường dễ thấy nhất là lượng giao dịch sụt giảm, kéo theo tâm lý nhà đầu tư phải hạ giá bất động sản so với kỳ vọng.

Và ngược lại, chính tâm lý cần đẩy bất động sản trong khi người mua ít sẽ kéo theo giá đất buộc phải hạ. Nếu hiệu ứng domino xảy ra thì kịch bản của thị trường là sự giảm giá lan rộng.

Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận những lô đất được chào bán rẻ hơn 10-20% so với trên thị trường tại một số điểm nóng đất nền của Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì, Nam Từ Liêm…

Còn theo số liệu của DKRA, tháng 7/2022, sức cầu chung toàn thị trường đất nền chỉ đạt 48%, giảm đáng kể so với các tháng trước đó. Cụ thể, giảm 6% so với tháng 6 và giảm 26% so với tháng 5.

Sức tiêu thụ căn hộ chung cư trong tháng 7/2022 cũng chỉ đạt 54%, giảm 16% so với tháng 6 và giảm 25% so với tháng 5. Tỷ lệ hấp thụ chung các dự án mới ở mức thấp nhất từ đầu năm đến nay, dao động phổ biến chỉ từ 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra trên thị trường bất động sản nhà liền thổ. Nhà phố chỉ có 55% giao dịch thành công - hầu như không thay đổi xuyên suốt nửa đầu năm nay.

Trước thực tế thanh khoản sản phẩm thấp, giao dịch khó diễn ra, nhiều nhà đầu tư bắt đầu đuối sức sau một thời gian “cầm cự”. Họ buộc phải chọn giải pháp bán cắt lỗ để thoát khỏi tình trạng phá sản.

Các chuyên gia cho rằng, những lo ngại về vòng xoáy giảm giá bất động sản đang manh nha và xuất hiện trong thời điểm đầy bất ổn như hiện nay.

TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đưa ra nhận định rằng, sự lo ngại về vòng xoáy giảm giá, thiếu thanh khoán, thiếu vốn, bất ổn tài chính cũng như những kỳ vọng được hỗ trợ vốn, nhất là nới room tín dụng và vay nợ trái phiếu kịp thời cũng ảnh hưởng mạnh đến hành vi đầu tư ở các thị trường.

Việc nhiều cổ phiếu trụ (ngân hàng, bất động sản, chứng khoán) lao dốc, bán tháo trong phiên giao dịch cổ phiếu ngày 7/9/2022 khi tin NHNN chỉ tăng room của một số ngân hàng thương mại mà không tăng tổng room tín dụng, dù đã được thông báo trước, cho thấy tâm lý bất an của các nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu.

Điều này cho thấy những khó khăn trong huy động vốn qua thị trường cổ phiếu, phát hành trái phiếu và đầu tư bất động sản, nhất là nhà ở sẽ còn khó khăn nếu không có những chính sách mới tích cực hơn.

Theo vị chuyên gia này, hành vi của nhiều nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản trở nên tiêu cực hơn, dè dặt hơn đã làm kìm hãm, giảm mức cầu đầu tư thể hiện trên các phương diện như: tìm cách chuyển “hòn than nóng” (bất động sản) cho kẻ khác ở những địa phương, phân khúc thị trường có giá chững, nhất là nơi giá giảm mạnh; nghe ngóng, chờ đợi thông tin thị trường, kể cả về chính sách liên quan lĩnh vực tín dụng, bất động sản.

Điểm đáng lo ngại nữa mà ông Sang đưa ra, đó là áp lực bán tháo bên cung đối với các phân khúc bất động sản có giá giảm và sẽ tăng mạnh hơn một khi mức giá giảm sâu hơn, sức chịu đựng về chi phí tài chính giảm. Mức hạn chế hiện nay về nguồn cung ở một số phân khúc có thể giảm khi các nút thắt về thể chế liên quan đến bất động sản, tín dụng bất động sản được cải thiện, mức cầu giảm, đặc biệt là khi mức bong bóng giá bất động sản cũng như hành vi đầu cơ, thao túng đánh giá lên giảm.

Một điểm nữa đó là sự lo ngại về sự “đóng băng mới” của thị trường bất động sản Việt Nam cũng như sự lo ngại lặp lại “bánh xe đổ” của Trung Quốc hiện nay cũng khiến các nhà đầu tư, đầu cơ có tâm lý dè dặt, nghe ngóng dù có thể vẫn còn nguồn vốn đầu tư.