Hết thời “đánh bắt xa bờ”, nhà đầu tư đang săn bất động sản ở đâu?

Thời của bất động sản giá trị thực

Trải qua thời gian tăng nóng ở nhiều địa phương trên cả nước, giá bất động sản bắt đầu “xì hơi” mạnh. Những khu vực từng là điểm nóng phân lô bán nền như Tây Ninh, Tây Nguyên, Bình Phước… nhà đầu tư đu đỉnh bắt đầu “cắt lỗ”. Theo ghi nhận, nhiều khu vực, giá cắt lỗ lên tới 10-30% nhưng nhà đầu tư vẫn không thể ra hàng.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối Kinh doanh Batdongsan.com.vn nhận định, trong bối cảnh như hiện nay, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc tự nhiên. Những sản phẩm mạo hiểm sẽ nhận được ít sự quan tâm hơn, nhà đầu tư tìm đến những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt hơn. Ở góc độ người mua, họ sẽ cơ cấu, thắt chặt lại dòng tiền, không đầu tư dàn trải vào nhiều phân khúc mạo hiểm, lợi nhuận cao như trước nữa mà sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư, đảm bảo an toàn cho dòng tiền trước rồi mới đến bài toán sinh lời. Theo ông Hảo, nhà phố, bất động sản khu công nghiệp, chung cư sẽ là những phân khúc hút đầu tư trong thời gian tới.

Đồng quan điểm, ông Phạm Sỹ Hoàng, Tổng Giám đốc Thủ Thiêm Real nhận định, trong tình hình hiện tại, mọi thứ đều quay lại giá trị thật, phục vụ cho nhu cầu thật của khách hàng.

“Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, second home sẽ chịu nhiều thách thức bởi tính thanh khoản và khả năng khai thác dòng tiền từ sản phẩm còn nhiều rủi ro, khung pháp lý chưa hoàn thiện. Bất động sản hạng sang với giá bán đang quá cao so với nhu cầu đa số người dân, tính thanh khoản thấp trong hiện tại. Phân khúc đất nông nghiệp ở tỉnh cũng là loại hình không tiềm năng khi sự tăng giá đã cao hơn giá trị thực tế, cạnh tranh cao giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp và nguồn cung sản phẩm còn rất lớn.

Ngược lại, chung cư, nhà phố, đất nền ở đô thị có giá hợp lý hay những mảnh đất có lợi thế kinh doanh được, pháp lý rõ ràng và khả năng tăng giá bền vững sẽ hút cả nhà đầu tư lẫn người có nhu cầu mua ở thực”, ông Phạm Sỹ Hoàng nhận định.

Chung cư giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực nhận được nhiều quan tâm của người mua. Ảnh minh hoạ 

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Tp.HCM dự báo, trong năm 2023, phân khúc bất động sản cho thuê dự kiến sẽ sôi động hơn khi nhu cầu thuê nhà của người trẻ ngày càng gia tăng. Điều này cũng dễ hiểu bởi khả năng tiếp cận bất động sản của giới trẻ bị thu hẹp khi giá bán căn hộ, nhà phố đang ở ngưỡng cao so với thu nhập nhiều người.

Dòng tiền nghiêng về các thị trường tăng giá bền vững

Mặc dù giao dịch trầm lắng, bất động sản vẫn là nơi trú ẩn tài sản an toàn và sinh lời ổn định. Đó là nhận định của hầu hết người trong cuộc khi nói về cơ hội của thị trường bất động sản.

Ngay trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế, bất động sản vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn khi so sánh mức độ ưu tiên đầu tư với các kênh khác.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho hay, thông thường nhà đầu tư sẽ tìm kênh trú ẩn, kênh đầu tư duy trì được giá trị đồng tiền. Thời gian qua, dù có những thời điểm gặp khó khăn thì trong các kênh đầu tư hiện tại bất động sản vẫn được “gọi tên” là nơi trú ẩn an toàn dòng tiền nhất, được các nhà đầu tư quan tâm. Đặc biệt, trong bối cảnh lạm phát tăng cao, nhu cầu của nhà đầu tư là cố tìm một kênh đầu tư giữ giá trị tài sản tốt nhất, bất động sản luôn được nghĩ đến đầu tiên.

“Theo tôi, thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn thanh lọc để chọn ra những sản phẩm có giá trị bền vững. Vào thị trường thời điểm này, nhà đầu tư nên thận không thể nóng vội như giai đoạn trước”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Ghi nhận cho thấy, các sản phẩm đất nền liền thổ pháp lý đầy đủ vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể từ người mua. Chẳng hạn, tại khu Nam Tp.HCM, hiện các bất động sản đất nền, nhà phố liền kề khu vực Phú Mỹ Hưng hay xung quanh đại dự án GS Metrocity Nhà Bè vẫn có giao dịch ổn định trong bối cảnh thị trường khó khăn. Nhiều nhà đầu tư hướng đến khu vực này nhằm đón đầu chu kì tăng giá khi các dự án hạ tầng kết nối hoàn thiện trong tương lai gần.

Phân khúc đất nền ở các thành phố lớn cũng là lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư dài hạn. Ảnh minh hoạ. 

Nếu so sánh với khu Đông – “điểm nóng” bất động sản Tp.HCM thì thị trường khu Nam đang được xem là điểm sáng mới khi mức độ tăng trưởng giá nhìn chung khá ổn định. Đây là khu vực không ghi nhận hiện tượng giá bất động sản lên – xuống bất thường mà việc đầu tư mang tính ổn định, bền vững.

Nói về diễn biến thị trường bất động sản khu Nam, ông Phạm Sỹ Hoàng cho rằng, điểm đặc biệt của thị trường bất động sản khu Nam chính là tính ổn định, bền vững. Khi thị trường khu Đông và nhiều khu vực bất động sản tỉnh tăng nóng, nhịp tăng khu Nam khá bình ổn. Đổi lại, khi nhiều thị trường xì hơi với các dấu hiệu giảm giá, cắt lỗ, giá bất động sản khu Nam vẫn tăng đều đặn chứ không hề giảm. Đây được xem là điểm mấu chốt khiến bất động sản khu vực này hấp dẫn các nhà đầu tư dài hạn.

Chưa kể, thời gian qua, bất động sản khu Nam được hưởng lợi từ việc đầu tư cơ sở hạ tầng. Chẳng hạn, dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, xây dựng tuyến metro số 4, nút giao Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ, cầu Thủ Thiêm 4, cầu Nguyễn Khoái, đường Vành đai 2 đang triển khai để kết nối tốt hơn nữa với trung tâm Tp.HCM.

Cùng với đó là các dự án tăng cường liên kết vùng như khép kín đường Vành đai 3 kết nối TPHCM - Đồng Nai - Bình Dương - Long An, xây dựng đường Vành đai 4, trục động lực TPHCM – Long An – Tiền Giang, mở rộng quốc lộ 50…

Đặc biệt, đề án Bình Chánh, Nhà Bè đặt mục tiêu lên thành phố vào năm 2030 đang trở thành động lực hút thêm vốn đầu tư trong và ngoài nước, đưa bất động sản khu vực này trở thành điểm sáng trong bối cảnh hiện tại.

Tuy vậy, theo những người trong cuộc, với bối cảnh thị trường như hiện nay, nhà đầu tư nên nhìn trong dài hạn khi “xuống tiền” với bất động sản. Cuộc chơi “lướt sóng” rất dễ gặp rủi ro lúc này. Thay vì tìm kiếm cơ hội gia tăng lợi nhuận nhanh chóng, nhà đầu tư nên tập trung vào các phân khúc giá trị thực với kế hoạch đầu tư dài hơi.