Đón nhận nhiều “chất xúc tác”, vì sao thị trường bất động sản vẫn chưa thể sôi động trở lại?

Từ tháng 11/2022, Thủ tướng Chính phủ thành lập tổ công tác đặc biệt rà soát, tháo gỡ cho các dự án bất động sản. Bước sang năm 2023, Chính phủ tiếp tục có những động thái mạnh mẽ, chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn, vực dậy thị trường bất động sản. Cụ thể, chỉ trong nửa đầu năm gần 10 Nghị quyết, Nghị định, Thông tư,... được ban hành, như Nghị định 08 giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp; Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản; Nghị định 10 về việc cấp sổ đỏ cho bất động sản nghỉ dưỡng, officetel;... 

Bên cạnh đó, chỉ tính trong nửa đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần giảm lãi suất điều hành nhằm hỗ trợ nền kinh tế. Ngay sau đó, các ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất vay. Điều này được kỳ vọng giúp người mua nhà, doanh nghiệp trong ngành giảm áp lực tài chính.

Đồng thời, hàng loạt tỉnh thành hiện nay cũng đang tích cực vào cuộc để tháo gỡ cho các dự án trên địa bàn, nhằm vực dậy thị trường bất động sản.

Mặc dù từ năm tới nay, thị trường bất động sản đón nhận nhiều “chất xúc tác”, song nhịp độ trầm lắng vẫn được duy trì. Trong một báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam  (VARS)nhận định, tính đến hết quý II/2023, thị trường bất động sản tiếp tục gặp nhiều khó khăn, trong tình trạng thanh khoản kém và nguồn cung rất hạn chế.

Nguyên nhân chủ yếu do các vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ và việc tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế, một số vụ việc xảy ra trong nửa cuối năm 2022 làm ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư.

Tương tự, Bộ Xây dựng cũng nhận định rằng: “Thị trường bất động sản tiếp tục trạng thái trầm lắng. Mặc dù một số ngân hàng thương mại đã giảm lãi suất cho vay nhưng hoạt động tại thị trường bất động sản vẫn chưa sôi động trở lại”.

Cũng theo Bộ Xây dựng, thị trường vẫn đang đối diện tình trạng thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu hàng hóa không phù hợp, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) nêu quan điểm: “Theo dõi thị trường bất động sản mấy chục năm qua 3 thời kỳ với những biến động như phát triển rực rỡ rồi lại đi xuống, tôi nghĩ là thị trường này có tính chu kỳ. Thị trường bất động sản Việt Nam cũng như các nước khác, người ta cũng đã đánh giá, rút ra kết luận về tính chu kỳ.

Năm 2022, thị trường bất động sản đi xuống, Chính phủ đã có nhiều chính sách, và hỗ trợ từ ngân hàng, tôi thấy rằng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những năm trước”, ông Hà nhận định.

Song, ông Hà cho rằng, thị trường bất động sản gắn liền chặt chẽ với thị trường tín dụng và phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn vay. Thế nhưng rõ ràng nguồn vốn cho thị trường từ 2 nguồn tín dụng và trái phiếu là không bền vững.

Vị này cho rằng, trong chính sách lần này, nhất là vấn đề liên quan đến các luật đang sửa đổi như Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, chúng ta cũng chưa giải quyết được vấn đề nguồn vốn cho thị trường dài hạn và ổn định. 

“Ở các nước khác, họ ít chịu tác động bởi chu kỳ nóng lạnh của bất động sản bởi nguồn vốn cho thị trường rất dồi dào, lãi suất thấp hơn và thời gian vay vốn dài hơn,…

Chúng tôi cũng thấy rằng đợt này chúng ta chưa có định hướng mạnh mẽ trong việc giải quyết nguồn vốn cho thị trường. Nếu như không có giải pháp mạnh mẽ hơn thì bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong tương lai”, ông Hà nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, đòn bẩy tín dụng hiện nay có vai trò quan trọng để đáp ứng nhu cầu vốn của doanh nghiệp, người tiêu dùng và nhà đầu tư, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo vị này, vấn đề mấu chốt thứ nhất là tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản. Bởi trong tình thế thị trường vẫn còn rất khó khăn do sức mua rất yếu hiện nay đã dẫn đến tình trạng doanh nghiệp tiếp tục bị thiếu dòng tiền, bị sụt giảm thanh khoản thậm chí bị mất thanh khoản lại đang bị tắc các nguồn vốn khác như bị tắc nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng thì việc được tiếp cận nguồn vốn tín dụng là "chiếc phao cứu sinh" đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa qua cũng cho biết tín dụng tiêu dùng bất động sản sụt giảm 1,32% trong 5 tháng đầu năm 2023 so với cùng kỳ năm trước (tăng 15%) đã cho thấy người mua nhà và nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận tín dụng hoặc giảm nhu cầu tín dụng có liên quan đến tâm lý giảm niềm tin thị trường, mà nếu có cơ chế hỗ trợ về tín dụng sẽ giúp làm tăng sức mua và tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản.

"Trong tình thế thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay thì giải pháp tín dụng là giải pháp có tính đột phá và có tính lan tỏa nhanh nhất, rộng khắp nhất. Đây là một quyết sách rất quan trọng của Nghị quyết 97/NQ-CP của Chính phủ khi giao nhiệm vụ cho NHNN thực hiện các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, nới lỏng phù hợp, kịp thời, hiệu quả,...", ông Châu cho hay.

Vấn đề mấu chốt thứ hai theo ông Châu cho rằng, tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản, trước hết là tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án, từ đó làm tăng nguồn cung nhà ở đi đôi với việc điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.