Nhận định loại hình nhà ở xã hội sẽ là một trong những phân khúc thúc đẩy thị trường địa ốc trong năm 2023 và các năm tới khi Nhà nước, các doanh nghiệp lớn đặc biệt quan tâm.
Ở góc nhìn của doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Anh Quê, theo quy định, hiện nay, dự án NOXH phải dành quỹ nhà cho thuê và thuê - mua. Tuy nhiên, quy định này đang gặp phải nhiều bất cập.
Ông Quê phân tích, về góc độ người mua nhà, người Việt Nam tính sở hữu cao. Ai cũng muốn mình có một căn nhà đứng tên mình, nhất là giai đoạn vừa lập gia đình, có con nhỏ nên muốn an cư lạc nghiệp. Vì vậy khi tiếp cận dự án nhà ở xã hội, thứ tự tiếp cận ưu tiên của người dân sẽ là: mua - thuê mua (trên thực tế chưa có dự án nào có loại hình căn hộ pháp lý này) - thuê và thương mại.
Vậy pháp lý loại hình thuê mua là gì? Đó là việc người dân thuê 5 năm, họ phải đặt cọc 3-12 tháng tiền thuê. Trong trường hợp cần thiết, chủ đầu tư được nhận 50% tiền nhà (thực tế mặc định 50% vì không chủ đầu tư nào không thấy cần thiết) và người thuê nhà phải đóng hàng tháng tối đa khoảng 75.000đ/m2. Sau 5 năm nếu người thuê có nhu cầu mua sẽ được ưu tiên mua, giá theo định giá thị trường - khấu hao căn hộ.
Với pháp lý thuê này khiến người thuê sẽ có tâm lý bất an do gặp nhiều bất lợi như: Rủi ro sau 5 năm không được mua do không đúng đối tượng; Rủi ro sau 5 năm được mua nhưng phải theo giá thị trường lúc đó; Rủi ro trong quá trình thuê vi phạm điều khoản bị thanh lý; Rủi ro tiền thuê nhà tăng do nhà nước hoặc chủ đầu tư điều chỉnh; Rủi ro sau 5 năm không được mua mất trắng tiền nội thất và phải mất tiền hoàn trả nguyên trạng cho chủ đầu tư.
Đơn cử có dự án chủ đầu tư thu thêm 1 khoản gọi là lãi suất bảo toàn vốn 12%/năm đối với 50% sau 5 năm mới phải đóng. Một khoản tiền không lồ, người mua nhà bị đội giá 25%-30% giá trị căn hộ cộng với tiền thuê 5 năm.
Về phía góc độ chủ đầu tư, chủ thể không muốn quy định nhà ở xã hội thuê - thuê mua nhất là chủ đầu tư dự án. Vì thay bằng việc bàn giao nhà, họ được thu 95% cộng 2% tiền kinh phí bảo trì và sau vài tháng thu thêm 5% cuối cùng giá trị căn nhà, thì họ chỉ được thu 50%. Sau 5 năm họ mới thu được 50% còn lại và 2% kinh phí bảo trì. Tiền thuê nhà không bù đắp được lãi suất họ vay ngân hàng hay không có số tiền này ngay để tái đầu cư kinh doanh, lợi nhuận giảm.
Chưa kể, việc sau 5 năm xét duyệt lại hồ sơ khách hàng đối với họ mất thời gian, chi phí nhân lực, chi phí đối ngoại, định giá lại, chi phí kiểm toán và những việc này khiến các doanh nghiệp mệt mỏi.
Về phía chủ thể cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan người mua nhà, việc xét duyệt mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội hiện nay do Sở Xây dựng chủ trì, phường, xã có trách nhiệm xác nhận thực trạng nhà ở, quận, huyện có trách nhiệm giám sát, tổng hợp báo cáo Sở Xây dựng, thủ trưởng cơ quan người mua nhà có trách nhiệm xác nhận thu nhập.
Ngoài ra chủ đầu tư có trách nhiệm thu hồ sơ, rà soát, tổng hợp trình Sở Xây dựng. Quy trình này rất cồng kềnh, mất nhiều thời gian từ 4-6 tháng kể từ thời điểm chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng đề nghị được bán đến khi khách hàng ký hợp đồng với chủ đầu tư. Việc này đội lãi vốn, giảm lợi nhuận, trong khi đó lợi nhuận nhà ở xã hội rất thấp.
Người mua nhà ở xã hội đã mất một vòng như vậy. Người thuê mua, thuê nhà ở xã hội thì thủ tục kia gấp đôi.
Ông Quê nhấn mạnh, những bất cập từ quy hoạch dự án NOXH phải dành số lượng nhất định quỹ nhà cho thuê và thuê - mua đang làm khó cho người mua nhà, chủ đầu tư dự án và các cơ quan quản lý nhà nước, thủ trưởng người mua nhà, nhà nước. Thế nên, trên quan điểm cá nhân, ông Quê kiến nghị nên dành toàn bộ quỹ căn hộ NOXH cho nhu cầu mua, sở hữu của người dân.
