Đất phân lô lại “nóng”

Theo dữ liệu mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những lô đất đã tách thửa ở các khu vực trên cả nước đã xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn". Ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao lượt tìm kiếm tăng lên rõ nét.

Mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. Thậm chí, một số khu vực đất phân lô có dấu hiệu tăng giá khoảng 5%. Riêng các khu vực ven Hà Nội hay Tp.HCM, liền kề các khu công nghiệp mức tăng ghi nhận trên 10% so với thời điểm trước Tết.

Cụ thể, đất phân lô khu vực trung du phía Bắc giao dịch với tỷ lệ hấp thụ trên 40%. Giá sơ cấp không có nhiều biến động. Các sản phẩm đất đấu giá, đất nền, nhà riêng lẻ dưới 3 tỷ đồng tiếp tục ghi nhận thanh khoản và mức giá cải thiện.

Ở vùng Duyên hải Bắc Bộ, trong đó thị trường bất động sản Hải Phòng tiếp tục có nhiều tín hiệu khởi sắc. Giá đất nền, nhà phố giá trị trung bình dưới 5 tỷ đồng tiếp tục được cải thiện, giá tăng từ 3 – 5% so với cuối năm trước.

Tại Hà Nội và các vùng phụ cận, giá đất nền ghi nhận ngừng giảm. Đáng chú ý, các sản phẩm đất nền giá dưới 2 tỷ đồng tại vùng ven trung tâm, tại các tỉnh, thành phố, có pháp lý đảm bảo, hạ tầng, tiện ích có sẵn, ghi nhận mức giá tăng lên tới 40% so với thời điểm thị trường khó khăn nhất.

Tại Tây Nguyên, đất nền vùng ven bắt đầu được nhà đầu tư quan tâm, giao dịch nhiều hơn với mức giá giảm khoảng 30 - 50% so với đỉnh sốt, nhất là các sản phẩm đất nền đã được tách thửa, hoàn thiện pháp lý.

Đối với khu vực Tp.HCM và vùng phụ cận, phân khúc đất nền không có nhiều biến động trên thị trường sơ cấp. Thanh khoản đất nền thứ cấp cải thiện, tập trung ở các sản phẩm đã hoàn thiện hạ tầng, pháp lý với mức giá tăng khoảng 3% so với quý 4/2023. Phân khúc nhà phố/biệt thự ghi nhận mức giá tăng khoảng 2% - 4% tại thị trường thứ cấp so với thời điểm cuối năm 2023.

Tại khu vực Tây Nam Bộ, dữ liệu của VARS cho thấy, dự án đất nền hầu như không có nguồn cung mới do vướng pháp lý. Nhu cầu chủ yếu là mua phục vụ nhu cầu ở thực. Giao dịch dự án nhà phố xây sẵn vẫn rất chậm. Riêng tại Cần Thơ, giá đất nền đi ngang và có xu hướng tăng nhẹ dần.

Theo đánh giá của VARS, đất nền và bất động sản thổ cư là hai phân khúc ghi nhận sự “vận động” một cách tích cực nhất trong quý 1/2024. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Trước diễn biến này, lãnh đạo VARS đã cảnh báo nhà đầu tư cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo” , gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Kể từ ngày 1/1/2025, luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3.

Tính đến tháng 12/2023, toàn quốc có 902 đô thị. Trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại 1, 36 đô thị loại 2, 45 đô thị loại 3, 95 đô thị loại 4 và 702 đô thị loại 5. Như vậy, quy định mới sẽ cấm phân lô bán nền tại 105 TP, thị xã, tăng thêm 81 TP, thị xã so với quy định hiện hành.

Luật sư (LS) Trần Mạnh Cường (Đoàn LS TP.HCM) phân tích, Luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1 trực thuộc T.Ư; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Quy định mới tăng thêm 81 địa phương nên thị trường đất nền ở những nơi này biến động mạnh.

Vị này cho rằng, việc siết lại quy định phân lô bán nền sẽ làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao. Đồng thời không ngoại trừ khả năng "chạy" để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.

Từng chia sẻ về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng: Giai đoạn đầu thị trường sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất nền phân lô. Khi siết chặt, loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ bị "bít cửa", nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp. Nhưng về lâu dài, đất nền sẽ không còn rơi vào những đợt "sốt" như trước đây nữa.

Theo các chuyên gia,  việc siết phân lô, bán nền có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất nền đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao. Song về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời hạn chế lãng phí tài sản đất vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ.

Các địa phương bị cấm phân lô bán nền trong thời gian tới gồm:

Đầu tiên là hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM sẽ bị siết phân lô bán nền.

22 đô thị loại 1 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP.Huế, TP.Vinh, TP.Đà Lạt, TP.Nha Trang, TP.Quy Nhơn, TP.Buôn Ma Thuột, TP.Thái Nguyên, TP.Nam Định, TP.Việt Trì, TP.Vũng Tàu, TP.Hạ Long, TP.Thanh Hóa, TP.Biên Hòa, TP.Mỹ Tho, TP.Thủ Dầu Một, TP.Bắc Ninh, TP.Hải Dương, TP.Pleiku, TP.Long Xuyên.

36 đô thị loại 2 bao gồm các TP thuộc tỉnh như: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.

45 đô thị loại 3 bao gồm 29 TP: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.

16 thị xã cũng bị cấm phân lô, bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.