“Khắc nghiệt” thị trường bất động sản 2023

Phạm Minh | 19:45 05/01/2024

Năm 2023 là một năm tương đối “khắc nghiệt” với thị trường và nhân sự ngành bất động sản nhưng cũng là khoảng thời gian thanh lọc giúp thị trường loại bỏ các nhân tố “chưa phù hợp”.

“Khắc nghiệt” thị trường bất động sản 2023

Cung – cầu không gặp nhau

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, năm 2023 tuy có sự cải thiện theo thời gian, nhưng nhìn chung, nguồn cung năm 2023 vẫn thiếu hụt, nghèo nàn. Tổng nguồn cung cả năm 2023 đạt 55.329 nghìn sản phẩm, tăng 14% so với năm 2022, chỉ bằng 32% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch Covid 19.

Rất hiếm dự án mới được phê duyệt, hàng nghìn dự án dở dang bị “đắp chiếu” do vướng mắc pháp lý, một lượng không nhỏ dự án bị ngưng trệ vì thiếu vốn, chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên.

Riêng với phân khúc NOXH, hiện mới ghi nhận 46 dự án được hoàn thành với 20.210 căn, đạt 4,7% kế hoạch trong giai đoạn 2021-2025.

Cầu ở thực luôn hiện hữu nhưng không có cơ hội chuyển thành nhu cầu do nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá bán quá cao, trong khi thu nhập của người dân hầu hết bị ảnh hưởng vì tình hình kinh tế chung.

Cầu đầu tư bị ảnh hưởng rõ rệt khi khách hàng/nhà đầu tư dần mất niềm tin vào thị trường BĐS. Tuy có dấu hiệu được cải thiện theo đà phục hồi của thị trường. Nhưng chưa thể lấy lại phong độ như thời kỳ trước. Cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, không còn “đất sống”. Lệch pha cung - cầu ngày càng nghiêm trọng cùng với xu hướng thắt chặt chi tiêu khiến sức cầu ngày càng suy giảm.

Cũng theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tỷ lệ hấp thụ tăng dần qua các quý, nhưng lượng giao dịch còn phụ thuộc nhiều vào số lượng nguồn cung. Tổng giao dịch từ quý 1 đến quý 4/2023 lần lượt là: 2.700; 3.700; 5.778; 5.710 sản phẩm.

Tổng giao dịch cả năm 2023 đạt 18.600, tương đương với năm 2022 (nửa đầu năm 2022 thị trường vẫn duy trì ở mức bình thường, chỉ bắt đầu khó khăn kể từ thời điểm giữa tháng 5/2022), bằng 17% so với năm 2018, thời điểm trước khi xảy ra đại dịch covid 19.

Sự cải thiện này là nhờ vào 3 yếu tố chính: niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố; Thiện chí bán hàng rõ rệt của các CĐT thông qua việc áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi chưa từng có; Càng về cuối năm, nguồn cung càng được cải thiện, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng/nhà đầu tư.

Tình trạng cắt lỗ đất nền, biệt thự/liền kề cơ bản được kiểm soát và ổn định dần theo thời gian. Tại các địa phương có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, giá bán các phân khúc này đã đi ngang, thậm chí có nơi tăng nhẹ 3-5%.

Mặc dù tình hình kinh tế chung không khả quan, thị trường BĐS cũng ghi nhận sự khó khăn, nhưng nền giá vẫn được nhận xét là tương đối cao so với cả giá trị thực lẫn khả năng tài chính của người dân. Đặc biệt là giá bán tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM (Giá bán trung bình CHCC tại HN là 51,7 triệu đồng/m2; tại TP.HCM là 71 triệu đồng/m2).

Doanh nghiệp đối mặt với khó khăn

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS năm 2023 gặp rất nhiều khó khăn tồn tại dưới dạng ẩn từ các thời kỳ trước, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022, khiến thị trường trở nên lao đao, điêu đứng.

Khoảng thời gian này là hệ quả của quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt một thời gian dài trước đó. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Sức khỏe nội tại của Doanh nghiệp BĐS Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao. Năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022. Có 3.705 doanh nghiệp BĐS ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp BĐS thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2.270 doanh nghiệp BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 9,1% . Hàng nghìn môi giới BĐS mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới BĐS đang hoạt động.

Là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Bên cạnh đó, rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” trên thị trường đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý: Phân khúc BĐS cần không có. Phân khúc BĐS vượt quá khả năng tài chính của người dân dẫn đến tồn kho cao. Nhà ở xã hội “nơi cháy hàng”, “nơi ế chỏng chơ”. Ngân hàng thừa tiền, doanh nghiệp thiếu vốn.

"Tuy nhận được sự trợ lực từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường BĐS Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh", ông Nguyễn Văn Đính nói.

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản: Phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc... Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.

Bên cạnh đó, lực lượng Môi giới BĐS phải nghỉ việc hoặc làm song song nhiều việc cùng lúc để có thêm thu nhập ngày càng gia tăng. Tính đến thời điểm 6 tháng đầu năm 2023, có đến 30-40% Môi giới phải nghỉ việc (cả chủ động và thụ động). Đến thời điểm cuối năm 2023, tình trạng này cơ bản đã ổn định hơn, nhưng vẫn có tới 15%-25% Môi giới tiếp tục phải bỏ nghề.

"80-85% Môi giới bỏ nghề đều thuộc nhóm đối tượng mới hoặc tay ngang, chưa có nhiều tích lũy", ông Đính nhấn mạnh.