Giao dịch chuyển nhượng thứ cấp sôi động, nhưng người mua và người bán vẫn gặp khó

Theo ghi nhận của chúng tôi, bắt đầu từ cuối tháng 2 khi Chính phủ liên tục có những chỉ đạo "nóng" về việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản - tâm lý nhà đầu tư dần ổn định. Nhiều nhà đầu tư đự đoán thị trường đã chạm đáy và đang ở ngưỡng đi lên nên đã tranh thủ tìm mua bất động sản, đặc biệt là ở thị trường thứ cấp.

Dù thị trường thứ cấp đã bắt đầu sôi động trở lại, người bán muốn thanh khoản nhanh để rút chân, người mua đứng trước cơ hội mua được giá tốt nhưng không có dòng vốn cũng như không có chính sách nối khoản vay, khiến cho cả bên mua và bên bán ở thế mắc kẹt.

Trao đổi với chúng tôi, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển Kinh doanh của OneHousing cho biết hiện nay hầu như các ngân hàng chưa có chính sách nối tiếp khoản vay cho khách mua bất động sản thế chấp ngân hàng. Chính vì vậy, khi chuyển nhượng bất động sản đang thế chấp ngân hàng thì người bán hoặc người mua phải chuẩn bị một số tiền lớn để có thể thanh lý hợp đồng.

"Kinh tế khó khăn, người bán vì cần tiền mà bán rẻ thì việc phải có hàng tỷ đồng đáo hạn để rút hồ sơ ra cho khách mới là điều rất khó. Còn việc yêu cầu người mua phải đóng một lúc gần như toàn bộ số tiền bất động sản từ vài tỷ đến hàng chục tỷ cũng là việc không khả thi. Nên để mua được bất động sản trên thị trường thứ cấp đòi hỏi người mua phải rất dồi dào tài chính", ông Trung cho biết.

Cũng theo ông Trung, kể cả khi hy hữu ngân hàng có chính sách nối tiếp khoản vay thì người mua sau vẫn bị áp lực về tài chính, bởi chính sách ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc chủ đầu tư áp dụng ban đầu chỉ trong thời gian ngắn 12-18 tháng. Đến thời điểm chuyển nhượng cho khách mới thường các chính sách này đều đã hết hạn hoặc gần hết thời gian ưu đãi.

"Đây là lí do dù biết mua chuyển nhượng tại Vinhomes Ocean Park giá tốt hơn nhưng không phải nhà đầu tư nào cũng sẵn sàng có tài chính lớn để mua hàng mà không cần vay ngân hàng, hoặc có vay ngân hàng với chính sách thả nổi lãi suất cũng rơi vào tình trạng khá bấp bênh, khó tính được bài toán tài chính lâu dài", ông Trung khẳng định.

Trao đổi với chúng tôi, ông Vũ Cương Quyết – Tổng
giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, thời gian vừa qua nhiều khách tìm mua hàng thứ cấp là các biệt thự, liền kề tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 và Vinhomes Ocean Park 3 nhưng các giao dịch cũng không có nhiều. Dù giá tốt hơn nhưng áp lực dòng tiền quá lớn đã trở thành rào cản cho các giao dịch thứ cấp, khiến người bán "mắc kẹt" trong thế khó.

Ông Quyết cho biết, nếu có một giải pháp đột phá từ Ngân hàng khơi thông được thanh khoản trên thị trường thứ cấp sẽ giữ được những nhà đầu tư "ruột". Đây cũng là một cách có thể hỗ trợ, bảo vệ nhà đầu tư khi họ gặp khó về dòng tiền, buộc phải sang nhượng khoản đầu tư.

Với gần 20 năm trong nghề môi giới bất động sản, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc đánh giá hiện nay việc cho phép nối tiếp khoản vay giữa người mua cũ và người mua mới khi chuyển nhượng bất động sản thứ cấp rất ít được các chủ đầu tư và ngân hàng lưu tâm. Một khi hàng sơ cấp đã được bán đi rồi thì các giải pháp hỗ trợ tài chính cho khách mua gần như không còn. Chính vì vậy, khách muốn chuyển nhượng cho người mua mới thường phải tự xoay sở.

Đứng từ phía ngân hàng, anh Phan Huy – Giám đốc chi nhánh Thanh Xuân một ngân hàng thương mại cho biết thực tế việc nối tiếp khoản vay và có chính sách ưu đãi vay mới rất phức tạp. Việc này chỉ triển khai được khi 4 bên Chủ đầu tư – Ngân hàng – Khách mua cũ - Khách mua mới cùng có những thỏa thuận liên quan. Hiện tại, chỉ có một vài trường hợp hy hữu khách hàng có thể nối tiếp khoản vay, còn việc đảm bảo ưu đãi lãi suất cho khách vay nối tiếp thì chưa có một ngân hàng nào có chính sách.

Câu chuyện thực tế thị trường cho thấy, đối với những bất động sản đang có nhu cầu giao dịch, chuyển nhượng, muốn bán nhanh người bán phải đưa ra mức giá thấp hơn so với kỳ vọng của bản thân. Tuy nhiên, dù chịu lỗ cũng không dễ khi phải tìm được khách dồi dào tài chính có tiền để trả ngân hàng, đáo hạn khoản vay. Nếu có một chính sách nối tiếp khoản vay với những ưu đãi nối tiếp cho khách mua mới sẽ là giải pháp đột phá cho thị trường hiện tại, giúp nhà đầu tư dễ dàng mua được hàng tốt với chính sách tốt nhất.

"Khi có chính sách tốt, thị trường thứ cấp sôi động sẽ có tác dụng lan tỏa sang thị trường sơ cấp, giúp giao dịch trở lại, thị trường bất động sản ấm dần", ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết.